御源·大湖区二期一批房源价格策略（9月16）御源·大湖区二期一批次房源价格策略提交公司：成都五度提交时间：2008、9、16御源·大湖区二期一批房源价格策略（9月16）目录1、二期一批次房源价格目标：销售导向（1）小步快跑:第一批以90平米以内小户型为主.御源·大湖区二期一批房源价格策略（9月16）（2）区域低总价：以25万起,超低总价优势抢占客户资源.2、二期一批次房源价格定位：（1）以竞争项目为参考：目前在售竞争项目中，以电梯为主的是东山国际新城、锦上城，所以本案要以目前在售且是本案竞争项目的东山国际新城、锦上城为参考项目。（2）以销售为导向：以销售较好的东山国际新城为主要参照对象，可比权重按60%，其次以锦上城为参照对象，可比权重按40%。3、区域楼盘情况所在区域新城区龙泉驿区其他项目名称艺锦湾恒禾.皇冠国龙城一号锦上城东山国际社区际社区规模、地址北泉路北泉路东大街外延线龙龙泉驿区公园路成龙路东山国际环境、1068号城大道1号一段189号大道1号交通占地规模340327600（含150亩特1603平方公里(亩)色景观公园）总户数2569678（一期）1960（一期）3000多1632（E区）容积率1.541.121.4（一期）3.432.5（E区）环境（自皇冠湖片区皇冠湖片区三圣乡片区依龙泉山而居东山、芦溪河。然/人文）御源·大湖区二期一批房源价格策略（9月16）交通走路十分钟至驿都大道，乘临驿都大道，乘公交到龙泉总临东山国际大道，218、336、223直达成都和龙218、336、223直达站后转车可直达。313从成都直达泉驿区、临后期地铁二号线成都和龙泉驿区、该项目站口。门口有直达龙泉公交临后期地铁二号线站口经营开发商四川君信房恒禾置地（投成都志达房产开众锦置业成都华信大足房者品地产开发公资商：七匹发有限公司地产开发有限公牌司狼）司物业管理英联华(香香港招商局香港招商局戴德梁行四川华怡科尔酒公司港)物业顾店物业管理问公司产品、产品形态纯多层在售多层，二在售多层洋房纯电梯在售电梯景观、期为电梯配套户型结构两梯四户，一梯两户，板一梯两户，板式2梯4-6户，部2梯4-6户，部（一梯几砖混式分板式分板式户，是否板式）景观园林多种主题的西班牙风情大尊重原生浅丘地中央区集中的水整个项目分区进欧式景观和盘，湖水等貌，以坡地、水为系湖泊原生景观行组团景观规划，水景组团园符号，水景贯穿7000㎡，其余景E区为挪威森林林9万平，成“龙”的形态。观设计无特色。风格异国风情雕另有150亩特色塑小品，音高尔夫水景公园乐喷泉，水景广场建筑结构砖混多层框架，电多层框架框剪结构框架结构梯框剪整体排列组团围半合私家庭院，封排列式半围合式叶片式围合布局布局式闭组团内庭院，院落围合式建筑外立棕红/白/咖红瓦白墙，西棕红色瓦，黄色/咖啡/白/灰色现白色为主，辅助面啡色的现代班牙退台式建白色外立面。乡村代、简约风格深灰/红褐色。欧式建筑，筑主义风格退台式，空中连廊小区配套欧洲风情商酒店、购物中高尔夫、篮球、网游泳池，健身场30万㎡婚庆公司，业街区，游心、写字楼、游球场，游泳池、游所，山地自行车公园、商业、医院泳池、高尔泳池、网球场戏场、幼儿园道、幼儿园幼儿园、景观泳夫推杆连球等池等配套十分齐场、网球场，全健身中心、羽毛球场、儿童游乐场、晨跑道御源·大湖区二期一批房源价格策略（9月16）会所/俱乐阳光海休闲时尚的泛会所有无有部中心目前均价在售成交均在售成交均价在售成交均价在售成交均价在售成交均价（元/㎡）价4500元/5100--52005100--5300元/㎡3610元/㎡3680元/㎡㎡左右元/㎡8、1--8.31住16套，11套5套28套33套日销售其他4套最近优惠一次性优惠一次性优惠一次性最高优惠首付最少三成一C区所有剩余房措施4%，按揭优2%,按揭1%，6.5%，按揭最好次性5%，按揭3%源购买即可享受惠2%首付低至一成优惠5.5%超值赠送2万元，一次性付款多优惠6%，E区一次性付款3580元/㎡媒体商报、华西、站台、户外商报、华西、户外、站台、户外、报纸商报、华西、户外户外、站台站台（少）站台有无样板无有有无有房小结：1.区域内品质大盘云集?区域在售项目中，多层为主流，辅以电梯御源·大湖区二期一批房源价格策略（9月16）?区域内百亩大盘为主?楼盘整体规划各具特色，项目自身配套较齐全2.价格呈现两极分化—价差800—1200元/㎡?区域内电梯成交价格区间为3610--3680元/㎡?区域里多层的成交价格区间为4500—5300元/㎡3.销售出现分化，电梯销售较好，多层销售略差?主要原因电梯价格相对较低，电梯价格区间为3610--3680元/㎡，电梯多层区间为4500—5300元/㎡?区域内多层销售套数区间5—16套，电梯销售套数28—33套4.