2014年4月昆明/市场月报昆明2014年4月房地产市场报告月刊：201404土地市场供应大幅增加、二级市场成交环比下降报告出品：昆明世联卓群代理事业部撰写日期：2014-05-07市场走势内容摘要：◆2014年4月，昆明一级市场土地市场供应大量增加，其中昆明市区22宗，总面积为537858.6平米，折合为806.78亩，土地成交上，昆明城区成交4宗，总面积为84588.7平米，折合126.88亩。二级商品房市场供应面积环比大幅增加，面积为166.82万方，环比增幅为45.89%，同比2013年4月份，增幅为14.99%；成交面积为74.97平米，环比2014年3月的118.08万方，大幅下降，降幅为37.39%，同比2013年4月份成交，小幅下降，降幅为1.64%。◆政策方面，随着不同城市的房地产市场走势分化，部分城市对现行政策有所放松，其中南宁对区域内数个城市有限度放开限购，无锡、郑州也对调控政策进行微调，部分中小城市房地产政策放松预期升温。信贷方面，受资金监管限制影响，房地产贷款规模继续紧缩，同时购房者房贷利率优惠减少。供需方面，开发房企迫于资金回款和去化压力，平价开盘、打折促销等“以价换量”现象增多；但购房者对后市降价预期继续升温，进一步观望并放缓入市，多数相关报告住宅项目开盘去化情况并不乐观。在政策不稳、信贷收紧、市场观望等多方因素《昆明世联监测周报》《昆明世联监测月报》影响下，4月房地产市场表现“旺季不旺”，全国住宅均价与3月基本持平，房价下跌城市数量明显增多。◆中国指数研究院发布了中国房地产百城价格指数报告，3月，全国100个城市(新市场监测报告系列建)住宅平均价格为11002元/平方米，环比上月上涨0.38%，是2012年6月以来连续第22个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.16个百分点。同比来看，全国100个城市住宅周报、月报均价与去年同月相比上涨10.04%，涨幅较上月缩小0.75个百分点，为连续第3个月缩小。从涨跌城市个数看，63个城市环比上涨，37个城市环比下跌。3月份昆明房价环比出现下跌，跌幅为0.67%，记者注意到，西南片区各城市中，昆明、南宁的房价均出现了下跌，但昆明8570元/平方米的房屋均价仍是西南最高水平。一级市场：2014年4月1日-2014年4月30日，昆明市国土资源局网站上所公布的土地成交情况获悉，本月昆明市主城区及周边郊县土地挂牌市场供应33宗土地；本月昆明市主城区土地市场成交13宗。二级市场：根据房管局数据显示：2014年4月1日-2014年4月30日，昆明市商品房新增预售面积166.82万平方米；成交套数为13452套；成交面积118.54万方。正常销售部分：2014年4月1日-2014年4月30日，昆明市商品房新增预售面积166.82万平方米；成交套数为9419套；成交面积74.97万方。(以下的数据统计中均采用正常销售数据)总体备案数据具体为：4月成交4月成交面4月成交总4月成交均4月成交套4月成交面4月成交总4月成交均价：套数：商品积：商品房（万额：商品房（亿价：商品房（元数：商品住宅积：商品住宅额：商品住宅商品住宅（元/平房（套）平方米）元）/平方米）（套）（万平方米）（亿元）方米）13452118.5495.368044.83676577.8851.636629.47其中刨除政府集资房、单位定向房、抵押、非正常团购后数据为：4月成交4月成交面4月成交4月成交均4月成交套4月成交面4月成交总4月成交均价套数：商品积：商品房总额：商品房价：商品房（元数：商品住宅积：商品住宅额：商品住宅商品住宅（元/平房（套）（万平方米）（亿元）/平方米）（套）（万平方米）（亿元）方米）941974.9773.589814.48376838.2030.768051.78总体来讲：2014年4月，昆明一级市场土地市场供应大量增加，其中昆明市区22宗，总面积为537858.6平米，折合为806.78亩，土地成交上，昆明城区成交4宗，总面积为84588.7平米，折合126.88亩。二级商品房市场供应面积环比大幅增加，面积为166.82万方，环比增幅为45.89%，同比2013年4月份，增幅为14.99%；成交面积为74.97平米，环比2014年3月的118.08万方，大幅下降，降幅为37.39%，（此数据采用正常销售数据，本月商品房市场成交面积环比大幅下降，主要是因为2014年3月，正常销售中集中备案项目较多，主要为：金泰国际集中备案210套住宅；凤凰御景湾集中备案168套住宅；名匠誉峰集中备案86套住宅、198套车位；魅力之城集中备案107套住宅、龙湖水晶郦城集中备案116个车位），同比2013年4月份成交，小幅下降，降幅为1.64%。政策法规昆明今年分配第三批公租房13万套保障房在建今年是昆明市城镇保障性住房在建项目最多、建设资金需求量最大的一年，计划全年投资120多亿元，建设近17万套。