住宅价格表的制作住宅价格表的制作策略中心·技术资源部二00六年四月一、定价目标一、定价目标二、价格制定二、价格制定内11、公式、公式（重点）（重点）容22、取值、取值（重点）（重点）3导3、步骤、步骤三、价格审核三、价格审核（重点）（重点）航四、价格统计四、价格统计五、定价说明书五、定价说明书六、实例演示六、实例演示代理商定价唔好太高或者太低，发展商同个客都接受就得啦，快D卖晒收钱现在穷啊！！房子都买不起了！中原你给我卖高点价，可以不用开盘当天就卖完客户发展商目目标标?快速、均衡、销售控制快速、均衡、销售控制?合理的价位合理的价位?定价方法取得发展商认同定价方法取得发展商认同一、定价目标一、定价目标二、价格制定二、价格制定内11、公式、公式22、取值容、取值33、步骤、步骤导三、价格审核三、价格审核航四、价格统计四、价格统计五、定价说明书五、定价说明书六、实例演示六、实例演示原原理理销售总额销售总额折前折前××综合折扣综合折扣实收均价实收均价==∑∑单价单价××单位建筑面积单位建筑面积××总建筑面积总建筑面积折前折前综合折扣综合折扣==总建筑面积总建筑面积单价单价折后折后单价==单价折前折前综合折扣综合折扣注意：折前销售总额不能用均价×总建筑面积22种常用的方法种常用的方法方法一、水平系数方法一、水平系数±±层差法层差法单价=总价÷建筑面积折后=（总价+总价）÷建筑面积不考虑赠送面积赠送面积=（单价×建筑面积+单价×赠送面积）÷建筑面积不考虑赠送面积赠送面积={[试算价×（1+水平系数）±层差－干扰]×建筑面积+单价×赠送面积}÷建筑面积赠送面积或=单价×（建筑面积+折算后的赠送面积）÷建筑面已考虑赠送面积积={[试算价×（1+水平系数）±层差－干扰]×（建筑面积+赠送面积×折算率÷实用率）}÷建筑面积修正基准与修正标准不统一，规律性不强方法二、系数修正法方法二、系数修正法（推荐）（推荐）借鉴：市场比较法公式评估价格=参照物市场价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数单价=均价×综合系数=均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数）×（1+增值系数）=均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数）×（1+∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积）?公式源自市场比较法；?以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）；?系数的规律性更强；?通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；注意：综合系数需进行平均值归1处理参数释义参数释义?均价均价————项目要实现的均价。项目要实现的均价。?水平系数水平系数————反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；?垂直系数垂直系数\\层差层差——反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰——反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。尘、噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。?特殊系数特殊系数\\干扰干扰——反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物——反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干扰、带遮挡等干扰、带44、、88楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。?增值系数增值系数——反映赠送面积等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等——反映赠送面积等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等（注：送装修的金额应以总装修款加到总房价中）。（注：送装修的金额应以总装修款加到总房价中）。?赠送面积赠送面积——不计容积率部分的水平投影面积。——不计容积率部分的水平投影面积。?折算率折算率——反映赠送面积的可利用价值性。——反映赠送面积的可利用价值性。?实用率实用率——等于套内建筑面积——等于套内建筑面积÷÷建筑面积。建筑面积。