Convergeourstrength邵阳中驰广场市调定位报告（招商策略篇）20140201SHY第1页Converge研究思路ourstre发展背景市场研究项目定位规划建议经营测算ngth?城市背景?竞争项目分析?主题定位?建筑概念?铺位销售测算?区域背景?周边城市商业分析?类型定位?功能划分建议?租金测算?地块环境分析?周边人口数据分析?形象定位?运营模式建议?本项目SWOT分?消费者分析?档次定位析及解决方法?商户反馈?业态定位?客群定位市调篇定位篇规划篇经营测算篇招商策略6工程技术及实施顾问书7第2页Convergeourstrength策划前提：摈弃传统宏观经济研究方式，站位规划项目、项目本体及机会，直接切入项目核心问题。第3页Convergeourst?rSTEP6ength招商策略单击图标添加图片第4页Convergeour?STEP6s发展背景1trength招商策略市场研究?6.1项目招商实?6.6招商推广手项目定位操总纲段?6.2招商原则及?6.7宣传推广体规划核心策略系建议单击图标添加图片??6.8招商管理经营测算6.3招商时机与部署?6.9招商文本招商策略?6.4项目整体包装策略工程技术7?6.5招商的实施及实施顾6问书第5页Converge6.1项目招商实操总纲ourstre——招商是商业地产收益的实现环节,它的成功与否或完成质量的高低,决ngth定了项目的成败和市场价值。一、项目招商推广整体思路二、项目支持点三、招商推广整体策略四、招商目的第6页Conver6.1.1项目招商实操总纲·项目招商推广整体思路geourstrength主业招力总详大店及规态商次模主规手力招店规划规册招商商第7页Conver6.1.2项目招商实操总纲·项目支持点geourstren项目素质gth规模：占地面积万4.4平方米，总建筑面积33万平方米，其中商业面积11万平方米，有强大的规模优势与号召力和极强的商业可塑性，适合营造多业态复合型的大型商业中心。区位：本项目位于大祥区中心城区，与传统商圈1.5公里的距离，从地块条件来看，项目的周边都是住宅用地、办公用地、文化用地等，体现本项目是政治、金融、商业、生活的中心。资源：项目周边围绕人民银行、区政府、电力局、林业局、汽车站、火车站、步步高超市、南站建材城以及各个新老小区等，依托本项目打造的吃喝玩乐于一体的综合购物中心，从而使得项目集人气及自然景观两种先天优势于一身。第8页Converge6.1.2项目招商实操总纲·项目支持点ourstren项目工程进度gth本项目总体处于紧张的施工中，其余部分正在筹备。以项目定位为指导方向，为业态规划及主力店的引进等招商工作提供了较大的调整与提升空间。工期分五个阶段：第一阶段：地下基坑一次性完成；第二阶段：南面主力店板块主体完成（2015-05）；开业时间：2015-10；第三阶段：北面商业裙楼主体完成（2015-12）；具备销售条件；第四阶段：商业塔楼（酒店，公寓）；第五阶段：住宅部分。第9页Conver6.1.3项目招商实操总纲·招商推广总体策略geourstreng擒王树旗th在项目施工前期，怎样亮相邵阳，将品牌知名度转化成品牌号召力是项目成功的关键。在广告推广过程中，树立一杆“城市中央、坐拥金山”的大旗，为品牌号召力的传递、集聚奠定基础。第10页Converge6.1.3项目招商实操总纲·招商推广总体策略ourstreng登高而招th在主力店及次主力店招商顺利的基础上，组织招商酒会，利用前期主力店的签约，展开全面招商工作，在整个招商过程中形成一个高潮，对中小品牌形成号召力，掀起中小品牌入驻的波澜壮阔的局面。第11页Converge6.1.3项目招商实操总纲·招商推广总体策略ourstreng完善机制th虽然招商形成一定的高潮，但是最后不能落实到进场，也等于“竹篮打水一场空”。因此，此阶段关键是制定相关的经营管理、招商优惠、进场装修、开业推广等一系列措施，切实从商家的角度出发，保护商家的利益，促进签约的达成。盛大开业开业基本上来说是招商工作的丰硕成果，运营的开始。保证项目盛大开业，是我司招商工作“功德圆满”的标志，也是商业永续经营的基石。第12页Converge6.1.4项目招商实操总纲·招商目的ourstrength1、通过主动导向式招商完成项目“汇”的主题定位；2、通过招商的品牌导入策略提升项目的投资价值；3、通过招商形成项目的商流，最终增强投资者的投资信心；4、通过招商的实施逐步建立和完善项目的经营运作体系；5、通过招商推动项目的销售。第13页Converge6.1.4项目招商实操总纲·招商目的ourstrength提升项目项目投资价值市场品牌定位导入及营吸引其他销要商家介入吸引投资者项目完成销售求招商主力完成项目商家经营定位为后期经营获利提形成稳定的供保障建立、完善项经营商流目的经营运作体系第14页Converge6.2.1招商原则及核心策略·招商核心策略ourstrengthp良好的招商策略p一流的招商团队p诱“敌”深入的招商策略p打好品牌至上的“托”牌第15页Converge6.2.1招商原则及核心策略·招商核心策略ourstrength招商具有“三快三省”的特点“三快”1.