目前已基本建成4万余套，还有近13万套保障性住房在建。在去年进行了两次公租房分配后，今年第三批公租房分配即将启动。长效机制推进:不动产登记时间表公布6月出台中国指数研究院[微博]4月1日发布《长效机制推进：不动产登记时间表公布6月出台登记条例》，2014年3月26日，不动产登记工作第一次部际联席会议在京召开。该联席会议是沟通协调解决重大问题，研究推动建立不动产统一登记制度的重要议事平台。会议明确，土地、房屋等不动产权利涉及千家万户，要保持工作的连续性和平稳过渡。房地产“钱紧”将成趋势开发商公开呼吁放松限购房地产资金总体紧张，是今年市场三大趋势之一。另两种趋势，一是房地产各项指标仍然处于高位，但房价、投资额、交易量等指标的涨幅在下滑；二是不同城市、地区、企业间的分化将持续，“表现会有很大差距”。对于房地产的“钱紧”，聂梅生认为，一方面是房地产企业取得资金的渠道和成本比较紧张，另一方面个人获得按揭贷款也不容易。国家统计局数字显示，今年一季度，全国房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.8%，增速比1-2月份回落2.5个百分点。国土部出台养老设施新政或破用地之困《意见》第三条明确规定，“新建养老机构服务设施用地的，应根据城乡规划布局要求，统筹考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。”此外，《意见》表示，对闲置土地依法处置后由政府收回的，规划用途符合要求的，可优先用于养老服务设施用地，一并纳入国有建设用地供应计划。此外，《意见》表示，新建养老服务机构项目用地涉及新增建设用地，符合土地利用总体规划和城乡规划的，应当在土地利用年度计划指标中优先予以安排。社科院蓝皮书:重点城市推进房产税限购将不搞一刀切中国社科院城市发展与环境研究所与社科文献出版社29日联合发布的房地产蓝皮书《中国房地产发展报告（2014）》（以下简称蓝皮书）却有不同的看法。蓝皮书认为，尽管2014年初全国月度房产交易呈萎缩态势，部分城市的个别楼盘出现了降价现象，但经历一段时间的市场酝酿和政策观望后，2014年房产市场交易热度仍将延续，全年全国房产交易总量仍可能与上年持平甚至略有增长，成交价也可能保持小幅增长。蓝皮书判断，特大城市特别是超大城市限购限贷政策必将延续，“对城市人口增长实施适当限制成为大城市的必然选择，而住房限购限贷是对居住城镇化的最有效调控。”一级市场1.1供应分析本月昆明市主城区土地市场供应33宗土地.昆明市主城区4月份土地供应情况序地块编号土地面积土地规划设计条件出让交易竞买号位置用途容积建筑绿地年限起价保证金　(万平方米)　率密度率（年）（万元）（%）（%）1KC2011-98盘龙区东华街道办0.028423城镇住宅用＞1≤30≥40700.02580080.00事处地且≤32J2012-011-3官渡区金马街道马1.971301城镇住宅用＞1≤21≥40701.7072355200.00军场片区地且≤6.43KCD2012-25昆明滇池国家旅游3.105136城镇住宅用＞1≤28≥40702.0961006300.00度假区海埂片区红地且塔东路≤24KCJ2011-24信息产业基地24-1.601608商业设施用≤3≤40≥35401.4407404400.002#号地块地5阳政储[2012]43-2号昆明阳宗海风景名5.855166住宿餐饮用≤0.≤25≥40400.5445461700.00胜区汤池街道三营地5社区6J2013-004-A1-1西山区前卫街道办1.780825商务金融用＞1≤40≥25401.1717144217.82事处红庙社区地且≤4.17J2013-004-A2-2西山区前卫街道办2.441321城镇住宅用＞1≤25≥40701.6843615782.18事处红庙社区地且≤3.68JN2013-46号晋城镇富有村委会4.03679批发零售用≤1.≤32%≥19%400.7932292400.00地39JN2013-49号晋城镇富有村委会2.319483批发零售用≤1.≤47%≥13%400.4557781400.00地310JN2013-51号晋城镇富有村委会2.820661科教用地≤2.≤35≥35500.5542601700.00011TDG2012-005昆明倘甸镇海东村3.792325居住用地1＜≤30≥35700.085327300.00者已中学北侧R≤3.012DTC2012-003东川区东起路东侧4.75129其他商服用＞≥40%≤35%400.5700001710.00地1.0≤1.813AN-J2012W002安宁市温泉街道办3.197152城镇住宅兼＞≥35%≥25%70、400.1100003645.0