2015年〃、4月北京/市场月报北京2015年4月房地产市场报告月刊：201504报告出品：北京市场研究新房成交量环比同比双双上升新增供应少去库存为主发布日期：2015-5-13市场走势内容摘要：?中央政策：4月19日，央行第二次下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率：自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度，自4月20日起，继续普降存款类金融机构存款准备金率并有针对性地实施定向降准措施。4月9日，住建部消息称正在重新定义自住型房屋和改善型需求房屋：二套房有望纳入刚需范畴。自3月30日决策部门出手调降购房贷款首付比例、有条件减免交易税之后，又一项有关房地产的调控工具储备。?北京政策：4月13日，北京市国土局消息称要减少住宅用地计划：北京市土地供应在保障北京新机场交通用地需求之外，其他各项指标与2014年计划相比均有所调减。其中住宅用地计划少了27%，包括自住房在内的商品房土地减少25%。?市场运行：本月北京土地市场零供应，成交环比上升同比下降。商品住宅市场成交环比量升价平，同比量价齐升。库存量下降，相关报告消化周期缩短。《深圳2015年4月房地产市场报告》《上海2015年4月房地产市场报告》《天津2015年4月房地产市场报告》《西安2015年4月房地产市场报告》《大连2015年4月房地产市场报告》……市场监测报告系列周报、月报、季报、年报1一级市场：2015年4月，北京共成交4宗土地，居住类、商业类和工业类分别为1宗、1宗和2宗，建设用地面积17.10万平米，规划建筑面积60.08万平米，环比上升11%，同比下降83%，成交金额107.67亿元，环比上升232%，同比下降64%。二级市场：2015年4月，北京新增商品住宅供应量环比同比均下降。本月住宅批售套数2464套，环比下降46%，同比下降81%，批售面积27.92万平米，环比下降36%，同比下降79%。2015年4月，商品住宅市场成交环比量升价平，同比量价齐升。成交6403套，环比上升51%，同比上升21%；成交面积67.32万平米，环比上升48%，同比上升20%；成交均价为26159元/平米，环比不变，同比上升6%；成交金额176.10亿元，环比上升48%，同比上升27%。从成交区域来看，主力成交的几个区域是房山、朝阳和海淀，此3个区域成交量在750套以上。存量方面，选取全市一手房市场2014年5月－2015年4月月均销售速度来计算，全市存量套数约需要15个月可消化完成，存量面积约需要15个月的消化时间，从近几个月的整体去化时间来看，北京商品住宅市场平均消化速度加快，本月库存量下降，达到106983套，较3月下降5%，消化周期缩短。三级市场：2015年4月，北京二手房市场成交量环比同比上升，并创下近一年来最高纪录。二手房（住宅）成交套数为17191套，环比上升53%，同比上升126%；成交面积153.57万平米，环比上升53%，同比上升118%。?总的来讲：4月北京土地市场零供应，成交量环比上升同比下降；5月初，北京市国土局公布2015年度本市第一批商品住宅和商服用地拟供应地块信息，共计60宗，土地面积601公顷，占全年商品住宅和商服用地计划供应量（1150公顷）的52%。其中，商品住宅用地32宗，424公顷，占全年计划供应量（750公顷）的57%；商服用地28宗，177公顷，占全年计划供应量（400公顷）的44%。总体来看，土地面积排行前三位的区域为朝阳区132.69公顷、房山区79.68公顷和丰台区73.34公顷，累计占比48%。预计5月会有土地供应。商品住宅方面，新增供应量环比同比均下降，4月开发商以去库存为主，新增供应量少，5月或将延续这种基调；成交环比量升价平，同比量价齐升，成交量在4月环比同比均出现上升，5月受新一轮加息利好影响，成交量或将上升。21.市场政策1.1中央政策?4月19日，央行第二次下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率：自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度，自4月20日起，继续普降存款类金融机构存款准备金率并有针对性地实施定向降准措施。?4月9日，住建部消息称正在重新定义自住型房屋和改善型需求房屋：二套房有望纳入刚需范畴。自3月30日决策部门出手调降购房贷款首付比例、有条件减免交易税之后，又一项有关房地产的调控工具储备。?4月10日，国务院发布落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见：15部委负责坚持分类指导，因地施策，支持居民自住和改善性住房需求。