快速回笼资金；2.快速组建市场网络；3.快速将产品送抵终端；“三省”4.节省人力；5.节省物力和财力；6.节省时间和精力。第16页Converge6.2.1招商原则及核心策略·招商核心策略ourstrengt为招商实施打下良好的基础h招商工作开始后面临许多实际的实施工作，在产品的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等，必要的准备将为招商实施打下良好的基础。只有进行有效沟通，把握“求租者”的洽谈与管控技巧，招商工作才能顺利开展。第17页Converge6.2.1招商原则及核心策略·招商核心策略ourstrength一个项目的成功，需要下列几个因素支撑：商业项目成功基本要素硬件定位市场推广经营者整体经营的可塑性布局策划招商策略实力管理水平第18页Converge6.2.1招商原则及核心策略·招商核心策略ourstrength1.招商目的7.招商对象2.项目介绍8.招商要求3.功能定位9.优惠政策4.项目优势10.合作方式5.平面效果图11.招商流程6.招商原则第19页Converge6.2.1招商原则及核心策略·招商核心策略ourstrength分区域招商：本项目应该实行“业态差异化，同业态档次差异化，同档次品牌差异化”的策略。分行业招商：项目商业业态包含有：超市大卖场、百货公司、餐饮、娱乐、休闲、品牌专卖及银行、电信等区域配套性质的业态业种，涉及的行业较多，在招商时应按行业分门别类进行集中招商，多业态多方位覆盖，以使本项目做到一站式购物本。第20页Converge6.2.2招商原则及核心策略·招商原则ourst商业地产招商的十条原则rength招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。因而，对于商业地产商来说，熟练开展商业地产的招商活动决定了商业地产项目的成功运作。1、维护购物中心的产业经营黄金比例2、维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象3、购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补4、按照规划定位决定不同的经营方式5、核心主力店先行招商6、特殊商户实施招商优惠7、统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务8、要具备完善的信息系统，为商户和顾客提供便利9、招商进程按照市场反应不断变动10、采用长线经营的原则第21页Converge6.3.1招商时机与部署·招商节点ourstren“良好的开始是成功的一半”，入市时机和方式把握得好，才能产生好的招gth商开局。项目先行开发、招商与销售，其招商入市时机的选择要综合考虑以下几方面因素：项目入市宣传时间应选择在正式招商前1—2个月入市宣传，一方面为项目提前造势、另一方面可为正式招商积累有效客户。准备充分后入市入市前必须对招商中心、项目周边环境进行改造修饰，让项目现场的内外包装均有良好的形象展示。在模型、招商手册、展板等招商工具齐备的情况下入市，才能彰显出本项目的气势与发展商的雄厚实力，增强客户对项目的信心。第22页Converge6.3.1招商时机与部署·招商节点ourstr猛烈造势入市ength目前项目所在地商业氛围欠缺这一现状，告诉我们“无造势即无市场”。入市前的宣传造势与形象展示，在前期的招商中对客户心理具有较大影响，因此在项目入市前必须要有足够的宣传造势，能够初步建立品牌形象并吸引客户关注，为正式招商作市场铺垫。有目的入市根据发展商的资金运作需要，合理安排营销成本投入和回款的进度，提高发展商的资金利用效率。有控制入市根据价格策略等分期分批有节奏地向市场推出产品，避免一拥而上，实现均衡、有序的招商目标。建议本项目“招商先行，租售并举”，以核心租户（主力店、一级品牌）的入驻来带动销售。本项目的销售操作思路是：通过核心租户在各层不同区域的安置，将相对位置较差的单位通过品牌商家的入驻变成相对较佳的位置，从而带动各层的销售以及顺利完成价格的初步拉升。第23页Converge6.3.1招商时机与部署·招商节点ourstrength?筹备期?完成各文案策划及市场意向客户摸底工作?完成主力店招商,并举行招商启动大会,配合商铺销售?完成次主力店的意向招商???推广期?招商启动大会(主力店签约)?招商签约?装修启动大会?盛大开业第24页Converge6.3.2招商时机与部署·招商节奏部署ourstrength