世联深圳天立中央广场价格商业返租测算-地产文库

世联深圳天立中央广场价格商业返租测算

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天利中央广场一期1、2层商业售后统一经营可行性分析本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。销售后返租经营分析手段——零售产权、整体经营开发商销售小产权商铺以回收资金，然后通过定期返还租金回报，将经营权从投资者手中取回，并成立或委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者，赚取差额。实现前提：?需考虑规避政策风险；?招商工作前置，降低发展商成本；?金融支持保障，解决小商铺按揭问题。优劣势：?统一返租可对销售价格起到支撑作用，并保证向形象；?如招商出租收益小于返租金额，则发展商需承担该差额费用；?如统一经营，需承担经营费用及维护成本；?承担风险较大，一旦经营不善，则需承担巨额亏损。本报告是严格保密的。返还租金计算应用公式说明说明：本报告以世Vr联05年11月分提交的a=《商业执行报告》中提交12×[1-1/(1+r)n]的价格测算为依据，进行a:月收益V:销售价格r:收益率n:收益年限试算，并非最终确定销售(50年）价格。一层商铺均价取月返租金额45000元/m2，2层商铺45000×6%均价取32000元/m21F每月返还租金==238元/m212×[1-1/(1+6%)50]商铺的投资回报率一般在5%-7%之间，本项32000×6%2F每月返还租金==169元/m2目取6%的投资回报率计12×[[1-1/(1+6%)50]算返租金额。本报告是严格保密的。招商租金收益计算业态类型品牌/业态示意租金范围需求面积各业态价格承受范围大型餐饮西湖春天/王子厨房60-803000m2?根据项目返租租金，若保中航、浩沙健身会所健身会商务配套≤501000-5000m2证盈利，本项目的招商租（大部分以合作方式经营）金1层整体平均不应低于大型主力店西武/马莎百货/欧尚等50-703000m2238元/m2，2层整体平均不应低于169元/m2。品牌超市华润万佳、百佳405000m2珠宝、手表200-50030-150m2?从右表可知，需求面积较目前如希望招商租金达到返还租金水平大的商家（本项目主要承，休难闲时尚度很大。眼镜行100-20030-150m2租对象），租金承受能力商业街化妆品300-600≤50m2较低；而符合本项目租金要求的业态需求面积较小一线服装名牌店、时装店200-400100-500m2，并且对位置有较高要求麦当劳（肯德基）200-300≤500m2，若需大量引进，则需付餐饮面点王100-200≤500m2出高额招商成本，且日后统一经营管理难度较大、品牌咖啡厅200-300≤500m2成本较高。个人护理店屈臣氏、千色店、万宁100-250100-500m2展示车行100左右1000m2本报告是严格保密的。招商盈利计算试算假设前提：计算方法说明1、2层全部招商出租完毕，并且目前整体租金收开发商收益=招商租金收益--返还业主租金（--商业维护成益均能达到返租水平。本）总收益各持有年限收益返还业主租金按每年1%递增考虑。3年：85.4万招商收益返还金额收益金额　时间不考虑商业经营风险，商5年：290.5万（元/m2）（元/m2）（万元）业经营状况良好。10年：1374.43年8741865449.7万暂以利润最大计算，不计15年1486314568168.915年：3373.5F10年3127229880799.2入维护成本。万15年49390459731961.5招商租金的年增长率一般是按照3年6206614535.8CPI(消费价格指数)，一般在2%—3%，5年1055410345121.605年深圳市CPI值为1.7%2F10年2220621217575.3本报告按照2%执行，即每年招商租金15年35071326451412收益增加2%。本报告是严格保密的。

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