2015年〃4月2015年〃4月市场月报〃广州市场研究部广州/市场月报广州2015年4月房地产市场报告月刊：201504报告出品：广州世联市场研究部市场量升价稳持续上行趋势撰写人：崔登科肖佩雯撰写日期：2015-5-2市场走势内容摘要：?宏观经济：从近月全国宏观数据来看，4月全国制造业采购经理指数PMI继续维持在50.1%，连续两个月高于荣枯线，而汇丰的PMI初值仅49.2%，跌至12个月最低；而第一季国内生产总值GDP增速7%，全国消费价格CPI同比上涨1.4%；另外，第一季全国房地产开发投资同比增长8.5%，自去年以来首次跌破10%，仅为去年同期一半，全国商品房销售面积同比下降9.2%，住宅销售面积下降9.8%。综合来看，制造业略有好转但依然不理想，经济增速回落较明显，通缩风险持续存在，房地产行业增速放缓，经济平稳仍然需要宽松货币政策支持，另外，传统经济引擎之一房地产行业支持力度预期进一步放大。?中央政策：中国人民银行决定，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度。相关报告?市场运行：一、土地市场方面，本月出现今年首宗宅地的《北京2015年4月房地产市场报告》溢价成交，土地市场有所好转。二、市场供求方面，供应环比大幅上升，同比也涨幅近四成；成交量接近正常年份《上海2015年4月房地产市场报告》基本月度成交水平。总之，世联研究认为，4月广州市场成交确有好转，但仍然没有超过正常年份的平均水平《深圳2015年4月房地产市场报告》（7500套），数字同比、环比放大的原因是，今年3月及去年同期市场处于下行状态，成交基数过低；目前市场还《佛山2015年4月房地产市场报告》存在，地方政策支持进度缓慢、银行房贷利率优惠不到位、市场价格调整不足，库存过高等诸多因素，四月广州市场《惠州2015年4月房地产市场报告》整体上行趋势相对过缓。五月份市场成交趋势将取决于地方政府、银行、市场价格三种市场合力调整的速度，从目……前的市场变量看，“五一”市场预期并不乐观。市场监测报告系列周报、月报、年报广州市世联房地产顾问股份有限公司版权所有1/11Copyright2015WORLDUNIONAllRightsReserved2015年〃4月市场月报〃广州市场研究部一级市场：2015年4月广州供应土地23宗，用地面积共146.54万平米，环比上升1315%；其中住宅用地出让10宗，出让面积98.84万平米，主要集中在黄埔区；出让商业用地1宗，出让面积0.34万平米。2015年4月广州全市共成交土地6宗，总面积29.65万平米，环比上升156%；其中住宅用地成交1宗，共占地面积19.29万平米；商业用地成交2宗，共占地面积2.45万平米。二级市场：2015年4月，广州商品住宅成交7279套，环比上升25%，同比上升40%；成交面积共85.05万平米，环比上升30%，同比上升48%；商品住宅成交均价为14642元/平米，环比上升0.1%，同比下降0.5%；全市成交金额124.53亿，环比上升30%，同比上升47%。总的来讲：一级市场方面，供应方面，全市共推出十宗住宅用地，其中，中心六区占比达六成；成交方面，成交了一宗位于黄埔长岭居板块的“巨无霸”宅地，使土地成交环比涨幅达156%。总体来说，本月出现今年首宗的住宅用地溢价成交，说明了广州土地市场引起开发商的重新青睐。二级市场方面，供应方面，整体供应量环比大幅上升，同比也涨幅近四成；而成交方面，经历连续多月正向刺激房地产和4月再次降存准1个百分点推动下，成交量逼近正常年份月度基本成交水平，表明购房者信心逐渐恢复，整体市场逐步呈现上行的态势；成交均价方面，与上月保持平稳，均价在14600元/平米左右，低于去年平均水平；库存量方面，虽然本月去化速度有较快的提升，但是由于本月供应量激增，使得整体库存量有所增加，所以未来市场还是以去库存为主要基调。广州市世联房地产顾问股份有限公司版权所有2/11Copyright2015WORLDUNIONAllRightsReserved2015年〃4月市场月报〃广州市场研究部1.广州宏观经济2015年一季度以来，全国经济稳中趋缓，下行压力较大，工业价格继续下降，但新的积极因素也在逐步积累。一季度，广州市地区生产总值（GDP）3768.40亿元，比上年同期增长7.5%，高于全国（7.0%）和全省（7.2%）。固定资产投资769.89亿元，增长15.6%；房地产开发投资395.57亿元，增长22.7%；社会消费品零售总额2017.82亿元，同比增长11.6%；我市城市居民消费价格（CPI）同比上涨1.4%；工业生产者出厂价格（PPI）同比下降2.7%。总体来看，一季度全市经济运行平稳向好、较1-2月有所改善，但下行压力仍然较大。2.