琶洲●雅郡价格方案【世联地产】价格方案\目录一、雅郡周边关系一、雅郡周边关系二、洋房实收均价和价格分布确定二、洋房实收均价和价格分布确定三、联排别墅实收均价和价格分布确定三、联排别墅实收均价和价格分布确定四、独立别墅实收均价和价格分布确定四、独立别墅实收均价和价格分布确定五、付款方式与平均付款折扣五、付款方式与平均付款折扣六、平均优惠折扣及公开价目表反算率六、平均优惠折扣及公开价目表反算率七、入市策略七、入市策略价格方案\第一部分雅郡周边关系雅郡周边关系周边关系\示意图万亩果园周边关系\黄埔涌、万亩果园、江边广场、会展中心、琶洲塔独立别墅、部分联排别墅、较高楼层南向洋房，可纵览黄埔涌江景和万亩果园。西望，长水蓝天，颇具吸引力。西区小高层部分南向单位，还可远眺琶洲塔及会展中心。周边关系\东南环高速公路高速公路带给其附近单位相当大的噪音污染。周边关系\厂房、自然村周边的杂乱厂房、自然村严重影响了小区片区形象。东向、西向以及北向景观也大打折扣。流动人员较多，对小区安全造成一定威胁。周边关系\会所、泳池区、财富之泉小区北部会所、泳池是小区重要的配套设施，同时也是北向单位景观资源不足的重要补充。音乐大道、财富之泉是小区中部重要的景点。周边关系\小结11、、雅郡周边不同的景观资源，影响内部价值的分布。雅郡周边不同的景观资源，影响内部价值的分布。22、江景、江景\\自然景观优于内部园林景观自然景观优于内部园林景观南向景观资源充足，景观优势需在价格中予以体现。北向南向景观资源充足，景观优势需在价格中予以体现。北向单位景观资源匮乏，小区内部景观设计在一定程度上给了补充单位景观资源匮乏，小区内部景观设计在一定程度上给了补充。。价格方案\第二部分洋房实收均价和价格分布确定洋房实收均价和价格分布确定洋房基础数据11、两座连体、两座连体1212层小高层，可售楼层层小高层，可售楼层1111层，可售单位共层，可售单位共308308套，套，可售总建筑面积为可售总建筑面积为34565.9634565.96平方米；平方米；22、总体位置处于一期北部，南可观黄埔涌江景，北可观会所周边、总体位置处于一期北部，南可观黄埔涌江景，北可观会所周边园林、泳池等。园林、泳池等。55、、66楼以上越过周边建筑后，视野相当开阔楼以上越过周边建筑后，视野相当开阔；；33、一梯四户，户型为、一梯四户，户型为2*22*2、、3*23*2和和4*24*2，建筑面积，建筑面积77-135m277-135m2。主。主力为三房，建筑面积区间为力为三房，建筑面积区间为100m2-127m2.100m2-127m2.户型面积（㎡）套数套数比总面积面积比2*277-949932.14%8494.3025.94%3*2100-12715450.00%16890.8051.59%4*2131-1355517.86%7356.8022.47%合计308100.00%32741.9100.00%洋房均价区间\方法选取市场比较法市场比较法洋房均价区间\竞争楼盘选取畔江花园、大家庭花园、珠江帝景1、会展经济带来巨大升值潜力作为雅郡最大的价值点，导致在广州整体市场中具有不可比拟的特殊性，尤其是洋房单位。2、影响洋房单位均价的楼盘主要是琶洲内及周边较小范围内项目，区域外楼盘价格的可参考意义相当弱。洋房均价区间\比准均价操作步骤操作步骤确定打分项目、比重分项目打分相对折算率、折算均价各项目影响雅郡均价权重雅郡比准均价（市场参考均价）洋房均价区间\比准均价11、确定影响均价的打分、确定影响均价的打分项项目、比重目、比重三大三大类类1616子类子类，共，共3838项项打分表打分表目目标客标客户选户选择倾择倾向向各项各项不同的不同的权权重重所所有有对比打分对比打分都假都假定雅郡处于定雅郡处于前前期期沟通沟通中中预预计的较计的较理想状态理想状态。。洋房比较表楼盘名称%项目权重（）打分得分备注片区形象2自然环境3环境（20%）居住氛围2治安2楼盘外在噪音1素质升值前瞻10（35%）交通（6%）车行路线2公共交通4教育配套2配套（9%）生活配套3商务配套4规模1小区规划（4%）楼间距1小区规划2环境设计5环境设计（9%）环境面积4户型设计64平面设计（13%）通风\采光\对视\朝向实用率2凸窗\阳台\空调口\烟道1楼盘本体形象（4%）立面造型\色彩2素质装修材质250%（）面积2会所（9%）功能设置4装修档次3智能装置\卫星电视3设备（4%）电梯品牌\速度1门窗2材料（3%）管线/把手/开关1车位（2%）2本体配套（2%）2质量（3%）发展商品牌2承建商品牌1楼盘附加品牌\服务4物业管理（6%）素质收费2（15%）工程形象（2%）2售楼处/样板房3现场包装（4%）导示1100洋房均价区间\比准均价22、、完完成成各个项各个项目打分表目打分表因各项因各项目目装修标准装修标准不一，不一，故将各项故将各项目全部以目全部以毛坯毛坯价价进行进行打分。