大连永嘉项目定价方案世创沈阳2007前言楼盘定价是项目正式面向市场的极为关键的一步，它承接着项目的市场导入、预热和内部认购、销售等，认购最为重要是的形象传播、营造声势、聚集人气。目录市场定价市场定价蓄客方式蓄客方式认购活动流程认购活动流程市场定价市场定价市场定价市场定价区域类比楼盘区域类比楼盘价位核算价位核算销控考虑销控考虑区域类比楼盘区域类比楼盘九如溪谷香格蔚蓝穗港·公园里九如溪谷项目位置蒲河新城人和街168号上市情况1.2期07年5月中旬价高层均价4200元/㎡位比较理由是典型以建筑规划作为营销诉求的项目，其倡导的“合院文化”已经成为沈阳别墅市场上比较引人注目的“文化”香格蔚蓝项目位置东陵区桃仙大街6号上市情06年11月况价均价4350元/㎡位比较理由是距离本项目最近的且以经济别墅为主要产品的别墅项目，其规模是比较大的，现在推出的是3期穗港·公园里项目位置理想新城西侧上市情况2007年5月初价均价约5500元/位㎡比较理由是距离本项目最近的且以经济别墅为主要产品的别墅项目，其规模是比较大的，现在推出的是3期价位核算价位核算价格预估一产品类型入市价格（元/㎡）别墅4300评估准则：以消费者普遍关注的项目素质作为本项目与竞争对手的对比评估因素；根据各项目的评估因素与本项目相比的优劣程度赋予其不同的评估系数，分别为0.05（对比最大）、0.025（对比较大）、0.01（对比较少）、0.005（对比最少）；设本项目基准分为1.0分，竞争项目比本项目好的因素按评估系数加分，差的减分，相等为0；依据市场比较法（1）各竞争项目得分对比地理自然建筑销售自身项目销售园林因素位置品牌环境风格户型价格配套规模情况景观得分项目　　　　　　　　香格蔚-蓝-0.01-0.010-0.02500.0050.0250.0500.0251.01--公园里000.025-0.02500.02500.050.0050.0251.005九如溪-谷-0.010.010.05000.02500.0250.050.0251.125（2）各竞争项目权重序号楼盘竞争圈层权重1香格蔚蓝230%2公园里320%3九如溪谷150%注：属于第一竞争圈层的项目竞争权重为50%，第二竞争圈层为30%，全部竞争项目权重之和为100%。（3）市场比准均价销售均价（元/项目名称项目分数竞争权重权重均价（元）㎡）香格蔚蓝43501.0130%1292.1公园里56001.00520%1114.4九如溪谷42501.12550%1888.9项目均价4295.4注：上表中销售价为实收均价。表格说明：市场比准均价计算公式：（1）y=项目实际均价/分数*权重（2）X=y1+y2+y3…+y10（3）X为市场比准均价，y为竞争项目权重均价通过市场比较法：将本项目同竞品项目的比较，我们认为别墅开盘实收均价在4300元/㎡左右是符合目前市场的整体行情的价格预估二产品类型入市价格（元/㎡）洋房3950评估准则：以消费者普遍关注的项目素质作为本项目与竞争对手的对比评估因素；根据各项目的评估因素与本项目相比的优劣程度赋予其不同的评估系数，分别为0.05（对比最大）、0.025（对比较大）、0.01（对比较少）、0.005（对比最少）；设本项目基准分为1.0分，竞争项目比本项目好的因素按评估系数加分，差的减分，相等为0；依据市场比较法（1）各竞争项目得分地理自然建筑销售自身项目销售园林对比品牌户型得分因素位置环境风格价格配套规模情况景观项目　　　　　　　　信盟花园-0.010.0050.025-0.025-0.010.0100.0250.025-0.0251.02奥园-0.02500.05-0.025-0.01-0.010.0250.0250.025-0.0251.03中体花园-0.01-0.010.05-0.025-0.010.01000.025-0.0251.005（2）各竞争项目权重序号楼盘竞争圈层权重1信盟花园1.0230%2奥园1.0350%3中体花园1.00520%注：属于第一竞争圈层的项目竞争权重为50%，第二竞争圈层为30%，全部竞争项目权重之和为100%。（3）市场比准均价销售均价（元/项目名称项目分数竞争权重权重均价（元）㎡）信盟花园39001.0230%1147.1奥园42001.0350%2038.8中体花园37001.00520%736.3项目均价3922.2注：上表中销售价为实收均价。表格说明：市场比准均价计算公式：（1）y=项目实际均价/分数*权重（2）X=y1+y2+y3…+y10（3）X为市场比准均价，y为竞争项目权重均价通过市场比较法：将本项目同竞品项目的比较，我们认为洋房开盘实收均价在3950元/㎡左右是符合目前市场的整体行情的销控考虑销控考虑目前现有的蓄客情况上看，对公寓类产品市场认知度不高，消费市场需要培育，而本项目的蓄客期短；另外，对既有洋房又有别墅的项目来说，常规的操作手法是售别墅控洋房，别墅是成本，洋房是利润，而且先售别墅可以提高楼盘品质，反之亦然。