市场月报〃上海市场研究部2015年〃4月上海/市场月报上海2015年4月房地产市场报告月刊：201504报告出品：世联行市场研究部撰写人：冯层银四成色足红五也可期撰写日期：2015-5-8市场走势内容摘要：?2014.4-2015.4上海商品房成交面积宏观经济：2015年3月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.4%，及均价走势环比下降0.5%。万平米元/平米成交面积成交均价20032000?中央政策：坚持稳中求进的工作总基调，保持定力，灵活施策，在30000150区间调控的基础上加大定向调控力度，针对新情况新问题，用好多28000100种政策工具；因地施策，支持居民自住和改善性住房需求；自20152600050年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百24000分点；加快推进不动产登记职责整合。02200014.414.614.814.1014.1215.215.4?地方政策：①使用公积金购买首套自住住房，家庭最高贷款额度由2014.4-2015.4上海商品住宅成交面60万调整至100万，缴纳补充公积金的，家庭最高贷款额度在100积及均价走势万平米元/平米成交面积成交均价万基础上增加20万；②2015年上海住宅用地（含保障性住房用地、15032000商品住宅用地）的供应量为400万-600万平方米。30000100?28000市场运行：受土地供应规模的影响，本月上海土地供应量再度下滑，26000从上海建设用地总规模及2015年土地供应计划来看，未来上海商品5024000房用地供应面积将长期处于低位水平；成交方面本月因唐镇两宗纯022000宅地显得较为热闹，优质地块受追捧在沪上土地市场已成常态。14.414.614.814.1014.1215.215.4?商品房新增供应及成交方面，三月开发商惜售，四月则摩拳擦掌争相关报告夺市场，供应量环比大幅上涨；在此背景下，叠加利好政策的推动成交进一步走高，达到一年来仅次于去年12月的高点，市场整体向《北京2015年4月房地产市场报告》好。?《南京2015年4月房地产市场报告》后市预判：本月规土局公布了2015年全年上海住宅用地供应计划，供应量较去年再有大幅下滑，可以看到，建设用地规模到达天花板《武汉2015年4月房地产市场报告》限制了上海土地的供应量，但开发商对一线城市充满信心，致使地价快速上涨，也将进一步推升商品房价格。从目前的商品房市场来《济南2015年4月房地产市场报告》看，房地产行业仍旧是国家经济增长的重要动力，故经济新常态下利好政策不断，很大程度改变了购房者预期，开发商也在此契机下《长沙2015年4月房地产市场报告》加速推盘走量，预计短期内的商品房市场将处于供需两旺的格局。……市场监测报告系列周报、月报、半年报、年报1/18深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2010WORLDUNIONAllRightsReserved市场月报〃上海市场研究部2015年〃4月一级市场：2015年4月上海合计供应商品房用地8宗，土地面积共23.86万平米，环比下跌7.3%；动迁安臵房用地供应6宗，土地面积22.05万平米。商品房用地成交5宗，共27.32万平米，环比下跌9.1%；成交金额57.41亿元，环比下跌65.7%；动迁安臵房用地成交3宗，土地面积10.60万平米，成交金额5.60亿元。二级市场：2015年4月上海商品房批售面积150.89万平米，环比上涨39.0%，同比上涨29.5%；商品住宅批售面积100.65万平米，环比上涨97.1%，同比上涨36.4%；商办批售面积50.24万平米，环比下跌12.6%，同比上涨17.6%。从成交走势来看，本月上海商品房、商品住宅环比呈量价齐升的态势，商办环比呈量升价跌的态势。商品房成交面积156.55万平米，环比上涨57.3%，同比上涨59.1%；成交均价为28872元/平米，环比上涨3.5%，同比上涨15.6%。商品住宅成交面积124.25万平米，环比上涨59.3%，同比上涨63.2%；成交均价为29422元/平米，环比上涨5.4%，同比上涨13.5%。商办成交面积32.30万平米，环比上涨50.1%，同比上涨45.1%；成交均价为26754元/平米，环比下跌3.7%，同比上涨22.9%。总的来讲：受土地供应规模的影响，本月上海土地供应量再度下滑，从上海建设用地总规模及2015年土地供应计划来看，未来上海商品房用地供应面积将长期处于低位水平；成交方面本月因唐镇两宗纯宅地显得较为热闹，优质地块受追捧在沪上土地市场已成常态。商品房新增供应及成交方面，三月开发商惜售，四月则摩拳擦掌争夺市场，供应量环比大幅上涨；在此背景下，叠加利好政策的推动成交进一步走高，达到一年来仅次于去年12月的高点，市场整体向好。