2015年“两会”房地产专题解读2014年03月11日《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http://www.fdcsky.net，【唯一官网，谨防假冒】回顾2014年两会要点1市场化改革?针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展；?完善住房保障机制2房地产税改革?启动不动产统一登记……清费立税，推动消费税、资源税改革，做好房地产税、环境保护税立法相关工作3新型城镇化建设?促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村?，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化；?推动户籍制度改革，实行不同规模城市差别化落户政策；?加大对中西部地区新型城镇化的支持4财政货币政策?在保持总量政策稳定的同时，积极盘活存量、用好增量……继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；?继续推进利率市场化，扩大金融机构利率自主定价权5房地产行业走向?今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长7.5%左右总概2015年两会要点1稳定住房消费?2015年要稳定住房消费，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善型住房需求，促进房地产行业健康稳定发展；?未来购房环境更加宽松，地方政府或在稳增长压力下进行强制刺激；2推进房地产税立法?不动产登记正式实行，清费立税，推动消费税、资源税改革，做好房地产税、环境保护税立法相关工作3政府宏观调控去库存?政府宏观调控去库存，住房保障逐步实行失误保障与货币补贴并举，将一些存量房转为公租房与安置房；4财政货币政策?实施积极的财政政策和稳健的货币政策；?政府通过税费手段改变房地产市场需求结构成为必然趋势；5加快培育消费增长点?鼓励大众消费，控制“三公”消费，促进养老家政健康消费，壮大信息消费，提升旅游休闲消费，推动绿色消费，稳定住房消费，扩大教育文化体育消费；?未来养老、旅游、文化产业地产将进入一个新的发展阶段。一句话总结2009—2015年两会要点1两会背景1.经济背景2.政策背景全国经济2014年全年GDP增速定位于7.4%，CPI走势平稳，全年上涨2%，PPI自8月开始跌幅连续五个月扩大，2015年经济将持续下行，政府直接将GDP目标定为7%2005—2014年全国GDP及其增速走势121210108866442200122005—2015年1月CPI、PPI走势1086420全国经济?M2增速近半年连续下滑，金融数据基本维持低位2004—2014年广义货币余额增速月度走势0社会融资规模与新增人民币贷款余额走势151050全国经济?固定投资与房地产投资增速持续下滑2008—2014年固定资产投资及其增速走势1212101088664422002008—2014年房地产投资增速走势0青岛经济?2014年青岛GDP突破8600万亿，平2005均增速达年—2014年青岛市GDP8%及其增速走，高于全国势图0.6个百分点，经济运行稳定2005年—2014年青岛市CPI走势图青岛经济?社会消费品零售总额与居民储蓄存款余额继续保持增长，但增速放缓2005年—2014年青岛市社会消费品零售总额及其增速走势图2005年—2014年青岛市城乡居民储蓄存款余额及其增速走势图青岛经济?固定投资增速走低，今年为14.7%，其中房地产投资在总投资中占比下跌至2005年—2014年青岛市固定资产投资额及其增速走势图19%2005年—2014年青岛房地产投资占固定资产投资额比例走势图1两会背景1.经济背景2.政策背景2014年是中国房地产市场调控政策的“拐点”，在“分类调控”原则主导下，自下而上的“救市”措施频出，政策环境相对宽松2014年上半年重要政策总结5月12日央行发布“央五条”3月10日，优先满足首次购6月16日两会召开，去行4月21日房贷款需求央行定向下调存款准政化、分类调控国土部表示3年能备金率0.5个百分点是重点1月19日全面实施不动产，支持三农和小微企中央1号文件统一登记制度业出台，关注土地改革6月5日2月20日3月16日北京、上海、深6月23日国土资源部发文《国家新型城镇化规成都出台22条5月6日圳、成都、淮安禁止随意修改土划（2014－2020、黄石6城市试新举措促进经济地利用总体规划年）》出台成都购房入户新增长政，面积需90平点共有产权住房米以上2014年下半年重要政策总结8月15日10月14日《不动产登记公积金房贷取暂行条例(征消多项费用，11月21日7月1日求意见稿)》9月30日央行宣布从22楼市酝酿第三12月22日北京、上海、公开向社会征央