“公园城”项目价格建议报告复地·公园城项目定价报告住宅事业部·市场研究部2005年9月“公园城”项目价格建议报告目录一、销售目标及策略重点..2二、主要竞争项目锁定3三、个案竞争力比较.41、联体产品竞争力比较42、独立产品竞争力比较53、公寓产品竞争力比较6四、当前价格体系下市场去化情况.8五、其他考虑因素121、申城总体市场供求关系122、板块市场后续供应量分析..13六、价格建议..141、联体产品近期售价建议142、独栋产品近期售价建议143、公寓产品近期售价建议154、迎合销售目标的开盘定价..16E:\soufun\WenkuTemp\2015-09-07_1faaab7e-4991-44d5-90a8-fb83ad9e6f23.doc1“公园城”项目价格建议报告一、销售目标及策略重点预售证取可售房源推案计划销售目标产品类型得时间套数面积套数面积套数销售面积联传统联排0000.0000.00排组团联排173200.03173200.03122258.84第一批独传统独栋411163837.002558.002816.8405.9.20栋组团独栋0000.0000.00公寓0000.0000.00联传统联排7613638539510.71386819.00排组团联排346400.06173200.03122258.84第二批独传统独栋164167.96112865.4782083.9812236.0005.11.25栋组团独栋82148.3661611.2741074.18公寓0000.0000.00联传统联排0000.0000.00排组团联排0000.0000.00第三批独传统独栋0000.0000.005002.5005.12.25栋组团独栋0000.0000.00公寓1121000511210005.00565002.50第I第批第IIIII批批从本项目各类型别墅的配比和05年底之前可取得预售许可证的房源数量来看，05年本项目的销售重点将主要放在联排别墅及公寓上。此外，根据项目公司的反馈信息，有可能11月初即可取得第二批房源的预售许可证，这将延长本项目的销售周期，为销售提供有利的条件。因此，如果该批房源的预售许可证能够提前取得，则项目第二批房源的推出时间将会提前。E:\soufun\WenkuTemp\2015-09-07_1faaab7e-4991-44d5-90a8-fb83ad9e6f23.doc2“公园城”项目价格建议报告二、主要竞争项目锁定报告采用市场比较法作为项目定价的主要方法。选取参考个案是第一步。参考个案选择原则：?参考与本案在地位、总建规模、客源客层、项目定位、总价范围、户型面积及交通动线等方面相似性明显，且可比性较强的老闵行、莘闵、梅陇镇板块内的在售的公寓、别墅物业；?混合型别墅项目；?纯别联体、独立墅项目；?地位不同，但该盘价格降直接或间接影响本案价格之项目据此，项目不同产品的定价参考个案分别为：联体产品：合生城邦、保力十二橡树、达安圣芭芭；独栋产品：四季御庭、银都名墅、保利十二橡树、合生城邦、好世麒麟园；公寓产品：夏朵小城、南洋瑞都、剑桥馨苑、剑桥府邸、南郊别墅、东苑米蓝城。E:\soufun\WenkuTemp\2015-09-07_1faaab7e-4991-44d5-90a8-fb83ad9e6f23.doc3“公园城”项目价格建议报告三、个案竞争力比较1、联体产品竞争力比较外部条件项目品质发展商综合居住周边社区户型景观花园立面会所区位交通配套品牌类目氛围环境密度规划设计面积风格设置10%12%10%8%7%5%9%8%9%8%8%6%100%权保利十二橡树重7.57.06.07.08.59.08.58.08.58.58.58.07.63项目名称达安圣芭芭8.57.07.09.08.08.58.58.07.57.58.07.07.84合生城邦7.87.59.08.07.58.07.58.57.07.08.07.57.78本项目8.09.06.07.07.08.57.08.57.56.08.06.07.42每个比较类目采用10分制打分，最高为10分；综合得分为分类得分的加权之和。解读：联体别墅作为经济型产品对于周边生活配套、交通出行、居住环境等外部条件的需求要远大于项目品质的吸引，因此本表的权重评分，将外部条件的比例适量放大评估。对于本案联体产品而言，外部条件方面除交通出行在市场中具备明显竞争力外，生活配套及环境等方面劣势都相当明显。在此局面下，本案联体别墅客户的导入将完全取决于项目自身品质的高低。就上表可见，本案联体产品相比周边主要竞争对手，在花园面积、会所及社区密度方面都缺乏足够竞争力。“公园城”项目价格建议报告综合而言，在联体产品竞争力度有限的情况下，本案后续因在卖点方面主要以自身风格及经济型户型为主打方向，利用超高性价优势比与竞争对手抗衡。2、独立产品竞争力比较外部条件项目品质发展商综合居住周边社区户型景观花园立面会所区位交通配套品牌类目氛围环境密度规划设计面积风格设置11%11%6%10%10%5%9%7%9%8%7%7%100%权重项目名合生城邦称7.58.08.57.57.58.07.57.57.07.07.57.57.56保利十二橡树8.08.05.06.58.59.08.58.08.58.08.08.07.86四季御庭8.58.07.09.08.07.08.07.58.08.07.58.07.98好世麒麟园9.09.08.08.07.57.07.07.06.06.06.05.07.27本项目8.08.56.07.57.08.57.08.58.05.08.07.07.45每个比较类目采用10分制打分，最高为10分；综合得分为分类得分的加权之和。解读：独立产品作为一种能直接反映业主自身地位、品质及生活方式的建筑，属于崇尚奢华生活客户的首选，因此这些客户对于产品的地位及生活配套条件接受度并不局限。相反对于区域内的生活环境、氛围及道路出行条件则成为他们的首要参考因素。在周边小环境及出行条件认可的前提下，客户才会考虑社区产品力方面因素。亦，本表的权重评估也将根据独立产品的这一特性原则进行评估。E:\soufun\WenkuTemp\2015-09-07_1faaab7e-4991-44d5-90a8-fb83ad9e6f23.doc5“公园城”项目价格建议报告从上表可见，本案在外部条件上交通出行条件优势明显，但在生活环境、氛围方面则存在一