打分。基于雅郡可基于雅郡可能能的较的较好好展示展示状态进行状态进行对比打分。对比打分。打分打分标准：标准：11、打分取值、打分取值范围：范围：-0.5~0.5-0.5~0.5，雅郡与比较对象对比，打，雅郡与比较对象对比，打出出雅郡的相对分雅郡的相对分值。值。22、、00为雅郡与之相当，为雅郡与之相当，正正分为雅郡较优，分为雅郡较优，负负分为雅郡较分为雅郡较差差。。洋房均价区间\比准均价33、、得出得出洋房与洋房与各个项各个项目的相对折算率、折算均价目的相对折算率、折算均价项目名称实收均价调整均价折算率%折算均价大家庭花园55005500109.2%6006畔江花园56005600106.8%5980.8珠江帝景6500（装修）570098.6%5620.2洋房均价区间\比准均价44、确定、确定各个各个可比可比项项目影响洋房均价的目影响洋房均价的权权重重55、合成洋房比、合成洋房比准准均价（市场均价（市场参考参考均价）均价）项目名称实收均价调整均价折算率%折算均价权重权重均价大家庭花园55005500109.2%600635.0%2102畔江花园56005600106.8%5980.840.0%2392珠江帝景6500（装修）570098.6%5620.225.0%1405雅郡洋房比准均价100%5899洋房均价区间\区间讨论毛坯毛坯价价：：5700-60005700-6000元元//㎡㎡300300元元//㎡㎡装修装修价价：：6000-63006000-6300元元//㎡㎡500500元元//㎡㎡装修装修价价：：6200-65006200-6500元元//㎡㎡上升力下降力物业物业价值点的价值点的稀稀不不健健全区全区域域市场市场缺性缺性内内存存在的在的风险风险可可能达到能达到的的理想理想发发展展商商资资金迅金迅速速展示展示效效果果回回收收预预期期洋房均价\落点讨论客客户心户心理理价位价位各各均价均价段段总价分布总价分布趋趋势势洋房均价洋房均价落落点点工工程形象程形象进进度度现场展示现场展示效效果果11、联排别墅、洋房单位示、联排别墅、洋房单位示范范单位、单位、看看楼楼通通道、售楼处等全面道、售楼处等全面到到位位22、体现高度、体现高度品质感品质感，与周边，与周边项项目形成目形成鲜明鲜明对比。对比。33、会所展示、会所展示：完善黑白鞋：完善黑白鞋会所会所功能功能，，装修装饰装修装饰体现体现项项目形象定位。目形象定位。44、园林展示、园林展示：：会所周边园林、财富之泉、江边广场、小区分片园林。会所周边园林、财富之泉、江边广场、小区分片园林。洋房分单位实收价格分布\操作步骤朝朝向向调差调差层层差调差差调差价格表建价格表建模模价格表价格表检验检验特殊调差特殊调差洋房分单位实收价格分布\朝向调差低段楼层和高段楼层分别打分低段楼层和高段楼层分别打分洋房为小高层楼洋房为小高层楼宇宇，周边建筑，周边建筑普遍低普遍低于于55层，南向联排别墅与之间层，南向联排别墅与之间距距较小，对高较小，对高段段和和低段低段价格的影响价格的影响存存在较大在较大差异差异。分别选取。分别选取低低楼层和高楼层和高楼层楼层进行进行系系统统对比打分。对比打分。以以低段低段打分为基础确定基打分为基础确定基本朝本朝向向差差，，进行进行价格表建价格表建模模；高；高段段部分打分部分打分用用于于检验进行检验进行后面后面特殊跳差特殊跳差给给朝朝向向差差带带来来的影响，的影响，保证特殊跳差保证特殊跳差的结的结构构合合理性理性。。洋房分单位实收价格分布\朝向调差朝朝向打分向打分各因素各因素独立打分独立打分加权求加权求和和选取打分选取打分项项目目确定确定各因素权各因素权重重各朝各朝向单位向单位得得分分(1)(1)项项目目外围外围资源的资源的特殊性特殊性(2)(2)目目标客标客户选房户选房偏好偏好(3)(3)影响小高层价格结影响小高层价格结构构的的特殊因素特殊因素考虑因素朝向景观户型通风采光安静度权重25%25%20%10%10%10%洋房分单位实收价格分布\朝向调差最最大大朝朝向向差差单价横向分布趋势及销售难度常规最大朝向差浮动范围以以￥￥800800元元//㎡㎡代代入打分体系入打分体系试试算算洋房分单位实收价格分布\朝向调差低低层层各各单位单位朝朝向向差差示意图示意图最低最高各朝向单位朝向差（元/㎡㎡）=同楼层各单位朝向得分╳最大朝向差最大得分洋房分单位实收价格分布\朝向调差点对点点对点简析简析朝向差(/房号景观朝向户型㎡)小区园林；5F看江景\会展中心\万亩2*2*1（房+卫+A-01480西南果林房）A-040会所\网球场\厂房\自然村西北3*2*12*2*1（卫+房+C-