年全国宏观政策回顾PART.214年全国宏观政策动态PART.313年沈阳宏观政策回顾Part.113PART.414年沈阳宏观政策动态PART.514年沈阳商业动态报告架构ContentsPart.1：13年全国宏观政策回顾年3月“国五条”2013”……日期政策简述2-20国五条：调控再次收紧7-31中央政治局会议：促进房地产市场平稳健康发展证年四大行首套房贷利率降到基准线日期政策简述2012年温家宝总理五次重要讲话；财政部、住建部、央行各部委分别表态2012”“履新调控】论?年1月“新国八条”日期政策简述1-26二套首付≥60%，一二线城市全面限购，既限增量又限存量4-1制定房价控制目标7-12三四线城市要求限购10-29温家宝/李克强：继续严格执行政策，进一步巩固调控成果2011”“喊话调控论点【调控如何年1月“国十一条”4月“国十条”9月“9.29新政”2010日期政策简述1-10二套首付≥40%4-14二套首付≥50%，北京出台限购政策6-14二套房认定既认房又认贷9-29三套房停贷，建议重点城市限购11-1取消房贷七折利率“”“调控启动全面打压2012年政府换届选举，国家履新调控，如果说过去是以抑制为核心的调控造就了房地产行业高房价和高收益的黄金十年，那么这种全新的以促供应为核心的调控思路将造就怎样一个新的十年？从这样的思考出发，我们通过对2013年市场情况的梳理，看看在这种全新的调控思路下，房地产行业究竟经历了怎样的变化，它又将引领我们这个行业走向何方。全国房地产市场宏观政策回顾数据分析数据分析2013年全国房地产开发投资68693亿元，同比增长19.2%，其中住宅投资47222亿元，同比增长18.9%亿元，从13年房地产投资同比增幅来看，行业整体状况持续平稳；预计未来短时间内房地产开发投资情况将持续平稳发展。2013年全国房地产开发企业房屋新开工面积156275万平方米，同比增长6.5%，从房屋新开工面积同比增幅走势来看，13年1-4月份同比增幅进入正增长阶段，持续七个月增长，预计未来房地产企业新开工面积将持续平稳增长。2013年全国房地产商品房销售面积95931万平方米，同比增长21.8%，但在13年下半年商品房销售面积持续放缓，随着国家宏观调控政策的出台，以及去年同期各月基数的同步攀升，预计短时间内房屋销售面积仍将呈现继续放缓的趋势。数据分析单月同比增速（%）单月同比增速（%）单月同比增速（%）））㎡㎡全国房地产开发投资额及同比增速全国商品房新开工面积及同比增速全国房地产开发投资额及同比增速月度商品房新开工（万月度商品房销售面积（万月度房地产开发投资额（亿元）从全国市场来看房地产住宅投资明显回升，商品住宅新开工全面回暖、销售面积持续走高。201208201209201210201211201212201302201303201304201305201306201307201308201309201310-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%0500010000150002000025000201208201209201210201211201212201302201303201304201305201306201307201308201309201310-0.3-0.2-0.100.10.20.30.40.502000400060008000100001200020120820120920121020121120121220130220130320130420130520130620130720130820130920131000.050.10.150.20.250.30500025000200001500010000论据一：同比涨幅（%））㎡10月全国房地产开发投资额及同比增速9月2013年成交均价（元/）㎡8月7月北京上海广州深圳天津重庆0%5%10%15%20%050006月30000250002000015000100005月4月3月同比涨幅（%）2月）㎡1月2013年成交（万）㎡一线城市房价涨幅超，房价调控仍存在一定压力！10%2012年成交（万2012年与2013年一线城市商品住宅成交情况对比分析050100150200250300北京上海广州深圳天津重庆2013年一线城市商品住宅供应情况对比分析（万05001000150020002500北京上海广州深圳天津重庆0%10%20%30%40%50%论据二：2013年一线城市供应水平均有一定程度的增长，重庆市涨幅较大约达34%，从整体市场来看，市场维持持续上涨趋势，各城市同比12年成交量有所上涨，天津市、重庆市涨幅均在20%以上，上海市涨幅超50%以上。