三亚红塘湾1号整体营销策略——营销中心2014.12.20报报告告结构结构1推售策略2价格策略31推广策略4客户策略三亚·红塘湾1号营销组合推广策略推售策略：不同产品线组合推售，以不同总价锁定不同客群，扩大客户面。并防止项目内部竞争，达到均衡去化。通过分批推盘，保证新货冲击市场，维持项目旺销局面。以平价入市，保证项目首次推盘成功，为后期推售创造好的开端；同时随着项目实景价格策略：逐步呈现和区域配套日趋成熟，有利于后期项目价格拉升，达到最大投资收益。岛内推，岛外拉。活动+广告+渠道三位一体。线上+线中+线下立体式推广。岛推广策略：内展示和体验为王；岛外推介和渠道为主。多元化多渠道蓄客模式。岛内通过地面拦截、户外拓客、案场活动和分销商带客进行客户拓客户策略：展；岛外通过整合资源、圈层推介、分销网络、异地展厅等形式进行客户邀约。并搭建全民营销平台，人人都是经纪人，人人都是卖房者。132%营销预算：本项目全盘销售目标约个亿，全案广告推广费用控制在总销售额的以内，约2600万元（不含销售佣金和分销佣金）。1推售策略货量盘点及销售周期货量盘点及销售周期销售回款计划销售回款计划全盘推售策略全盘推售策略20152015年营销工作节点年营销工作节点货量盘点及销售周期现分别对住宅、商业具体产品梳理如下：高层住宅，计容面积24800㎡；高层商业，计容面积20200㎡；沿街商铺，计容面积2000㎡；综合服务用房，计容面积1500㎡；项目整体预计2015年12月-2018年6月销售完毕，销售周期30个月，总计货值13.66亿元。其中：?高层住宅整体均价约25000元/㎡，货值约6.2亿元；?高层商业整体均价约32000元/㎡，货值约6.46亿元；?沿街商铺整体均价约20000元/㎡，货值约0.4亿元；?综合用房整体均价约40000元/㎡，货值约0.6亿元；销售回款计划2015年2016年2017年2015年12月—2016年3月2016年4月—2017年3月2017年4月—2018年3月销售任务额为2亿，回款额1.2亿销售任务额为5亿，回款额4亿销售任务额为5亿，回款额4亿项目全盘总货值13.66亿，销售12亿，回款9.2亿注：海南传统销售旺季为每年10月至次年3月全盘推售策略不同产品线组合推售，以不同总价锁定不同客群，扩大客户面。并防止项目内部竞争，达到均衡去化。通过分批推盘，保证新货冲击市场，维持项目旺销局面。第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段销售阶段启动期强销期启动期强销期启动期强销期时间轴2015.102015.122016.102016.122017.102017.122018.610月第一期12月第一期10月第二期12月第二期10月第三期12月第三期项目认筹蓄客开盘销售认筹蓄客开盘销售认筹蓄客开盘销售扫尾启动期：60天强销期：10个启动期：60天第二第三阶段销售期：充分导入时间月充分导入时间后续根据去化情况，对推售节奏做调整抓住旺季窗口推售产品3#、5#、6#楼1#、2#楼7#、8#楼2015年营销工作节点20152016售楼处、样板合作单位和媒案名、VI设销售物料、道具、西安展点示范区、体验取得预售证体资源筛选计完成设施设计制作阶段亮相区开放项目开盘1月3月4月5月7月8910月11月12月3月营销管理企业品牌置业顾问市场预热月月开盘筹备入市强销期团队组建亮相招聘培训项目出街第四第四阶阶段段第一第一阶阶段段第二第二阶阶段段第三第三阶阶段段营销营销准准备备开盘销开盘销售售品牌亮相和品牌亮相和筹备阶筹备阶段段蓄客蓄客阶阶段段阶阶段段阶阶段段2价格策略全盘价格走势图采用成本加市场比较法综合定价，结合利润目标及各年度去化量预估，维持自我价值体系，利用产品优势实现溢价。第一期住宅成交均价为23000元/㎡，商业成交均价为30000元/㎡；第二期随着市场回暖、项目实景逐步呈现、区域配套日趋成熟，成交价格小幅上涨；第三期开盘时项目为现房，住宅成交均价达到27000元/㎡，商业成交均价为34000元/㎡产品各。阶段价格走势：成交价格持续上涨，年增长率暂按10%计算，全盘住宅均价可实现约25000元/㎡，商业32000元/㎡.27000元/㎡25000元/㎡23000元/㎡34000元/32000元/㎡价㎡30000元/格㎡走势2015年2016年2017年2018年3推广策略营销推广总体策略营销推广总体策略营销四大战役营销四大战役20152015年营销铺年营销铺排排计划计划微信微信互互动营销动营销总体推广思路营销推广总体策略样板示范区、体验区岛内推岛内媒体推广、拦截展示和体验为王案场高频活动岛内分销商带客活动+广告+渠道三位一体线上+线中+线下立体式推广重点城市布展推介和渠道为主岛外专场圈层推介岛外拉岛外分销网