如何进行项目价格定位房地产价格评价分析方法——项目价格定位体系分析方法——项目价格定位体系比比较较法、成本法、收益法、法、成本法、收益法、假假设开发设开发法、法、长长期期趋势趋势法法整体整体发发展原展原则则定价方法的定价方法的选选取取成本加成原成本加成原则则定价原定价原则则现实现实价格价格上市价格上市价格市市场场比比较较原原则则价格影价格影响响因素分析因素分析规规模、模、开发时开发时机、机、营营建建标标准、机准、机会会成本……成本……成本加成法成本加成法【定价思路】成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。上海目前房地产项目的成本主要包括：-土地成本-前期成本-建筑安装成本-配套成本-其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本）序号工程类别平均造价（元/平方米）备注一土地费用1土地使用权出让金/土地开发动迁费用及土地使用费2土地出让契税/按出让金的3%计算二建安费用多层950-1050?6-7层住宅小高层1350-1450?8-12层住宅1普通商品房中高层1550-1650?18-24层住宅高层2000-2100?28-34层住宅多层1700-1800?设1层地下车库2高档商品房小高层2050-2150?设1层地下车库高层2750-2850?设1层地下车库3酒店式公寓高层4300-4600?含精装修费用地下一层2900-31004独立式地下车库地下二层4600-4900一般独立别墅1250-1450?地上2-3层半地下室独立别墅1350-1550?半地下室、地上2-3层5别墅联体别墅1050-1250?地上2-3层高档装修别墅4100或以上?地上2-3层序号工程类别平均造价（元/平方米）备注办公楼多层（无地下室）1300-1600?地上4层7多层（有地下室）1700-1800?地下1层，地上6-7层?地下1层，地上20-30层，中央高层（中低档）3600-4100空调，局部幕墙，合资电梯?地下2层或以上，地上25-35层8商办楼高层（中高档）5600或以上，中央空调，幕墙/铝板，进口电梯?地下2层，地上40-50层，钢结超高层（高档）8600-10100构，幕墙/铝板/进口石材9体育健身俱乐部/5300或以上?社区高级会所多层一般商场2600-2900?地上4-5层多层综合商场4100-5100?地下1层，地上4-5层，无塔楼10商业?地下2-3层，上部4-5层、20-综合商业建筑5100或以上30层办公塔楼大卖场3300或以上?家乐福、百安居多层旅馆2700-3100?无星级高层旅馆3300-3700?无星级11旅游酒店国际三星级酒店4500-5000?不包括精装修及家具国际四星级酒店5000-8000?不包括精装修及家具国际五星级酒店12000或以上?不包括精装修及家具，超高层三前期费用1勘查设计费/?按总投资的0.05%计2建筑设计费50-100?含施工图；按住宅建筑面积计3景观设计费20-30?按扣除地面附属物基底面积计算4设计招投标管理费/?按总投资的0.02%计5施工招投标管理费/?按总投资的0.04%计6审图及设计咨询费6?按地面总建筑面积计7施工监理费10?按地面总建筑面积计8质监费/?按建安费的0.1%计9施工证费/?按建安费的0.15%计10测绘费1?按地面总建筑面积计；含竣工测绘11可行性报告编制费/12临水临电费/13竣工图编制3四配套费用1住宅配套费用?用地红线外?含红线外道路、上水、燃气、电话等（1）大市政配套费320，按住宅建筑面积计（2）排水配套费15?按地面总建筑面积计?绿化、道路、变配电站、煤表房、上2室外附属工程费用下水管道、CCTV、红外线报警（1）绿化建设费12?按住宅建筑面积计（2）供水管道工程费17.5?按地面总建筑面积计?按住宅建筑面积计；煤气21元/平方（3）燃气管道工程费21/24米、天然气24.5元/平方米计?挂空式：6.5元/平方米；暗埋式：（4）电话通讯工程费6.5/12.5/20多层20元/平方米，高层12.5元/平方米（5）电力工程费145?按地面总建筑面积计（6）小区智能化50?按住宅建筑面积计（7）环卫工程费10?按地面总建筑面积计（8）有线电视工程费5?按住宅建筑面积计（9）道路及附属设施25?按住宅建筑面积计3人防工程建设费60/45?按地面总建筑面积计五其他费用1管理费用/?（建安+前期+配套）×3%2销售推广费用/?按销售收入约2%计3不可预见费用/?（建安+前期+配套）×3%4财务费用/市场比较法市场比较法【定价思路】市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。通过市场比较法推算现时整体均价，依据组团的价格决定因素确定各细分组团的现时均价，通过售价还原法推算现时整体租金。