万都·盛世星河7月市场调查及营销推广策略2014年8月3日目录第一章、宏观环境整体概况第二章、住宅个案分析第三章、项目营销推广策略第一章、宏观环境整体概况第一节、宏观经济环境第二节、房地产相关政策解读第三节、成都近期房地产市场情况第一节、宏观经济环境2014年上半年，中国经济运行整体平稳，结构调整呈现积极变化。内需继续成为推动经济增长的主动力，上半年内需对GDP的贡献是102.9%。消费、投资平稳增长，进出口增速由负转正。夏粮丰收，农业生产形势较好，工业生产增速回升。消费价格涨幅温和，就业形势基本稳定。上半年，实现国内生产总值（GDP）26.9万亿元，同比增长7.4%，其中，第一季度增长7.4%，第二季度增长7.5%。居民消费价格（CPI）同比上涨2.3%，贸易顺差为1029亿美元。宏观经济相关走势2008年-2014年前前三季度GDP增长率对比2013-2014年各月城镇固定资产投资涨跌幅15.00%60%10.00%40%20%环比增长5.00%同比增长0%0.00%2008200920102011201220132014-20%一季度GDP增长率10.60%6.10%11.90%9.70%8.10%7.70%7.40%二季度GDP增长率10.10%7.90%10.30%9.50%7.60%7.60%7.50%三季度GDP增长率9.00%8.90%9.60%9.10%7.40%7.70%2013年02月份2013年03月份2013年04月份2013年05月份2013年06月份2013年07月份2013年08月份2013年09月份2013年10月份2013年11月份2013年12月份2014年02月份2014年03月份2014年04月份2014年05月份2014年06月份2014年各月CPI涨跌幅3.0%整体上来看：我国经济近期发展比较平稳，固定资产投资42.0%月以来呈环比上升之势，对房地产发展比较有利；2014年1.0%CPI波幅较小，最高也未超过2.5%，对房地产的影响不是特0.0%别的大。123456同比上升2.5%2.0%2.4%1.8%2.5%2.3%第二节、房地产相关政策解读1、武汉、杭州多地限购政策松绑党报：’行政救市‘很可能给泡沫化楼市帮倒忙影响：不断有城市松绑“限购”，个别业主也开始失去信心“弃房断供”称无力还款备注：社会各行对各地方政府出台相关政策变相取消限购多持否定态度。2、7月2日，中国银行发布的2014年三季度经济金融展望报告指出，房地产市场将继续调整，但“硬着陆”可能性不大。3、国开行住宅金融事业部于7月底挂牌，目的是确保办好棚改工作，提高棚改资金使用效率。这将对商品房销售造成一定的影响，尤其是针对刚需客户，将会形成很大的分流，制约其购买商品房的行为。4、五省市获批建立地方资产管理公司作为金融业的延伸，通过有效消化和处置金融不良资产，保障金融业持续、健康发展。此举对房地产融资将会提供很大的机会。5、国土资源部：稳妥有序推进农村土地管理制度改革立足资源禀赋条件推动节约集约用地，有利于从根本上解决房价高的问题，以促进房地产健康有序发展。6、房产税和城镇土地使用税拟合并全国人大正在起草房地产税立法草案，考虑将现有的房产税和城镇土地使用税合并，并将房地产税列为地方税种?城镇土地使用税是对土地征税，按照土地的面积来计税征税；房产税是对房产征税，按照房产原值进行征税。房子是建在土地上的，将来这两个税种合并之后，即”房地合一“。?立法有望在2016年可以推出。?立案拟定初步只对高端住宅征税，普通住宅暂不征收。在普片征收的情况下，需要对低收入人群或低面积住宅不征税7、成都跟进，限购松绑城市升级住房限购政策取消的城市名单正在扩大最近传闻成都也加入到这个阵营之中?7月16日，成都有关部门召集开会，对取消限购进行了口头通知，但是没有正式下发文件。?没有政策文件，但在实际操作中已经取消了此前限购政策下购房的前置条件。不过，这些来自市场方面的传闻并没有得到成都市官方部门的确认。?今年上半年，成都楼市的刚需市场是量缩、价格有所下跌，改善性住房市场萎缩得比较厉害。限购取消与否并不重要，重要的是要取消限贷8、不动产统一登记政策终落地国务院总理李克强7月30日主持召开国务院常务会议,讨论《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》,决定向社会公开征求意见?目前,我国不动产分类众多,房产与地产分离,导致各地区、各部门信息不能有效相通。?实施不动产统一登记,就是要把原来的林业、农业、住建、海洋等部门的登记权责统一归划给国土部门。?不动产统一登记的施行,将为后续推进房产税改革打下基础。?加速房产税改革的推行。而未来房产税推出,仍要看其具体征收范围,税率等,才好判断对楼市需求的直接影响程度。