金地·未未来营销执行报告新聚仁机构?谁购买本项目？?我们的客源在哪里？?我们的客源究竟什么样？目标客群需求划分前提神龙系：顶层购房人士，公寓600万、别墅1200万远海系：欧美背景的海外人士，公寓400万、别墅500万近海系：日韩、东南亚、港台人士，公寓300万、别墅450万本土系：三代居住于同一区域，公寓250万、别墅350万少成系：年轻私营业主专业人士，公寓200万、别墅300万白二系：白领二次置业，公寓150万左右、别墅很少购买白一系：白领首次置业，购房总价70、80万，无力购买渡新系：新上海人过渡型，购房总价40-50万、无力购买项目总价段划分户型面积毛坯均价总价花园洋房大户型115-15413000150-202万花园洋房小户型8913000106-116万高TOWN88.512000小高层两房85-881100094-97万小高层一房55-651100061-72万150-202万可购房源在售楼盘一房两房三房其它7月均价别墅均价连城新苑74939839幸福小镇4762-6686311831112459绿地崴廉公寓76-8410610101仁恒家园15522510998（毛坯）高桥荷兰新城6174105-1336984150-202万总价目标客源竞争竞争产品：仁恒家园三房、四房，高桥新城叠加别墅仁恒家园客源：近海系、本土系为主，部分少成系——对近海系有得天独厚的优势高桥新城别墅客源：本土系为主本产品竞争力：花园洋房低密度形态、地下室等附送空间、精装修、较少费用、金地品牌本项目150-202万总价目标客层神龙系：顶层购房人士，公寓600万、别墅1200万远海系：欧美背景的海外人士，公寓400万、别墅500万目标客源近海系：日韩、东南亚、港台人士，公寓300万、别墅450万本土系：三代居住于同一区域，公寓250万、别墅350万少成系：年轻私营业主专业人士，公寓200万、别墅300万白二系：白领二次置业，公寓150万左右、别墅很少购买白一系：白领首次置业，购房总价70、80万，无力购买渡新系：新上海人过度型，购房总价40-50万、无力购买106-116万可购房源在售楼盘一房两房三房其它7月均价别墅均价连城新苑74939839幸福小镇4762-6686311831112459绿地崴廉公寓76-8410610101仁恒家园15522510998（毛坯）高桥荷兰新城6174105-1336984106-116万总价目标客源竞争竞争产品：绿地崴廉公寓三房，高桥新城叠加别墅绿地崴廉公寓客源：白二系为主，部分少成系高桥新城别墅客源：本土系为主本产品竞争力：花园洋房/高层TOWNHOUSE形态、空间实用多变、精装修、风格现代前卫、金地品牌106-116万总价目标客群神龙系：顶层购房人士，公寓600万、别墅1200万远海系：欧美背景的海外人士，公寓400万、别墅500万近海系：日韩、东南亚、港台人士，公寓300万、别墅450万本土系：三代居住于同一区域，公寓250万、别墅350万少成系：年轻私营业主专业人士，公寓200万、别墅300万目标客源白二系：白领二次置业，公寓150万左右、别墅很少购买白一系：白领首次置业，购房总价70、80万，无力购买渡新系：新上海人过度型，购房总价40-50万、无力购买61-97万可购房源在售楼盘一房两房三房其它7月均价别墅均价连城新苑74939839幸福小镇4762-6686311831112459绿地崴廉公寓76-8410610101仁恒家园15522510998（毛坯）高桥荷兰新城6174105-133698461-97万总价目标客源竞争竞争产品：连城新苑、幸福小镇、绿地崴廉公寓、高桥新城的普通公寓产品客源：以白一系、白二系为主本产品竞争力：小高层附送面积多、空间多变、精装修、风格现代前卫、金地品牌61-97万总价目标客群神龙系：顶层购房人士，公寓600万、别墅1200万远海系：欧美背景的海外人士，公寓400万、别墅500万近海系：日韩、东南亚、港台人士，公寓300万、别墅450万本土系：三代居住于同一区域，公寓250万、别墅350万少成系：年轻私营业主专业人士，公寓200万、别墅300万目标客源白二系：白领二次置业，公寓150万左右、别墅很少购买白一系：白领首次置业，购房总价70、80万，无力购买渡新系：新上海人过度型，购房总价40-50万、无力购买产品对应主力人群定位户型总价主力人群花园洋房大户型150-202万本土系花园洋房小户型116万白二系高TOWN106万白二系小高层两房94-97万白一系小高层一房61-72万白一系?谁购买本项目？?我们的客源在哪里？?我们的客源究竟什么样？