络三亚·红塘湾1号首期启动-营销计划岛内推/岛外拉线上线下联合出击淡季不淡/旺季更旺首期推出四大营销战役：第一战役第二战役第三战役第四战役推广之战活动之战体验之战渠道之战微信互动营销岛外推介会示范区、体验区异地展示中心公交车体广告认筹和开盘活动案场包装分销商带客网络、电商周末暖场活动现场导视岛内拓客户外高炮政府房展会全民营销短信数据库地推、扫街派单2015年营销铺排计划关键节点2015年3月6月8月9月10月11月12月1月事件/活动岛外启动展示中心考察选址并装修，9月西安展示中心亮相售楼部、示范区、体验区开放开盘庆典活动媒体组合户外高炮广告，品牌导入期广告上线，户外广告出街形象深化、持续传递，广告造势、提升关注物料：沙盘模型、工地围挡、宣传单页、楼书、户型手册、环保袋、宣传片、活动背板、易拉宝、礼品。保障物料及支持销售道具准备齐全。岛外展示中心+圈层活动推介，配合岛内销售，输送客户上岛销售动作营销团队组建，销售培训、优秀置业顾问的打造，优化接待流程案场接待，客户认筹项目开盘签约回款?《2015年度营销铺排计划及重要营销节点》2015年媒体计划建立入岛客户截留体系，精准定向传播1234567891011121营销准备期市场预热期认筹蓄客期开盘销售期品牌亮相价值传递形象深化广告造势户外高炮前期作为企业和项目品牌亮相，后期主推项目核心价值新浪、搜狐、电商等网络广告线上发力微信互动营销，微信平台推广，项目信息推送旅游巴士公交车体广告VI设计，卖点提炼，主题语定位等一系列广告整合推广短信阶段性投放航空杂志等投放2015年活动计划以异地展示和圈层推介为主，并组织客户三亚看房体验之旅1234567891011121营销准备期市场预热期认筹蓄客期开盘期西安展示范区、体验开盘活动示中心区开放活动开放活动周末暖场活动?西安展示中心亮相活动?示范区、体验区开放活动暨项?配合项目认筹和开盘，组织三目认筹蓄客启动亚金秋体验之旅?组织多场圈层营销活动和专场推介活动，向岛内输送客?定期组织周末暖场活动?邀请意向客户来三亚体验，组户织三天两晚海南岛看房之旅?召开分销商大会?针对交2万认购金客户销售道具名称内容制作要求数量到位时间海报项目价值体系演绎档次高，创意好200002015年8月31日户型单张户型图，户型说明简单、明了、方便50002015年8月31日礼品项目LOGO精美、实用性20002015年8月31日折页销售卖点销售功能强，实现50002015年8月31日直接选房形象宣传片光盘项目价值体系解读创意好，冲击力强10002015年8月31日规划模型建筑单体、规划、园林档次高1个案场，2个展示2015年9月15日等中心区域模型红塘湾规划与配套、交清晰、明了1个案场，2个展示2015年9月15日通区位中心分户模型主力户型功能分区案场4个户型，展示2015年9月15日中心8个手提袋项目LOGO和主题语环保袋50002015年8月31日广告推广微信互动营销移动营销三个阶段：吸粉养粉促成交易线台上平系信列1、搭建微信平台，申请公众号，包括微推微楼书、移动销售、全民营销平台；建广2、通过微信搭载趣味有奖游戏和活动，搭广泛吸引大众参与，形成病毒式传播；3、辅以事件策划、娱乐营销；4、结合全民营销，线上线下O2O互动，合在现场再将客户从线下引流到线上。活移配动必须有噱头，节点铺排长效+短效；动动售活5、为项目搭建基于微信平台的个性化楼下售楼处，组织线上房展会，微信房展会处线等。广告推广微信互动营销地产云客包括微楼书、移动销售（客户管理、销售员管理系统）和全民营销三大系统。了解微信推广活动策划凭借微信平台的高权限优势，为项目微信售楼搭载极具参与感的趣味游戏，广泛吸引网友参与，在微信平台形成病毒式传播。微信礼盒/红包活动数钱活动翻翻乐活动碧桂园珊瑚宫殿携手新浪乐居，发起“100万元现金大奖”微信抽奖活动，仅仅微信互动营销两天时间，粉丝数量突破9万人，参与人数近100万次，微信朋友圈几乎被刷屏。广告推广微信互动营销线上线下互动，转发朋友圈可以领取购物卡、礼品、加油卡、电话卡等。到访案场者均有小礼品赠送，吸引人气。广告推广微信互动营销线上线下互动，辅以事件策划、娱乐营销，建立适合项目需求的网络口碑，实现“体验营销”，增大品牌影响力。了解微信售楼处功能结构利用一站式购房功能模块，为项目搭建基于微信平台的个性化售楼处。户型品鉴全景看房楼盘鉴赏微信楼书精品相册小区视频互动体验楼盘动态互动点评销售咨询一键导航房价评估优惠活动免费看房购房优惠幸运红包客户推荐看房有礼了解微信售楼处特色功能微信楼书全景看房一键导航销售咨询看房预约4客户策略客户渠道客户渠道外展点铺设计划外展点铺设计划看看房体验房体验之旅之旅客户渠道多元化多渠道蓄客模式。岛内通过地面拦截、户外拓客、案场活动和分销商带客进行客户拓展；岛外通过整合资源、