东山国际新城是区域标杆项目?区域内最大规模的项目?有自己品牌，影响力大，口碑好?性价比高，销售好?推广线广，包含报纸、户外、站牌、房产杂志4、价格参考楼盘情况：楼8、1-8、31价格(元/㎡)本月有媒体促销活动及手段备注盘月销售备无广告名案查询御源·大湖区二期一批房源价格策略（9月16）锦28·20号楼的起价为有户外、站台·首付最少三成前期有限定部上3680元/㎡，优惠前均报纸（少）·一次性5%，按揭3%分户型（套二城价为3800元/㎡套三）总价优·2号楼起价在3800惠5万/套，元/㎡，优惠前的均价一次性5%，按在4000元/㎡.揭3%。9月中旬将推出新批次东33·E区(除8、30日新开有商报、华西、·C区所有剩余房源购买8、30日新开山盘的15栋）一次性付站台、户外即可享受超值赠送2万元15栋，优惠后国款3580元/㎡·E区15栋一次性优惠价格为3682际·8、30日新开盘表均6%，按揭优惠3%。元/㎡新价4039元/㎡。·E区凡购房赠送装修基城金2万。·凡8、30日后购房零风险，120%放心，凡现场购房，三年后均可交由开发商按照购房总价120%增值回购。注：以上价格由市调员跟踪数据与实际数据可能存在差异，销售数据为房管局数据，数据可能存在滞后性。小结：?供应量大，东山国际新城8.30日刚开盘，锦上城9月中旬将开盘。?价格敏感度高，锦上城销售主要是小面积，总价偏低。?促销效果明显，锦上城前期优惠政策成交量较多；东山国际新城的零风险，三年后可按总价120%增值回购提高了成交。?主要媒体不一样，锦上城客户定位以龙泉为主，媒体选择主要是站台与户外；东山国际新城客户集中在成都、龙泉与二级城市，媒体主要选择了站台、户外、御源·大湖区二期一批房源价格策略（9月16）商报、华西。5、本项目与前期客户分析（1）前期客户分析（根据2008年上半年营销分析报告）1.客户对小面积需求旺盛。2.价格成为目前客户的首要考虑因素。3.客户观望情绪严重，导致来访与成交转换率偏低。（2）二期项目分析1.二期一批次推出11层小高层，与锦上城在售（18F）、东山国际新城在售（18F）比较，具有一定优势。2.小户型为主，此次共推出356户，104㎡以下的户型为主，共246户，占69%。6、定价方法:竞争比较法（1）定性分析本案位于成都龙泉驿都大道世纪广场西侧，地铁二号线出口、龙泉汽车总站均在附近，大部分建筑南北朝向，板式结构，一两户与三户，在同区域内，本案最核心优势为板式结构，一梯两户或三户及地段，由于本案外立面不醒目，小区景观相对较弱等原因。御源·大湖区二期一批房源价格策略（9月16）因此本案价格应低于区域内多层4500—5300元/㎡的价格，而为抢占客户资源，价格可略低于区域内电梯竞争项目---锦上城、东山国际新城3610--3680元/㎡的价格。（2）定量分析1.本案与区域竞争楼盘的比较住宅名称竞争楼盘比较指标最优楼盘比较因素御源·大湖区东山国际新城锦上城地段环境因素离世纪广场较规划森林腹地面积20离主题公园、百工堰较东山国际新城近平方公里，9大主题公近，自身7000㎡中央园，4.5公里芦溪河湖泊人文环境靠近龙泉三中、7个艺术文化馆，11离龙泉中学、外国语实东山国际新城航天中学、龙所中小学、幼儿园验学校、区实验小学、泉三小天一学院、卫生学校较近公共配套小区内部配套:11所中小学、幼儿园学校：龙泉中学、外国东山国际新城恒温泳池，网商业:打造3大风情商语实验学校、区实验小球场、篮球场业街学、天一学院、卫生学等医院:华西医院东山国校咫尺近邻；学校：中小学:际社区医院、华西医院医院：区中医学院、平龙泉三中、航东山国际专家门诊部安卫生院、卫生防疫站天中学、龙泉其他:9大主题公园妇幼保健院商三小业：红旗超市、互惠超其他:十陵生市、成都百货大楼、平态公园、龙泉安综合市场其汽车总站他:主题公园、百工堰就在身旁。交通驿都大道（老五纵三横”打造现代从龙泉汽车总站乘870御源·大湖区成渝路）旁，化便捷交通网络。八车路、854路公交车15分公交332、218道东山国际景观大道钟即可到,路直达，未来用风景丈景回家的路。地铁2号线出公交有218、332、313站口紧邻社区，路，还有免费东山巴龙泉公交总站士，您的第二辆豪华就在身旁私家车。地铁2号线，让市中心与龙泉区、东山国际城融为一体噪声临驿都大道，临龙柏路，但是车辆临龙泉市公园路，车东山国际新城车辆多，噪音不是很多，噪音相对辆较多，有一定噪音相对较大较小御源·大湖区二期一批房源价格策略（9月16）规模项目规模御源·大湖区东山国际新城占地3锦上城占地约160亩，东山国际新城总占地500亩，平方公里，建筑面积建筑面积约为33万平约300万平方米，规方米划总居住人口约8万人，分为9个组团开发经营者发展商成都御源置业成都华信大足众锦置业东山国际