行发文放日起下调金融波救市《不动产登记广州、武汉开求意见，首次松首套房认机构人民币贷暂行条例》公展养老保险试明确不动产定定，贷款利款和存款基准布，于2015点，为期两年义率最低0.7利率折年3月1日起施行7月9月10月30日11月济南、西安、南京、珠海成都市住房公积金已有30多个温州、杭州等等城市宣布10月9日贷款政策将于11月城市进行公12月27日城市正式宣布取消限购，公积金新政1日起做出四大调积金、税费央行发387号文放开限购，成全国仅剩5突破，可异整；新政，展开，将部分同业存都限购暗地松城市坚守限地贷款国务院要求重点推新一轮“救市款纳入存款口径绑购进住房等六大领域潮”，或在鼓励银行消费表内套利2015年1-3月重要政策总结2月16日1月16日中央审议推出取厦门全面取1月28日消暂住证制度，3月1月5日消商品住房住建部表明，全面实施居住证多地宣布，公《税收征收管限购措施明确建立多种制度2月25日积金贷款利率理法修订草管道发展租赁国务院提出，下调至4%案》向社会公市场，推进全国33个区县开征求意见，REITs试点允许农村集体个人征税体系经营性用地入将建立市1月21日2月24日四川省全面取上海和重庆1月10日消限购、限价2月4日的房产试点2月28日基本完成了《住等行政干预政央行再次宣布降税停止，房央行宣布，自房公积金管理条策准，金融机构人产税退出2015年3月1例》的修订，公民币存款准备金日起存贷款基积金用途多元化率自2月5日起准利率下降下调0.5个百分0.25个百分点点2014年房地产行业关键词降息公积金新型新政城镇化分类调控限贷不动产松绑登记限购取消分类调控?2014年两会提出“分类调控”，成为全年房地产调控政策的引领，在这个基本5月国六条提出切12月颁布国十三条，4月新国十条提出9月暂停发放第三实调思路下，整住房供加大2014对自住型和年中国楼市逐渐进入“新对贷款购买第套及以上房应结构，完善改善型住房消费二套住房的家贷；首套房首房地产统计和的信贷支持力度庭，贷款首付付不低于30%信息常态”披露制度不得低于50%2006200820102012年年年年2014年分类调控20052007200920112013年年年年年3月国务院颁国9月“9·27”房贷12月国务院出台1月国十一条提出严2月新国五条要求严八条，提出新政出台，对国四条，明格二套房贷款管格执行商品住房高度重视稳当时的住房贷确表态“遏制理，首付不得低限购措施，扩大定住房价格款进行了大幅房价过快上于40%；国八条个人住房房产税工作度修改涨”扩大限购范围、改革试点范围加大限购力度分类调控?分类调控给予了地方政府更多自主权，“一刀切”成为历史，房地产调控由强双向调控：“托底盖帽”两端把控按市场热度分类调控力托底行政干预走盖帽向市场化住房供需矛盾集中城市高库存城市政府提供最基本抑制因过度投机导长住房保障致的房价过快上涨三角北京上海珠中三角西部增加供应量：增降低需求：房价上广州深圳加住房用地和住涨压力大的城市要放松限购政策、鼓房有效供应从严落实各项房地继续从严实施限购和差别化的励购房等；控制供产调控政策信贷政策地结构、供应结构2014年楼市调控政策将呈现出“差别化”的特征，热点城市的投资投机需求将继续被抑制，非热点城市的调控则会相对放松。而在长效调控机制尚未出台之前，行政化手段与经济手段、市场手段仍会并存，但前者将会日益弱化，后两种手段会逐渐突出新型城镇化?3月末，国务院发布《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，新型城镇化将住建部政策研究中心主任秦虹分析认为，《国家新型城带镇化规划来新增（2014-2020住年）》房可能需求会给房地产，对楼市有一定利好业带来3个新变化：房地产市场分化明显，有的地方上涨、有的地方平衡、有的地方低迷甚至负增长；新房市场的增速将会下降，二手房市场的需求将会增加；商务办公、产业地产、旅游休闲、度假、养生、养老等非传统房地产，将面临新的发展机遇不动产登记?《不动产登记暂行条例》在延迟半年后于年底终于出台，自2015不动产登年记主要3范围月1日5月，国土部正式挂牌成立不动产登记局起施，不动产登行记工作整合归一6月，不动产登记信息平台建设的研土地房屋海域林木究和设计工作正式启动十要登记1.集体土地所有权；6.宅基地使用权；7.海域使用权；2.房屋等建筑物、构筑物所有权；8月15日，国务院法制办公布《不8.地役权；3.森林、林木所有权；9.抵押权；动产登记暂行条例（征求意见稿）》4.耕地、林地、草地等土地承包经营权；10.法律规定需要登记的5.建设用地使用权；其他不动产权利时间表201420152016201712月22日，《不动产登记暂行条例》正式发布，并规定自2015年3建立健全全面形成实现登记信息月1日起施行基础性制度配套制度制度体系共享，依法公开查询不动产登记?不动产登记制度的推进，有利于清晰把握不动产目前的存量和潜在供应，但其本身并非房地产调控工具，不涉及房