预计房产税将会以渐进式,试点扩大等方式推出。第三节、成都近期房地产市场状况?从月度开盘走势图上我们可以看到，成都楼市整体看好。?从成交走势图上我们可以看到，成都7月新房住宅成交量大幅回升。由此可见无论是开发商还是购房者，对未来楼市的预期均较为乐观。小结?宏观经济运行整体平稳，结构调整呈现积极变化，无论是GDP，还是CPI都呈良性发展，房地产宏观市场环境较好。?包括成都在内的各地方政府积极出台相关房地产限购松绑政策，支持房地产发展，无论外界如何评论，总有部分客户按耐不住积极购房的心情，我们应紧紧抓住这种难得的机会，加大项目宣传，实现项目销售。?成都整体市场环境看好，无论是开盘量，还是成交率都比较乐观，说明成都房地产市场是属于正常发展的，我们应积极分析自身原因，做好项目推广及销售。第二章、住宅个案分析阳光西里张江·御景豪庭堰山河畔四期中铁·瑞景誉都国际名都外滩·新天地堰孚·国际公馆紫荆城幸福世家愿景·青城雪欣海国际滨江国际外滩星空青城半岛春天花园山水天成二期都江堰二手房市场都江堰在售楼盘，区域分布本案君悦名筑111国际名都12钱江美域212北郡43都江华府13春天花园4宁江大院35愿景青城雪6外滩新天地97滨江丽景68青城半岛579幸福世家810紫荆城竞争初判：对手未必会把“盛世星河”当作竞品，但一定10会分流本项目客群阳光西里?项目概况销售面积区月来访量去化量最低价畅销户型优惠情况推广情况新推房源客户群间全款优惠都江堰约3900元/站牌、短信、外墙约115约2168-105㎡套二3%，按揭优无85%、其他㎡、老带新、巡展惠1%15%?市场表现经过参展2014精品住宅阿坝州巡展及都江堰房交会所剩房源约40多套，销售速度很快。?点评地处永安大道，位置与我们基本处于同一环线上，但其毗邻二医院、实验小学，周边配套较完善，且远离工业园区；户型除套一外，其他面积区间与我们相差不大，但室内赠送面积较多，布局比较合理；小区内部商业、休闲等配套设施均也比较完善，而每平米价格仅比本项目高150元左右，项目优势突出。张江·御景豪庭?项目概况销售面积区月来访量去化量最低价畅销户型优惠情况推广情况新推房源客户群间都江堰本地民主3200元/㎡102㎡104㎡特价房片区、建材市场约200组约30套（均价:3450元/106㎡124㎡102㎡短信、户外无等占60%，阿坝㎡)110㎡（1-8层）州30%，成都10%?市场表现底价入市，大搞特价房活动且积极参与房交会等活动，7月成交15套，可售476套，销售较快。?点评张江地处都江堰民主片区，周边生活配套较成熟，交通便利；但户型与本项目相比并不具备优势，其浪费空间较大；小区内部规划配套较完善，但受前期不良影响部分客户担心其能否按规划建设；目前与本项目相比其最突出的优势就是价格更低、周边配套更完善。春天花园?项目概况销售面积区月来访量去化量最低价畅销户型优惠情况推广情况新推房源客户群间75全款优惠成都、都江近200组约20组4700元/㎡90-118㎡㎡、1156%，按揭优站牌、短信、外墙无、项目活动、网络堰㎡惠4%?市场表现总共60多套住宅，目前仅剩余10多套，9月份交房。?点评地处都江堰1.5环，位置优越；毗邻北街小学周边生活配套较成熟；而户型、整个小区内部配套与本项目相比并不具备优势。国际名都?项目概况销售面积区月来访量去化量均价畅销户型优惠情况推广情况新推房源客户群间阿坝州30%全款优惠站牌、短信、外墙约170组约21组约4800元/115㎡8%，按揭优无成都25%㎡113-162㎡、项目活动惠6%都江堰45%?市场表现7月份参加房交会，所有特价房皆卖完了。?点评1、户型较大，主要针对改善型客户，与本项目冲突性很小2、无论是周末暖场还是到访有礼等推广活动多外滩·新天地?项目概况销售面积区月来访量去化量均价畅销户型优惠情况推广情况新推房源客户群间全款优惠周末暖场活动、短成都、阿坝约125约115600元/㎡56—126㎡85㎡3%，按揭优无信、站牌、行销州惠1%?市场表现参加2014精品住宅阿坝州巡展和都江堰房交会，7月成交约6套，销售面积2280.25㎡，剩余569套。?点评其地处玉堂，户型面积区间与我们有许多相近之处，但受其地皮历史影响，客户主要来自成都和部分阿坝州，对分流本项目都江堰本地客户几率极小；但应积极做好应对其针对成都游客的相关推广销售活动。中铁·瑞景誉都?项目概况销售面积区月来访量去化量最低价畅销户型优惠情况推广情况新推房源客户群间全款优惠约5000元/3%，按揭优周末暖场活动、短69-116成都、都江约340约2469-116㎡94.41m2㎡惠2%，公积信、站牌、行销㎡堰、阿坝州金优惠1%?市场表现参加2014精品住宅阿坝州巡展及都江堰房交会，目前主推6、8栋69-116㎡户型，项目赠送面积大，7月成交约25套，销售面积2376.76㎡，剩余5