交通动线导入客源外高桥五角场城市副中心外环线金桥出口加工区中环线高行五角场外高桥港区内环线张江高科技园区金桥小陆家嘴金融区陆家嘴张江客源行业特征产业区域主导产业主要年龄层次陆家嘴金融、贸易、商业30-45岁外高桥国际贸易、制造业、物流业25-40岁轿车及零部件、微电子、现代通讯、新一代家电、金桥25-40岁机电一体化、生物医药张江生物医药、集成电路、软件30-40岁五角场贸易、咨询、服务业、教育、商业25-35岁特征以催生大量白领人群的智力型行业居多25-40岁项目总价段划分户型面积毛坯均价总价花园洋房大户型115-15413000150-202万花园洋房小户型8913000106-116万高TOWN88.512000小高层两房85-881100094-97万小高层一房55-651100061-72万客源购买力分析月还款（月收入首付（3税后年收入税后月收入总价承受力客源置业次数40%，30年）成）5-6万4000-5000元1600-2000元37-47万11-15万一次置业10-18万8000-15000元3200-6000元75-140万22-45万一次置业为主，二次置业为辅月还款（月收入首付（3税后年收入税后月收入总价承受力客源特征30%，30年）成）16000-2000020-25万4800-6000元113-142万34-42万二次置业为主，一次置业为辅元目目标标客源客源20000-2500025-30万6000-7500元142-177万42-53万二次置业为主元25000-4100030-50万7500-12300元177-290万53-87万二次置业为主元41000-67000290－45050-80万12300-20000元87-135万二次置业为主元万80万以上67000元以上20000元以上450万以上135万以上二次置业以上客源属性分析主要年普通职工平均中级管理高级管理产业区域主导产业龄层次收入人员收入人员收入陆家嘴金融、贸易、商业30-45岁6-10万20-25万50万以上外高桥国际贸易、制造业、物流业25-40岁5-8万12-18万30万以上轿车及零部件、微电子、现代通金桥讯、新一代家电、机电一体化、25-40岁5-6万12-16万30万以上生物医药张江生物医药、集成电路、软件30-40岁5.5-6万12-18万30万以上贸易、咨询、服务业、教育、商五角场25-35岁5-8万12-20万30万以上业一次置业居多以催生大量白领人群的智力型行特征25-40岁一次置业，部分二次置二次置业为主业居多业者客源地图外高桥保税区25％外环线高桥镇高东镇杨浦高新产业区10％5％中环线5％高行镇东沟5％5％五角场商圈内环线5％金桥出口加工区北外滩商务区20％5％陆家嘴及紫竹园区浦东软件园张江高科5％5％5％?谁购买本项目？?我们的客源在哪里？?我们的客源究竟什么样？目标客层划分神龙系：顶层购房人士，公寓600万、别墅1200万远海系：欧美背景的海外人士，公寓400万、别墅500万近海系：日韩、东南亚、港台人士，公寓300万、别墅450万本土系：三代居住于同一区域，公寓250万、别墅350万少成系：年轻私营业主专业人士，公寓200万、别墅300万白二系：白领二次置业，公寓150万左右、别墅很少购买白一系：白领首次置业，购房总价70、80万，无力购买渡新系：新上海人过度型，购房总价40-50万、无力购买对对本本项项目可能的客目可能的客户户群群进进行逐行逐个扫个扫描描客群扫描——本土系业主特征：本土多金人士，40岁以上，三口之家或三代同堂私营业主、政府官员主要居住区域：外环线高行镇，高桥镇、东沟等本地客源高桥镇高东镇10％5％购房特征：高行镇东沟5％注重生活区域，本地化；5％硬件上，看重房型的实用性，需要的面积比较大，房间比较多软件上，对品牌的关注不高，看重小区有美观的感觉，注重生活的舒适性对政策敏感度高典型楼盘：高桥新城、仁恒家园典型特征：传统观念，希望居住密度低，强调舒适性客户假想：三代同堂。之前居住于高行当地。家庭结构：二位老人，一对中年夫妇，一个10岁左右上小学的男孩。二位老人：均退休在家，享受天伦之乐。爷爷喜欢找老邻居喝茶下棋，奶奶则愿意呆在家里养花种草，较多时间放在家事处理和照顾孩子上。男主人：公务员。稳重勤奋，责任感强。最大的嗜好是和儿子看球赛，有空时还会带儿子实地比上一场。女主人：当地小学的语文教师。性格温和重视家庭观念。平时会花更多时间在儿子的教育上，注重对于孩子全面的培养。男孩：调皮好动，不过学习成绩良好。对于户外体育运动尤为感兴趣，最希望养一只大狗。客群扫描——少成系业主特征：30-40岁，私营业主、专业人士三口之家较多，三代同堂也很普遍，主要居住区域：杨浦高新产业区比较分散，一般内环附近公寓，外环中环线5％外经济型别墅购房特征：五角场商圈5％购房理性，比较看重实惠，性价比要求最高；北外滩商务区5硬件上，看重房型设计的