市场月报·上海市场研究部2014年·4月上海/市场月报上海2014年4月房地产市场报告月刊：201404报告出品：世联行市场研究部土地供应近停滞撰写人：冯层商品房市场持续低迷撰写日期：2014-05-08市场走势内容摘要：?2013.4-2014.4上海商品房成交面积宏观经济：2014年3月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.4%，及均价走势万平米元/平米环比下降0.5%。成交面积成交均价20030000?中央政策：据国土部消息，我国不动产登记进入倒计时。目前，总15020000的考虑是2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登100记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前，不1000050动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形00成。13.413.613.813.1013.1214.214.4?地方政策：上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示，上海将2013.4-2014.4上海商品住宅成交面继续严格执行调控政策，现有的房地产政策已经见到效果，目前也积及均价走势万平米元/平米成交面积成交均价没有研究出台新的调控政策，未来要按照中央“分类调控”的要求，20028000对投资投机性需求从严控制，对普通居住需求加大供应和保障。今15026000年上海会进一步放宽保障房的准入标准，主要针对收入和财产方面，10024000并且对特殊情况的家庭作更加人性化的考虑。5022000?市场运行：4月上海土地市场供应进入冬眠期，全月供应量不足10020000万平米，连续3个月低于30万平米；成交方面则受前两月供应影响13.413.613.813.1013.1214.214.4面积有所下滑，但住宅用地的高溢价依旧说明开发商对上海的看好。相关报告?新增供应及成交方面均有不同程度下降。在经历了几个月的压抑后，3月商品房供应放量，但不少城市降价传言不断，市场唱衰理论喧《北京2014年4月房地产市场报告》嚣而上外加愈来愈紧缩的银行信贷政策导致购房者多采取观望态势，市场低迷，成交不理想，开发商因此减少供应，4月中下旬逐《南京2014年4月房地产市场报告》渐有楼盘推出特价房源探市，购房者因此观望态势愈浓，供需均降。《武汉2014年4月房地产市场报告》?对于后市，我们预计近期楼市成交依旧面临较大阻力。3月末，上海市场低迷但尚未出现特价房，那时我们的调查显示上海的购房者《济南2014年4月房地产市场报告》信心指数已在下降，4月中下旬，特价房探市，虽然目前上海推出特价房的区域集中，绝大部分区域价格坚挺，优惠幅度也有限，但《长沙2014年4月房地产市场报告》在购房者看来楼市依旧是风雨欲来的情况，信心必然因此而动摇，近期楼市成交依旧面临较大阻力。……市场监测报告系列周报、月报、半年报、年报1/20深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2010WORLDUNIONAllRightsReserved市场月报·上海市场研究部2014年·4月一级市场：2014年4月上海共供应商品房用地5宗，面积共18.61万平米，环比下降25.6%；上海成交商品房用地15宗，面积共35.57万平米，环比下跌38.3%；成交金额65.99亿元，环比下跌33.7%。二级市场：2014年4月上海商品房批售面积116.54万平米，环比下跌27.7%，同比上涨10.0%。其中商品住宅批售面积73.80万平米，环比下跌36.1%，同比下跌12.1%；商办批售面积42.74万平米，环比下跌6.7%，同比上涨94.6%。2014年4月，商品房、商品住宅成交环比均呈量价齐跌的态势，商办成交表现为环比量稳价升。商品房成交面积98.39万平米，环比下跌9.4%，同比下跌22.6%。商品房成交均价为24979元/平米，环比下跌1.8%，同比上涨9.7%。商品住宅成交面积76.13万平米，环比下跌11.9%，同比下跌15.7%；商品住宅成交均价为25917元/平米，环比下跌3.3%，同比上涨8.4%。商办成交面积22.26万平米，环比上涨0.5%，同比下跌39.7%。商办成交均价为21772元/平米，环比上涨8.1%，同比上涨8.9%。总的来讲：4月上海土地市场供应进入冬眠期，全月供应量不足10万平米，连续3个月低于30万平米；成交方面则受前两月供应影响面积有所下滑，但住宅用地的高溢价依旧说明开发商对上海的看好。新增供应及成交方面均有不同程度下降。在经历了几个月的压抑后，3月商品房供应放量，但不少城市降价传言不断，市场唱衰理论喧嚣而上外加愈来愈紧缩的银行信贷政策导致购房者多采取观望态势，市场低迷，成交不理想，开发商因此减少供应，4月中下旬逐渐有楼盘推出特价房源探市，购房者因此观望态势愈浓，供需均降。1.