意见指出，推进新型城镇化取得了新突破，应坚持以人为核心，发挥好城镇化对现代化的支撑作用。意见认为，需加大城镇棚户区和城乡危房改造力度；意见强调，用改革的办法解决城镇化难点问题。?4月15日，国家统计局公布了2015年1-3月份全国房地产开发和销售情况：2015年1-3月份，全国房地产开发投资16651亿元，同比名义增长8.5%。增速比1-2月份回落1.9个百分点。1-3月份，商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1个百分点。1.2北京政策?4月13日，北京市国土局消息称要减少住宅用地计划：北京市土地供应在保障北京新机场交通用地需求之外，其他各项指标与2014年计划相比均有所调减。其中住宅用地计划少了27%，包括自住房在内的商品房土地减少25%。?4月30日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作，审议通过《中国共产党统一战线工作条例（试行）》、《京津冀协同发展规划纲要》：会议认为，积极的财政政策要增加公共支出，加大降税清费力度。稳健的货币政策要把握好度，注意疏通货币政策向实体经济的传导渠道。要注重扩大消费需求，要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制；会议指出，要推动京津冀协同发展是一个重大国家战略。战略的核心是有序疏解北京非首都功能，调整经济结构和空间结构；会议强调，要坚持协同发展、重点突破、深化改革、有序推进。要在京津冀交通一体化、生态环境保护、产业升级转移等重点领域率先取得突破。1.一级市场1.1供应分析2015年4月北京房地产市场土地供应一览表建设用地面地块名称地块区域地块位置地块用途出让时间积(㎡)2015年4月北京共供应土地0宗。1.2成交分析2015年4月北京房地产市场土地成交一览表规划建筑楼面地价地块地块名称地块位置地块用途用地面积竞得人交易日期区域（元/平米）(㎡)京土整储挂（顺）工顺义顺义区高M1一类454421567北京轩宇信2015-4-83业【2015】004号/区丽营镇中工业用地息技术有限顺义区高丽营镇中关村临空公司关村临空国际5-3-2国际高新地块工业项目技术产业基地内京土整储挂（顺）工顺义区高业【2015】003号/丽营镇中北京聚利科顺义区高丽营镇中顺义关村临空M1一类106311503技股份有限2015-4-8关村临空国际3-2-4区国际高新工业用地公司（南区）地块工业项技术产业目基地内京土整储挂(丰)[2015]015号/深圳市平轩北京市丰台区丽泽丰台丰台区卢C2商业金33600015000投资管理有2015-4-27路E-01、E-05、E-06区沟桥乡融用地限公司地块C2商业金融用地京土整储挂(海)[2015]014号/海淀北部北京市海淀北部地地区整体区整体开发中关村开发范围F1住宅混海淀北京郎园置永丰产业基地中关村永合公建用208702270242015-4-27区业有限公司HD-0402-0030地块丰产业基地F1住宅混合公建用地，西北旺地（配建公共租赁住镇房）【数据来源：华房数据，世联数据平台】2015年4月，北京共成交4宗土地，居住类、商业类和工业类分别为1宗、1宗和2宗，建设用地面积17.10万平米，规划建筑面积60.08万平米，环比上升11%，同比下降83%，成交金额107.67亿元，环比上升232%，同比下降64%。2014年5月-2015年4月北京土地市场供应和成交规划建面及出让金走势成交金额（亿元）供应规划建面（万平米）成交规划建面（万平米）4003003502503002002502001501501001005050005M6M7M8M9M10M11M12M1M2M3M4M【数据来源：华房数据，世联数据平台】42.二级市场2.1供应分析2014.5-2015.4北京商品房新增供应套数和面积走势20000供应套数供应面积(万㎡)30018000270160002401400021012000180100001508000120600090400060200030005M6M7M8M9M10M11M12M1M2M3M4M2015年4月北京商品房新增供应区域分布朝阳区,3海淀区,1平谷区,621石景山区,912门头沟区,110大兴区,159房山区,622通州区,62顺义区,349昌平区,769【数据来源：华房数据，世联数据平台】2015年4月，北京商品房新增供应量环比同比均下降。批售套数3608套，环比下降31%，同比下降74%，批售面积50.26万平米，环比下降17%，同比下降67%。本月供应区域为10个，石景山供应量最大，为912套，占总供应的25%，其次是昌平，供应量769套，占比21%，其它区域供应均在630套以下。从项目层面上看，本月新增供应项目排名前三甲分别为石景山区的泰禾长安中心、顺义区的