市场政策2.1中央政府?4月1日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，要求各部门顾全大局、带头示范，将统筹使用的财政资金重点向中西部倾斜，带动有效投资，增加农村贫困地区的公共产品和服务供给。另一方面，适当拓宽社会基金投资范围，地方债纳入社保基金债券投资范围，债券投资比例从10%提高到20%。同时，社保基金曾尝试的对保障房、城市基础设施等项目的信托贷款，比例也从5%提高到10%。?4月2日，李克强在考察新城镇时说：“新型城镇化一个核心是什么？是要有产业的支撑。”以产促城，以城兴产，产城融合是新型城镇化发展的必由之路。“产城融合”，是指产业与城市融合发展，以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套，以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。城市没有产业支撑，即便再漂亮，也就是“空城”；产业没有城市依托，即便再高端，也只能“空转”。?4月15日，国家统计局公布数据显示，初步核算，一季度国内生产总值140667亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%。该增速为2009年一季度以来最低。分产业看，第一产业增加值7770亿元，同比增长3.2%；第二产业增加值60292亿元，增长6.4%；第三产业增加值72605亿元，增长7.9%。从环比看，一季度国内生产总值增长1.3%。?4月15日，国家统计局发布的数据显示，2015年1-3月份，全国房地产开发投资16651亿元，同比名义增长8.5%，增速比1-2月份回落1.9个百分点。自去年以来，该增速首次跌破10%，仅为去年同期(16.8%)的一半左右。一季度，全国商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1个百分点。其中，住宅销售面积下降9.8%。商品房销售额12023亿元，下降9.3%，降幅比1-2月份收窄6.5个百分点。3月末，商品房待售面积64998万平方米，比2月末增加1076万平方米。其中，住宅待售面积增加639万平方米。在土地购置方面，1-3月份，房地产开发企业土地购置面积4051万平方米，同比下降32.4%，降幅比1-2月份扩大0.7个百分点;土地成交价款1123亿元，下降27.8%，降幅收窄2.4个百分点。?4月15日，中国财政部公布，第一季度国有土地使用权出让收入同比减少3897亿元，下降36.1%，是地方本级政府性基金预算收入当季同比下降35.6%的主要原因。地方财政亮起了收支形势恶化的红灯，土地财政模式面临走向尾声的压力。中国土地出让收入自去年第二季度起增长明显下滑，这类收入去年第一、第二、第三季度分别同比增长40%、14.2%、0.5%，第四季度下降21.6%。?4月15日，国土部下属的中国土地勘测规划院15日公布，一季度全国主要监测城市地价增速放缓。在监测的主要城市中，综合地价环比增速为0.55%，较上季度下降0.39个百分点。分用途看，除商服地价环比微升外，住宅、工业地价环比增速均有所回落。预计二季度供需紧张的热点城市供需热度回升，地价涨幅略有扩大，而存量较大、去化周期长的城市地价基本保持稳定。受经济增速放缓、房地产市场热度下降、土地供应结构调整等因素综合影响，去年全国主要监测城市建设用地供应总量减少，房地产开发企业土地购置面积明显降低。一线城市与二、三线城市土地市场分化加剧，一线城市各用途地价水平、环比和同比增速均明显高于全国及二、三线城市平均水平。?4月17日，住建部公积金监管司司长张其光称，我国设立国家住房银行条件已基本成熟，改革依据充分，资金规模巨大。目前房地产业仍是我国经济增长的主要动力，经济“房地产化”短期内难以扭转。设立政策性住宅金融机构（或可定名为国家住房银行），是增加住房消费需求的有效措施。广州市世联房地产顾问股份有限公司版权所有3/11Copyright2015WORLDUNIONAllRightsReserved2015年〃4月市场月报〃广州市场研究部?4月17日，财政部发布《2015年地方政府一般债券预算管理办法》。根据该办法，经省级政府批准，计划单列市政府可以自办发行一般债券。根据办法，一般债券按市场化原则在银行间债券市场、证券交易所市场等发行。鼓励符合条件的机构投资者和个人购买一般债券。?4月19日，央行行长周小川日前在国际货币基金组织第31届国际货币与金融委员会（IMFC）系列会议上发言指出，中国将继续执行稳健的货币政策，并根据经济和通货膨胀走势进行适应性调整。他表示，中国当前的主要任务是引导经济向更有质量和更可持续的增长模式转变。为此，中国政府正在积极推出简政放权、价格改革、扩大开放和进一步提高人民币资本项目可兑换程度等一系列改革措施。同时，中国政府也高度重视房地产