2008-08-26淮南国庆路项目价格预判淮南国庆路项目价格预判2008年8月1、地块swot分析S—优势分析1/42008-08-26淮南国庆路项目价格预判位置：隶属淮南市国庆中路，交通通达性好，目前已有多路公交车途径如此；商圈：依托大润发超市和即将开业的百货大楼等大规模商业的带动下，区域商圈一度兴起，市场认知度及美誉度都已得到一定的飙升；W—劣势分析区域环境：毗邻淮南市汽车站，区域环境较为嘈杂，短期内对整体商业品质的提升存在一定的难度、地块周边已不少建筑物，拆迁难度大；周边环境嘈杂O—机会分析商圈兴起：随着区域大型商业的兴起，区域商业量激增，从而带动片区商圈的快速崛起，无论从其人流量还是商业具备一定的商业支撑点；T—威胁解析环境：区域周边仍旧存在脏、乱、差等不良局面，市场美誉度在一定时期内有待提升，且短期内地块处于毛地状态，拆迁、补偿等难度较大；商业激增：目前该片区商业激增，造成同质化商业存在，对本案后期物业形态的制定产生一定制约性；二、区域周边商业可类比租金或价格云景华城上下四层、框架结构一层（沿街商铺）销售价格主力分布在32000元∕㎡『沿国庆中路』；主体面积：63—303㎡；一层主力业态：金融保险、电子通讯、手机数码、等高档品牌连锁；沿人民北路均价：12000元∕㎡，逐级沿北单价递减；二、三、四层每层销售均价都为：7000元∕㎡、主力面积：120㎡；二、三、四层主力业态：高档会所、时尚餐饮、茶艺、健身等；金地.龙湖路1号「尚街」上下四层框架结构目前商业暂未对外销售，预计销售均价在38000元∕㎡『一楼、沿龙湖中路商铺；二、三、四预计均价分别为：10000、8000、6000元∕㎡』；主力面积暂未明析，预计十月份对外销售；双子星座上下五层商业裙楼备注：整体被“安徽商之都”招租，商业总建面：22000㎡；家乐福时代广场『只租不售』13万方城市综合体，一共五层『地下负一层、地上四层』；2/42008-08-26淮南国庆路项目价格预判负一层：建筑面积：16151㎡；商业面积：97911㎡；套内面积：6486㎡；租金为80元∕月∕㎡；一层：基本为超市区、餐饮区及封闭式商铺；商铺租金为：300元∕月∕㎡；二层、三层：基本为超市区、餐饮区及封闭式商铺；商铺租金为：80—150元∕月∕㎡；四层：美容休闲、游艺区；商铺租金为：60元∕月∕㎡；区域市场商业量激增，商圈快速崛起，是区域市场后期商业的主力市场支撑点三、商业均价确定由于本案尚未明确项目定位，我司给予项目定位三种假设方案，每种方案的定位影响销售价格及去化速度，并最终加权平均每种方案价格，得出最终均价。假设本案可分为三种主力经营业态1、大型商场整体对外出售，引进大规模商场，一楼总体销售均价为：20000元∕㎡；二、三、四、五销售价格分别为：10000元∕㎡、5500元∕㎡、5000元∕㎡和4000元∕㎡；整体销售均价：8900元∕㎡。2、休闲娱乐综合体部分整体出售，一层总体销售均价为19000元∕㎡，二层销售均价为：9000元∕㎡；三楼销售均价为：5000元∕㎡；四楼、五楼销售均价分别为：4000和3500元∕㎡；整体销售均价：8100元∕㎡。3、专业市场『如：大型家居市场等』一层总体销售均价为：21000元∕㎡；二层销售均价为：11000元∕㎡；三楼销售均价为：6000元∕㎡；四楼、五楼销售均价分别为：5000和4000元∕㎡；整体销售均价：9400元∕㎡。最终均价：（8900+8100+9400）∕3=8800元∕㎡四、住宅价格解析区域周边价格类比1.云景华城总建筑面积：27万方主力户型：100㎡销售均价：3250元∕㎡总价范围：32—36万去化卖点：1.依托地段优势，区域周边商业、教育『大润发超市、淮师附小』配套齐全，市场可接受度高，一段时期内受到市场的追捧；2.主力总价控制在35万左右，市场可接受度广泛；销售抗性：后期户型面积集中在130㎡以上，去化速度受到一定的限制，亦是后期销售抗性的主要根源之一；2.盛世名门总建筑面积：10万方主力户型：79—142㎡销售均价：3100元∕㎡3/42008-08-26淮南国庆路项目价格预判总价范围：25万—38万去化卖点：1.目前底层已签约华联大卖场已是该项目后期去化的核心营销卖点；2.依托区域成熟社区的带动『香格里拉、金色家园、国庆花园等』，生活配套设施已近完备；销售抗性：后期户型面积偏大，目前已基本锁定在120㎡以上，同区域大量可售房源激增，客户分流严重；综上所述，本案所处地理位置介于云景华城和盛世名门之间，且物业形态也颇为相似，其单价应以两在售个案为重要的参考依据，我司建议本案就目前销售均价预估为3000元∕㎡，如将户型有效压缩，控制总价，单价可提升50-100元/㎡。结论：商业均价：8800元∕㎡住宅均价：3000-3100元∕㎡结语致力于成为专业地产服务企业标杆的三固·三方(上海)不动产机构通过在各项专业地产服务领域中提供突破性的解决行方案帮助贵司最大程度控制风险、实现价值最大化从而提升自我价值、创造品牌感召思维由此与贵司共同攀登顶峰的顶峰！三固·三方（上海）不动产机构市场策划部2008-8-254/4