创造传奇洛阳龙源福地商务中心推广策略思考2014.12.28本次提报三级目标：一级目标：建立本案专属的形象营销推广切忌，“卖什么吆喝什么”症。二级目标：开盘前的营销目标（暂定明年5月开盘）半个月的时间，要完成建立本项目整案形象及销售物业的明确形象并实现快速销售三级目标：龙源企业品牌的提升龙源于本土开发的又一标杆力作如何完成一级目标：一个优秀的形象（跳出竞品）龙源明白，城市级优秀的投资品必须具备的六大DNA1、品牌力：集团实力是大量资金投入和后期运营的保障2、政策面：政府强有力的未来规划3、区域发展面：核心发展区域（地段价值未来升值潜力）4、周边人口基数及需求：现实或未来潜藏的消费力（没有消费力就没有一切）5、商务环境的未来可能性：在洛阳特别需要强调其区域商务能级和补充性6、交通环境决定跨区域辐射能力：通达性便捷快速性品牌DNA：龙源集团，实力雄厚，是商务写字楼大量资金投入和后期招商运营及管理的有力保障。政策DNA：洛阳新区：目前---拉大城市框架，加快城市化进程，带动地区经济发展。未来---总投资1700亿元，经过3—5年建设的洛阳新区是一个集办公、文化、商业、金融、体育、休闲娱乐和居住为主要功能的山水园林相间、生态环境优美、功能设施齐全、现代气息浓郁的现代化城区。政府规划，政策导向，借整个新区区域的能级辐射整个洛阳城市圈强有力的未来规划，是本项目所在片区发展的前提。区域DNA：洛阳的行政中心已转到洛河以南的新区，经济、文化中心也正在转移过程中，未来洛阳的商业重心也将跨过洛河向南转移。到2020年我市将形成“一核、四主、四副、二十区”的商业新格局，即以洛阳新区为商贸核心区。站在洛阳的城市骨骼角度看，本案所处新城区域，具备优越发展条件，正处于价值飙升的关键点。人口DNA：周边社区略览：银隆?开元名郡东方今典?观澜蓝郡?汇景湾（包含瀛洲?蓝郡）龙海?林溪建业?桂园富地?蓝泊湾天泽?瀛桥水苑远见?水岸…庞大的造城体量带来的自有常住人口基数，和周边卖场带来的消费客流，约66万人口，预示本项目潜藏的消费力巨大。商务DNA：作为洛阳重点规划的新区商务分析一：东方今典、开元名郡、蓝郡·汇景湾等项目环绕，但均为多类产品掺差，单纯商务定位市场尚为空白。商务分析二：新区楼盘户型呈现多样性，户型面积种类占比偏差较大，市场上缺乏小户型、两室等面积比重较小类产品。本项目是城市新区的商务能级的新生力量交通DNA：龙门大道、开元大道，城市黄金走廊交通便捷、通达全城一级目标：一个优秀的投资品形象品牌基因具备前期资金投入、后期运营的实力政府规划，政策导向政策基因强有力的未来规划本案占位：本案所处新城区域，具备优越发展条件，区域基因正处于价值飙升的关键点洛阳新核常住和消费客流数量巨大人口基因潜藏的消费力巨大首排商务投资精品区域内可售型小户型产品类型商务基因充分差异化和稀缺性交通基因交通通达性优异我们独特价值点是什么？龙源福地商务中心价值体系区位价值交通通达完善配套5A硬件小面积分割、租金洛阳发展新区多条公交线路一站式写字楼标准可分可合，益于出租商务所需紧邻开元大道城市黄金走廊玻璃幕墙相对于中心商务区租金低，开元大道车位充裕吸附溢出办公需求新区新核龙门大道品牌电梯轴心地城市高速路网：行政区划辐射宁洛、郑卢、第一极二广高速公路20分钟抵达龙门高铁站大客户的可能性，漕河泾，腾讯、巨人网络、百视通等企业都是整栋或多层办公；自用客户现象一中心商务区写字楼供应有限，很多企业长期租赁，没有多层或整栋写字楼供应，并且很多超甲级写字楼都是只租不售。