2013年一线城市房价涨幅中，北京市涨幅最大，主要原因为由于严重的供需不足，导致房价涨幅同比增长15%以上，这远高于宏观调控的房价目标，虽然政策“京七条”“沪七条”出台，但是整个市场热度依然没有减退，房价调控压力巨大。同比增长（%）10月）㎡9月2013年成交均价（元/8月2012年与2013年二线城市商品住宅成交均价涨幅分析）㎡7月长春长沙成都贵阳杭州合肥济南南昌南京南宁宁波青岛沈阳苏州武汉-5%0%5%10%15%6月05000250002000015000100005月4月3月同比增长（%）2月）㎡1月2013年成交量（万二线城市成交量同比全线上涨，未来交易量将持续高位平稳运行！2012年与2013年二线城市商品住宅成交情况对比分析长春长沙成都贵阳杭州合肥济南南昌南京宁波青岛沈阳苏州武汉2013年二线城市商品住宅供应情况对比分析（万长春长沙成都贵阳杭州合肥济南南昌南京南宁宁波青岛沈阳苏州武汉-10%0%10%20%30%40%50%60%70%05005004003503002502001501002500200015001000论据三：2013年二线城市供应水平均有一定程度的增长，沈阳更是供应显著加大，从整体市场来看，二线城市成交量全线上涨，供应量增加，未来交易量将持续高位。2013年二线城市房价涨幅中，大部分为稳中有升，合肥市涨幅最大，房价涨幅同比增长15%，宁波同比略有下降。同比增长（%））㎡10月9月）㎡2013年成交均价（元/8月2012年与2013年三线城市商品住宅成交均价涨幅分析7月0200040006000800010000常州惠州连云港洛阳清远无锡徐州中山0%5%10%15%20%6月5月4月3月2月同比增长（%））1月㎡三四线城市存在供求压力，库存较大，未来市场库存问题依然严峻！2013年成交量（万2012年与2013年三线城市商品住宅成交情况对比分析常州惠州连云港洛阳清远无锡徐州中山2013年三线城市商品住宅供应情况对比分析（万0100200300400500600700常州惠州连云港洛阳清远无锡徐州中山-20%0%20%40%60%80%020406080140120100论据四：从三线城市的供应量来看，趋势与一二线城市基本一致，总体库存量较大，13年的九月十月供应的大幅增长，使三四线城市存在供求压力。从2013年成交量来看，三四线城市分化的两类格局趋势仍在延续：一类是房地产市场恰好处于快速发展期的三线城市，这类城市2013年继续保持了稳步发展的步调；另一类就是个别投资过热的城市，这类城市由于前几年开发过剩，风险积蓄，致使涨幅度较为平缓，三四线城市末班车效应”淡化后，市场逐渐回归理性，成交量虽不如一二线城市，但是在整体市场中依然维持较高的水平。三四线三四线二线二线一线一线[成交][供应]三四线三四线二线二线[2012年与2013年各线代表城市供需情况对比分析]综合来看一二线城市短期受限于政策，但中长期优势依然突出；三四线城市供求释放力度大，但潜在供应过剩风险不容忽视！一线一线不同城市短期供求对比差异较大，一线城市需求旺盛，增幅在个城市中较高，二线城市由于城市属性不同，供销情况差别较大，成交量难以放大，三四线城市库存高位运行，有限的人群加之供过于求的市场情况使得未来市场形势依然存在压力中长期来看，受政策环境影响，需求集中度、供需对比度及竞争格局等方面的差异，不同类型城市的分化将进一步加剧，梯队格局发展趋势将更加显著；一二线城市经济发达，人口众多，集聚效应使其占据优势，大多数三四线城市由于近年来过度开发，潜在的供应过剩风险不容忽视（1）短期走势：一二线城市量价齐稳，三四线城市成交增幅较大，但供过于求压力依然显著（2）中长期走势：一二线城市集聚效应仍占优势，三四线潜力有待释放，但潜在供应过剩，市场压力依然严峻论据五：分析：【综上所述】调控政策转移金融税收领域市场房价涨幅呈现下降趋势楼市成交持续走高，国民经济增速下降；土地市场持续升温，房价上涨幅度受限；论证结果Part.2：14年全国宏观政策动态客户的置业热情将会有所减低，成交周期将会有所延长；二套房的购买将更加便捷，推进作用较大；预示着国家将加强房屋投资监控，促使房价平稳发展，近阶段对于房地产市场影响较小；财政部发布夫妻之间房屋土地权属变更免征契税14年全国政策动态2014年货币政策前紧后松，利率上半年或再创新高。不动产登记条例6月前出台，房产税试点范围逐渐放开。月份1月20日1月28日1月8日年全国房地产市场宏观政策动态142014""20132014在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下，年全国房地产市场将呈现销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳的特点。①不同城市量价走势和政策分化进一步加剧，一线城市和热点二线城市供不应求压力持续，虽然年新开工项目将增加