预测未来价格影响因素变动幅度确定价格增长率，结合目标物业上市时间确定各物业上市均价/租金。市场比较法市场比较法【样本选择】样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我公司在实践中总结出以下样本选取原则：-相近原则，相近地段会有更多的相近因素-成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义-功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位范例1：市场比较法之标准高档公寓价格拟合系数表仁恒河滨花园汇豪天下(A)耀江花园(B)海琪园(D)(C)比较内容权重（指标）拟合比较拟合比较拟合比较拟合比较程度系数程度系数程度系数程度系数建筑自身品质指标70%/0.721/0.6965/0.717/0.578建筑规模10%10.110.11.10.110.80.05社区景观10%10.10.950.09510.10.950.08立面设计10%10.10.980.09810.10.90.07内部装修15%10.150.950.1510.150.90.135户型设计10%10.110.110.110.1物业管理8%10.0810.0810.0810.08附加因素7%1.10.0911.050.07351.10.07710.063项目周围环境指标30%/0.325/0.303/0.198/0.298交通状况10%10.10.950.0980.950.09510.1周边环境10%10.120.980.10.950.0950.60.006区域位置10%1.050.1051.050.1050.90.00810.1合计100%/1.046/0.9995/0.915/0.838范例2：通过同一供需圈比较法来估算项目的大致价格区间1公里1-2公里2-3公里外滩、南京东路（虹口）？73006100（闸北）－－7000－－－－100007700（黄浦、静安）10700－－－－南京西路、石门一路95009800－－淮海路、襄阳路95009000－－徐家汇－－1200010000陆家嘴－－8500－－人民广场－－－－－－中央公园平均价格1000093427933升幅7％18％范例3：大型商、住、办综合体项目的市场比较定价方法演示R1R2R1R3OAC1住宅现时整体均价住宅现时整体均价绿地世纪城瑞虹新城嘉利明珠城新梅共和城精文城市花园A权（B）（C）（D）（E）比较内容重拟合比较拟合比较拟合比较拟合比较拟合比较程度系数程度系数程度系数程度系数程度系数建筑规模12%0.90.1081.20.1441.30.1560.780.09360.850.102区域位置15%1.050.15751.10.1651.10.1650.850.127510.15外部环境15%0.850.12751.050.15751.10.16510.151.20.18社区景观15%0.950.142510.151.10.1650.950.14250.950.1425立面设计15%0.90.1350.940.1410.930.13950.930.13950.90.135房型设计10%0.950.0950.950.0950.850.0850.850.0850.980.098配套设施10%0.880.0881.050.1051.20.120.80.080.90.09主题提炼8%0.950.0760.9550.07640.950.0760.90.0720.90.072合计100%0.92951.03391.07150.89010.9695?本案住宅现时整体毛坯均价为7100元/平方米。住宅各组团现时均价住宅各组团现时均价R3地块R2地块R1地块比较内容权重拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数地块规模10%5%0.50%8%0.80%-5%-0.500%地块规整性10%5%0.50%5%0.50%-10%-1.000%安静程度12%-10%-1.20%5%0.60%5%0.600%轨道交通15%10%1.50%5%0.75%-5%-0.750%主干路8%10%0.80%0%0.00%-5%-0.400%距离绿地20%10%2.00%0%0.00%-5%-1.000%距离卖场15%8%1.20%5%0.75%-5%-0.750%开发次序及品牌影响力10%10%1.00%5%0.50%-5%-0.500%合计100%　6%　3.90%　-4.300%R3:7550元/平方米R2:7370元/平方米R1:6790元/平方米酒店式公寓现时均价酒店式公寓现时均价感性达利（A）SOHO时代（B）永兴富邦（C）博苑公寓（D）权比较内容重拟合比较拟合比较拟合比较拟合比较程度系数程度系数程度系数程度系数区域位置20%1.050.211.10.2210.20.950.