租金越来越高，很多中心商务区客户外溢副中心；自用客户现象二越来越多企业认识到租不如买，购买写字楼可作为企业固定资产投资，与其支付高额租金还不如用来还贷款。投资门槛相对商铺不高，可分可合，灵活空间租售前景更佳本项目一层由15个小产证组成，可以灵活分割空间，一整层多个产证，便于后期分批出租出售。投资客户现象?小面积办公需求客户兼有投资自住双重身份。?注重区域发展和硬件设施，政策规划是他们非常关注的热点。如何完成预期入市目标整体形象面：强调其投资性，忽略其使用功能，首要吸引投资人。走复合投资性。我们的策略：以小博大，四两拨千斤强调小型产品、灵动多变的绝对差异点，突出其功能多类性。小结：1、本项目是行政规划区辐射第一排！2、新区的发展，带来商务需求外溢！3、项目处于新区商务稚嫩期，机会巨大！4、政府规划、政策导向，强有力的未来发展规划区域价值潜力巨大！项目定位：洛阳新核·首排商务投资精品项目区域高调占位突出产品绝对优势强调项目投资首选项目广告语：物理属性精神属性百变商务空间，挑战投资想象之于产品绝对区隔点之于客群利益点沟通之于产品类型定位备选广告语：链接世界的商务力量推广执行篇传播原则：高姿态：立意高远，优越气度“3高”高调性：传播力度，推广气势高品质：确立资格，制造溢价传播脉络：Ⅲ、热销Ⅱ、蓄客：细化价值利益嫁接品牌深化持续热炒情感沟通现场高潮Ⅰ、预热：公关深入广告占位高调亮相引发关注轴心地公关切入广告配合洛阳新核链接世界的商务力量首排商务投资精品轴心地/主干道/一线商务/弹性OFFICE/投资空白轴心崛起！向首排致敬轴心地/主干道/一线商务/弹性OFFICE/投资空白轴心地/主干道/一线商务/弹性OFFICE/投资空白形象阶段脉络销售阶段脉络目前新年三月认筹五月开盘亮相期认筹期开盘期平面创作一、亮相期营销事件——百万创富计划时间：3月建议可与当地创业基金合作，配合协会提供的创业基金，由本项目赞助一定量现金或经营空间的方式支持创业人创业，进行事件性话题炒作，短时间吸引目标消费者关注。二、亮相期营销活动——龙头企业招商时间：二月底实力企业进驻，是写字楼考虑的有利因素，在前期入市阶段开始着手招商工作，并确认部分龙头企业，有利项目入市造势，实现快速去化。三、认筹期营销活动——经济投资论坛时间：四月份邀请政府、著名经济学家(董潘郎咸平或知名度较高的经济类人物)对新区商务发展、区域发展走势进行分析，通过掌握政府和专家舆论，进一步树立客户信心。四、认筹期营销事件——产品新闻发布会时间：四月份结合前期招商成果，举办新闻发布会，配合“百万创富计划”持续炒作，最大限度为开盘蓄客，深挖客户，夯实市场对项目购买的信心。五、开盘期营销活动——天使投资下午茶暨盛大开盘时间：五月份通过袁岳专业讲解如今投资优势渠道、投资回报，同时开展本项目产品推介会，宣传本项目的投资收入支出比，突出项目高回报的优势。一、渠道营销：DM派单、短信、CALL：深挖集团老客户资源，银行、商会等渠道客户名单进行点对点营销。针对企业高层专门制作《董事局报告》进行派发；投放写字楼楼宇电框、LED显示屏：锁定写字楼使用者，令媒体投放更趋精准化有效化；董事局报告：二、渠道营销：大客户渠道拓展计划：成立大客户小组（2个大客户组经理，各配备2名大客户组专员），负责大客户单位的信息搜集、资源深挖，要求主动联系大客户关键人，建立合作关系，深入渗透项目信息（如举行项目专场品鉴等），并签定大客户协议，最终促使成交。THANKS