建议本次推出房源为A组团（非公寓产品）具体房源为：别墅59套，洋房24套（共计83套）蓄客方式蓄客方式米拉晶典项目蓄客方式采用：方式三（有内部认购日：蓄客期交钱：不能确定房源）原因：1、米拉晶典目前的营销周期短和现有蓄客准备不充分2、市场供应量比较大的，客户可供选择的范围比较大3、帮助开发商解决少量的项目资金4、便于营销相关人员客观的对本项目把控具体操作蓄客期内，先通过包括线上媒体等众多媒体进行强力推广，一周后，开始接受诚意金排号，诚意金的排号顺序就是其开盘时的选房顺序。认购活动流程认购活动流程活动活动安排安排活动线活动线索索会会场场布布置置具体具体安排安排人员人员安排安排媒体配合媒体配合物物品品列表列表费用预算费用预算活动活动安排安排1、活动内容：诚意金选房2、活动时间：2007年7月7日3、活动地点：现场售楼部4、活动人员：领导、嘉宾、工作人员领导/嘉宾：开发商领导媒体人员：《辽沈晚报》、《华商晨报》、《时代商报》、《沈阳日报》、《沈城楼市》，各一名记者参与活动。主持人：请有经验主持人1名活动线活动线索索来宾接待流程认知及价格公示圈出备选房源选定房源签订选房通知单结束1、来宾接待来宾接待一方面可体现活动的庄严、正式性，别一方面可对来宾、来访人员做个详细登记，积累客户资料为今后的各阶段销售周期奠定基础。2、流程认知及价格公示售楼处设置流程易拉宝和销控板（包括价位），让每位选房者清楚活动流程和每套房源的价位情况3、圈出备选房源由相关销售人员为其自己客户圈出适合各自客户的房源。4、选订房源按诚意金的先后顺序一一上台选订房源。5、签订选房通知单客户选房成功后，签订选房通知单，最终确定选择房源。区域区域划划分分1、签到区：米拉晶典大门。2、公示区：签到区一侧，放置房源表、活动说明易拉宝等3、选房区：放置房源表4、确认区：选房区一侧出口（区域划分以实际效果为准，按照不同区域划分）具体具体安排安排活动时间：2007年7月7号1、提前布置活动场地，包括人员安排、道具准备等，为活动的顺利进行做准备。2、活动相关人员到场就位，工作人员再次检查活动场地布置。安排两名工作人员在活动入场（口）处负责到场人员的签到工作。4、9：58分本次活动正式开始。5、由开发商领导致欢迎词，宣读本次活动流程。6、选房开始，选房者依先后顺序选房7、选房者签选房通知单，选房结束。8、活动之前3天，由销售人员通知各自客户选房。人员人员安排安排活动总负责——周总：负责活动总体进展。现场总协调——吉引：协调现场各工序间工作。道具准备——非销售人员2人：负责提供活动所需材料及用品。会场签到——非销售人员2人：接待嘉宾签到、引导入场。会场协调——非销售人员4人：安排会场协调。媒体配合媒体配合为便于项目传播，树立项目形象，保证本次活动最大程度支援销售，“米拉晶典”认购庆典离不开媒体宣传的配合。媒体定为：《辽沈晚报》、《华商晨报》、《时代商报》、《沈阳日报》、《沈城楼市》物物品品列表列表名称数量到位期限备注拱门1个活动前一天　空飘2个活动前一天　花篮8个活动前一天　诚意金订单200张活动前一天　展板3个活动前一天　易拉宝2个活动前一天　主题喷绘1个活动前一天　条幅3幅活动前一天　盆景300盆活动前一天　工作证20个活动前一天　地毯1副活动前一天　费用预算费用预算费用包括：物料备用费、餐费（媒体人员）、礼仪人员费用等等暂订为：2万元整宣传米拉晶典商品房诚意金说明易拉一诚意金属性1需客户自愿签订米拉晶典商品房订购意向登记书,并向其开发商缴纳订购诚意金每套壹万元人民币宝。文2此缴纳订购诚意金的先后顺序就是米拉晶典最终的正式选房顺序。3米拉晶典商品房订购意向登记书载明的选房顺序号只作为米拉晶典______________(商品房组团识字别名称)正式选房认购的先后顺序。内4同一身份证限填壹份〈〈米拉晶典订购意向登记书〉〉，每分〈〈米拉晶典订购意向登记书〉〉可认购两容套该组团商品房。5交纳诚意金后客户在任何时间内不得将本订购意向登记书的权利和义务转让给他人(直系亲属除外,但应提供相应证明,并在诚意金转为定金前办理相关转名手续,正式选房认购活动当天恕不办理)6交订客户应按米拉晶典售楼处电话通知要求的时间,持本意向登记书,诚意金收据,本人身份证,到米拉晶典售楼处参加该商品房的正式认购活动,逾时视同客户放弃其正式认购选房顺序权;受人委托前来办理的,应携带委托书,代理人和委托人的身份证原件,米拉晶典订购意向登记书,诚意金收据;代理法人前来办理的,应携带委托代理证明及法人与代理人身份证明,米