宏观经济?2014年1-3月份，全国固定资产投资（不含农户）68322亿元，同比名义增长17.6%（扣除价格因素实际增长16.3%），增速比1-2月份回落0.3个百分点。从环比速度看，3月份固定资产投资（不含农户）增长1.24%。?2014年1-3月份，全国房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.8%（扣除价格因素实际增长15.5%），增速比1-2月份回落2.5个百分点。其中，住宅投资10530亿元，增长16.8%，增速回落1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。?2014年3月份，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有4个，持平的城市有10个，上涨的城市有56个。环比价格变动中，最高涨幅为0.6%，最低为下降0.2%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。3月份，同比价格变动中，最高涨幅为15.5%，最低为下降4.2%。2.市场政策2.1中央政府?国务院再提稳增长:国开行受命发行住宅金融专项债4月2日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用，确定深化铁路投融资体制改革、加快铁路建设的政策措施。在保障房建设方面，会议提出，由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。?国土资源部办公厅正式印发关于成立不动产统一登记工作领导小组的通知4月2日，国土资源部办公厅正式印发关于成立不动产统一登记工作领导小组的通知，通知要求，今年重点把握好三方面工作：一是按照第一次部际联席会议要求，积极稳妥推进各项工作；二是开展立法、机构、技术标准、信息平台建设、信息公开查询等重点问题专项研究；三是做好舆论引导和宣传工作，重点宣传建立和实施不动产统一登记制度的性质、作用和意义，积极正面回应社会关切。2/20深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2010WORLDUNIONAllRightsReserved市场月报·上海市场研究部2014年·4月?中国版住房银行落地国开行组建住宅金融事业部4月3日，国家开发银行向媒体表示，国开行正组建住宅金融事业部，用以专项开展棚改等保障性安居工程业务。国开行表示下一步要创新融资方式，按照国家棚户区改造及相关工程建设规划和资金需求，根据每年工作安排，确定“住宅金融专项债券”发行规模。?中国人民银行货币政策委员会召开2014年第一季度例会，强调继续实施稳健的货币政策4月3日，中国人民银行货币政策委员会召开2014年第一季度例会，会议强调，将密切关注国际国内经济金融最新动向和国际资本流动的变化，坚持稳中求进、改革创新，继续实施稳健的货币政策，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。改善和优化融资结构和信贷结构。?国土部部长：大力保障养老用地供应规范用地管理国土资源部第7次部长办公会议提出，要认真贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，大力保障养老用地供应，规范养老用地开发利用管理。经养老主管部门认定的非营利性养老用地，可采取划拨方式供地；营利性养老用地，应以租赁、出让等有偿方式供地。为降低养老服务设施建设成本，要鼓励以租赁方式供地。会议还提出，要加强养老用地监管，防范以养老名义“圈地”以及随意改变土地用途、分割转让等方式处置养老用地行为的发生。?中央整合保障房棚改三项资金今年补助1158亿日前，财政部、住建部决定，从今年起，将中央补助廉租住房、公共租赁住房和城市棚户区资金，整合归并为中央财政城镇保障性安居工程专项资金。财政部网站同时下发了《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》(以下简称《办法》)，专项资金包括中央财政对廉租房、公租房和城市棚户区改造三项补助资金，今年共计1158亿元，比去年执行资金数额增长了14.3%。?国土资源部限期六地方政府整改土地违规4月9日，国土资源部在其网站上的一份决定书中，批评安徽、河南、湖北、广东、宁夏和内蒙有关部门的不当使用耕地、违规征占土地、给予被征地农民补偿安置不到位等做法。它警告这些地区的政府限期在六个月内进行整改，限期整改期间，除国务院批准立项的基础设施项目外，暂停对限期整改地区农用地转用和土地征收的受理与审批。此外，上月公布的另一份报告显示，督察发现34个城市存在将未办理审批手续的征地转为工业和商业建设用地的问题，涉及520个项目、2147公顷土地。?住建部称适时拟定共有产权政府将有优先购买权据悉，为完成丰富城市住房供应体系，住房和城乡建设部已经开始考虑在适时拟定"共有产权住房指导意见"(下称"指导意见")，以便作为全国推广共有产权住房的规章依据。目前，"指导意见"起草的有关工作，由住建部房地产市场监管司、住房保障司、住