一、定价目标一、定价目标二、价格制定二、价格制定内11、公式、公式22、取值容、取值33、步骤、步骤导三、价格审核三、价格审核航四、价格统计四、价格统计五、定价说明书五、定价说明书六、实例演示六、实例演示水平系数修正项目水平系数修正项目一、平面设计1.1客厅尺寸布局水平系数水平系数1.2餐厅尺寸布局1.3卧室尺寸布局1.4厨房尺寸布局1.5卫生间尺寸布局方法一：直接取系数1.6户内过道合理性1.7入户门私密性评价：系数取值和调整繁锁1.8实用率1.9户梯比二、景观视野2.1客餐厅2.2主卧方法二：各因素的价格差幅×分值（推荐）2.3次卧2.4厨卫三、朝向(日照\通风)水平系数水平系数=∑=∑各因素的价格差幅各因素的价格差幅××分值分值×10÷100×10÷1003.1客餐厅3.2主卧3.3次卧操作：3.4厨卫打分标准3.5电梯间采光通风以中间的标准层作为打分基准层；9-10四、噪声灰尘好105分4.1客餐厅分制，分个等级；4.2主卧项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分；较好7-8分4.3次卧4.4厨卫各因素的价格差幅等于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅；一般5-6分4.5阳台入户花园好处：五、其他调整较差3-4分10分制相对于100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观6.1户型面积调整6.2供求关系调整；差1-2分只需调整各因素价格差幅，便可使水平系数合理化，无需再调分值；四大水平因素重要性四大水平因素重要性噪声朝向景观普通住宅高档住宅户型一般公寓可上下浮动1%朝朝向向北-1.50-2.5-2+1.5西东+1.0+2.5广东节能标准——窗墙比东西≤0.3+2.5北向≤0.45南南向≤0.5假设：同一户型的厅、房、厨卫为同一朝向水平系数各因素差幅取值参考水平系数各因素差幅取值参考　打分项目取值范围考虑因素一、平面设计0-21%　1.1客厅尺寸布局0-4%开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性；1.2餐厅尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.3卧室尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.4厨房尺寸布局0-2%开间、进深、位置的合理性；1.5卫生间尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.6阳台入户花园0-1%开间、进深、位置的合理性；观景阳台与生活阳台设置的必要性1.7户内过道合理性0-1%有没浪费现象1.8入户门私密性0-3%是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等1.9实用率最大与最小实用率之差1.10户梯比0-1%　二、景观视野看园林好15%、看园林中等10%、看园林一般5%，无景观02.1客餐厅有观景阳台（50-60%）/无观景阳台（30-40%）2.2主卧有观景阳台（30%）/无观景阳台（20-25%）2.3次卧（15%）　　2.4厨卫（5%）　　三、朝向(日照\通风)　单边户型一般比中间户型高1-2%3.1客餐厅（50%）　　3.2主卧（25%）　　3.3次卧（15%）　　3.4厨卫（10%）　　3.5电梯间采光通风0-1%　四、噪声灰尘0-10%需考虑是否采取了隔音措施4.1客餐厅0-3%　4.2主卧0-3%　4.3次卧0-2%　4.4厨卫0-0.5%　4.5阳台入户花园0-1%　五、其他调整　　6.1户型面积调整0-2%小户型建造成本相对较高，可提高单价6.2供求关系调整0-10%项目内部竞争；与其他项目现户型的竞争55种基本垂直系数模式种基本垂直系数模式5种垂直系数层差系数图矩形3%梯形2%值2%加倒梯形增数1%系椭圆1%沙漏0%123456789101112131415161718楼层五种垂直系数模式纺锤图价格走势图(均价5000)20%5,50018%16%14%12%价数10%5,000单系8%6%4%2%0%4,500123456789101112131415161718123456789101112131415161718楼层矩形模式的应用矩形模式的应用价格分布：价格直线（y=x+b）上升,层差相同，各楼层单位价格适中；适用范围：景观视野较佳的单元。价格走势图(均价5000)5,500矩形梯形价5,000倒梯形单椭圆沙漏4,500楼层123456789101112131415161718矩形模式矩形模式--------案案例例价格分布：价格直线（y=x+b）上升,层差相同，各楼层单位价格适中；适用范围：景观视野较佳的单元。向小区，看水景，视野好梯形模式的应用梯形模式的应用价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。价格走势图(均价5000)5,500中层单位承担主要的价格压力矩形低楼层无景观，梯形价5,000倒梯形单价格不能高椭圆沙漏高层层无景观，视野差，价格不能高4,500楼层123456789101112131415161718梯形模式梯形模式--------案案例例价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。朝社区路，对面拟建厂房或住宅区，楼距较小倒倒梯形模式的应用梯形模式的应用价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格；适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。价格走势图(均价5000)5,500高层无景观，楼距小，应压低其价格（此曲线不合理）低层看园林可拉高其价格矩形梯形价5,000倒梯形单椭圆中层景观一般，沙漏视野较窄，价格不能高4,500楼层123456789101112