后市预判：本月规土局公布了2015年全年上海住宅用地供应计划，供应量较去年再有大幅下滑，可以看到，建设用地规模到达天花板限制了上海土地的供应量，但开发商对一线城市充满信心，致使地价快速上涨，也将进一步推升商品房价格。从目前的商品房市场来看，房地产行业仍旧是国家经济增长的重要动力，故经济新常态下利好政策不断，很大程度改变了购房者预期，开发商也在此契机下加速推盘走量，预计短期内的商品房市场将处于供需两旺的格局。1.宏观经济?2015年1-3月份，全国固定资产投资（不含农户）77511亿元，同比名义增长13.5%（扣除价格因素实际增长14.5%），增速比1-2月份回落0.4个百分点。从环比速度看，3月份固定资产投资（不含农户）增长1.04%。?2015年1-3月份，全国房地产开发投资16651亿元，同比名义增长8.5%（扣除价格因素实际增长9.5%），增速比1-2月份回落1.9个百分点。其中，住宅投资11156亿元，增长5.9%，增速回落3.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。?2015年3月份，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有50个，上涨的城市有12个，持平的城市有8个。环比价格变动中，最高涨幅为0.7%，最低为下降0.9%。与去年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格全部下降。3月份，同比价格变动中，最大降幅为11.2%，最小降幅为0.4%。2.市场政策2.1中央政府?4月8日，国务院批复同意《长江中游城市群发展规划》《规划》明确了六个方面的重点任务：一是城乡统筹发展；二是基础设施互联互通；三是产业协调发展；四是共建生态文明；五是公共服务共享；六是深化对外开放。?4月8日，财政部发布《城镇保障性安居工程财政资金绩效评价暂行办法》2/18深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2010WORLDUNIONAllRightsReserved市场月报〃上海市场研究部2015年〃4月各级财政部门会同住房城乡建设等部门，对财政资金支持城镇保障性安居工程实行绩效评价，提高财政资金使用效益。?住建部消息称正在重新定义自住型房屋和改善性需求房屋二套房有望纳入刚需范畴。自3月30日决策部门出手调降购房贷款首付比例、有条件减免交易税之后，又一项有关房地产的调控工具储备。?4月10日，国务院发布落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见15部委负责坚持分类指导，因地施策，支持居民自住和改善性住房需求。意见指出,推进新型城镇化取得了新突破，应坚持以人为核心，发挥好城镇化对现代化的支撑作用。意见认为，需加大城镇棚户区和城乡危房改造力度；意见强调，用改革的办法解决城镇化难点问题。?4月12日，国务院印发《关于同意国家开发银行深化改革方案的批复》批复强调，国家开发银行要坚持开发性金融机构定位，要通过深化改革，合理界定业务范围，不断完善组织架构和治理结构，明确资金来源支持政策，合理补充资本金，强化资本约束机制，加强内部管控和外部监管，将国家开发银行建设为资本充足、治理规范、内控严密、运营安全、服务优质、资产优良的开发性金融机构。?4月14日，国务院总理李克强主持就当前经济形势和经济工作召开座谈会李克强指出，要坚持稳中求进的工作总基调，保持定力，灵活施策，在区间调控的基础上加大定向调控力度，针对新情况新问题，用好多种政策工具，守住稳增长保就业增效益的基本盘。把握好稳增长和调结构的平衡，促进经济稳定增长要用足改革创新动力源，坚持以结构性改革推动结构调整，助力破障过坎，实现中国经济行稳致远。财税、金融、价格、投融资等一系列改革也要同步推进，以形成叠加效应，释放改革红利。?4月15日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议部署落实2015年经济体制改革重点任务会议指出，要按照中央关于深化经济体制改革的总体部署和今年改革工作要点，抓紧实施既具有年度特点、又利于长远发展的改革，向深化改革要动力，用改革破难题、除障碍，为完成《政府工作报告》确定的全年经济社会发展主要目标任务提供有力的体制保障。?4月15日，国土部中国土地勘测规划院举行了“2014年及2015年一季度主要城市地价监测成果发布会”监测成果显示，2015年一季度全国地价稳中略升，全国主要监测城市综合地价环比增速为0.55%，较上一季度下降了0.39%。分用途来看，商服地价环比增速微升，住宅、工业地价环比增速回落。主要监测城市中，一线城市各用途地价水平、环比和同比增速均明显高于全国及二、三线城市平均水平；二线城市仅商服地价环比加速上升；三线城市各用途地价环比、同比增速均回落。?4月19日，央行第二次下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上，为