外滩明珠一期价格细案伟业顾问外滩明珠项目组/2007/8Contents目录市场调查部分价格制定优惠与涨价一期价格表现推盘策略与方案市场调查部分（8月15日）竞争项目调查价格情况优惠情况前期积累客户调查价位需求楼座需求楼层需求户型需求同类竞争产品价格表现（8月15日）阶段价差（元/价格（元/㎡）优惠总房源㎡）热销销售项目景观户型率垂楼座套数最高最低均价（水一次性按揭赠品直平）滨河国际427013065%44002770410010030099折无无开元上城880015660%51003300415070700-80097折99折无　130生日送东方花苑4580、1540%52402980378060500无无蛋糕8兰亭水岸434413090%57003200415765450无无无2013064%总同/均类竞争产品市1994场均价为4046元5110/㎡，3063较上半年有一定幅度的提升，整体市4046745009899场　情况良好。近期部分　　项目调　整了优惠政策，因此，本阶段同类竞争产品优惠促销政策不明显，但鉴于我项目初步入世，保留一定幅度的优惠。前期积累客户价格调查（8月15日）3600元/㎡3601—3901—4201—4501元以类别总计以下3900元4200元4500元上客户需求7769146811941222687比例29%34%25%7%5%　59%客户能够接受3600—4200元/㎡价位。前期积累客户户型调查（8月15日）ABCDE总计1#　233100269239341118220%8%23%20%29%100%A‘BCDE　2#1096322418928486913%7%26%22%32%100%AB‘FGH　3#25445452652763640%7%7%42%4%100%类别ABCDEA'B'FGH总计数量4871634934286251094545265272687比例18%6%18%16%23%4%2%2%10%1%　关注较高户型A、E、G、C、D；关注一般户型B、B’；关注较低户型F、H，客户对景观优势明显的户型和两居室比较青睐。前期积累客户调查（8月15日）价位需要楼座需要楼层需要户型关注度34%----3600—41%：11---20关注较高户型3900元/㎡的价位层。A、A’、E44%客户---1#。30%客户----20、G、C、＋32%客户----2#＋＋25%---3900---4200层以上D23.7%客户---3#12%---4200以上28.6%客户---10关注一般户型层以下B、B’关注较低户型F、H59%客户可以接受3600--4200元/平方米价位三楼座市场接受力较平均，可缩小楼座价差优势户型需求明显，符合市场需要的调整价格11---20层最为客户接受，可作部分预留销控。价格制定部分价格构成要素产品外部产品内部品质产品附加值环境?规模??位置园林景观??品牌影响力?景观户型设计??区位现状社区配套??未来城市规划入住时间??生活配套装修标准?施工进度?智能配套?物业服务价值决定价格--------用同样的标准衡量市场和我们，客观还原产品价格。产品总结与价格影响产品优势市场抗性地段潜力、配套、景观开发周期长＋产品规模与内部设计入住时间晚品牌影响力弱具备行业领导者潜质与实力，但项目现状不如成熟大盘稳定。客观还原市场价位4100元/平方米中开高走高调入市市场抗性周边现状差内部规划尚不完善入住时间较晚品牌影响力较弱开发周期长市场接受能力不稳定定价原则—低开高走外滩东方兰亭水开元上滨河项目名称清水湾明珠花苑岸城国际平均价格？37804157415041003500权重外　　（100%——13%38%18%22%9%部）位置14%1310131211米10竞生态环境（水域9%858775产品外、人文、景观）方争部环境未来规划10%969/平786与生活配套7%656655价整体规划9%87元77987格园林景观7%0655766户型设计12%1109910118还产品内4社区配套8%766876部品质原入住时间6%354554装修标准5%444444物业服务8%765765附加值开发商影响力5%344543　综合——827479878270楼座分析3#位于小区中部，符合大众居中心理。紧邻小区中心花园与沂河只临一路，观景好，可远看三河楼间距密1#与沂河只有一路之隔，观景效果好东、南两侧临路，2#噪音大。南侧为运输公司家位于小区中心位置属院，环境差。离滨河大道稍远、南侧楼间距大西侧临路确定价格系数楼座系数单元系数户型系数?景观?户型布局?客厅通透?区外景观?垂直系数?卧室?区内园林?采光?明卫?交通?景观?户型稀缺?楼间距?花园?面积与功能?噪音?吉利数楼层?经验值（复式等）楼座系数位置（园　区中观景楼间距交通出行噪音综合心）　33%17%23%11%16%　1#111111.002#0.90.91.10.91.050.973#1.11.051111.04楼座均价　面积最低价均价最高价总价1#25139.61　4151.59　104369408.22#24222.73　4003.48　96975207.413#25487.35　4141.38　105552925.2　　　　　　　74849.69　4100.18　306897540.9一期开盘均价：4100元/㎡户型系数　户型设面积景观密度稀缺采光综合　类别计　权重23%20%26%9%7%15%100%　　A11.11.111.11.11.06B0.91.05110.90.90.971#C1111111D10.9510.951.051.050.99E1.10.91.111.051.11.05A'11.11.1111.11.05B0.91.05110.90.90.972#C1111111.00D10.9510.951.051.050.99E1.10.91.111.051.11.05A1.11.11.111.11.11.09B'11.0511111.013#F0.910.910.90.90.93G1.10.95111.051.051.03H0.90.90.910.90.90.91户型价格1#ABCDE起价3897.903397.253516.173490.133450.63均价4504.923927.184059.174044.113998.34最高价5068.044417.104571.724609.504557.33平均总价948871.53655956.31623163.41417109.91538936.532#A'BCDE起价3700.733335.513384.073334.503414.76均价4277.393855.933911.973863.783956.78最高价4811.684336.834399.974403.954509.95平均总价757525.35614674.18618247.86412883.43542039.103#AB'FGH起价4101.333458.363304.093603.463304.09均价4729.613997.693828.544175.433828.54最高价5278.374496.554363.784759.174363.78平均总价982528.32717425.50609005.66365391.86601654.87价差1#ABCDE水平价差　-577.74131.99-15.05-45.77垂直价差37.7532.9034.0536.1135.702#A'BCDE水平价差　-421.4656.04-48.1993.00垂直价差35.8432.3032.7734.5035.333#AB'FGH水平价差　-731.92-169.15346.89-346.89垂直价差37.9733.4934.1837.2834.18优惠折扣方案2007年10月至2008年1月以类别折扣比例12月后付款方式折扣≤0.02√√VIP客户0.02√——总计折扣　0.01--0.040.01--0.02第一次推盘价格4100元/平方米，对外公布价格上升4点，4300元/平方米涨价方案前40%均价：4100均价：423040%-70%上涨3%70%-100%上涨3%均价：4350一期全程均价：4215元/平方米推盘方案　第一次放盘第二次放盘（07年8月25日）（08年3月）开放楼低层中层高层低层中层高层层1-10层15-20层26-33层1-10层11-14层21-25层1#10680452#1010130003#1068045套数39590比例81%19%第一次放盘量81%充足保证供应量，销控产品19%为性价优、可隐性调价的中高楼层产品。THANKS