美杜兰华庭价格方案?一、折实价单制定?二、帐面价单制定?三、低首期价单制定（买一成送一成）?四、价格走势和推售安排一、折实价单制定（毛坯均价3800元/M2）1、价单体系第4层（住宅5层以上各单位开始层）各单位价格在第4层的单价：基础上逐层加上层差求得。平面系数＊基价平面系数＊基价注：A、B、C、D栋分别命名为房号按A、B、C、D。。。。从左至右顺时针编定2、平面系数朝向：景观：噪音：户型=4.0:2.5:1.5:2.0朝向4422户型0景观2.51.5噪音美杜兰华庭周边情况示意图住宅楼6层住宅楼6层布7住吉A栋宅吉楼层学B栋布中路D栋8住宅层C栋楼德兴城8层德兴城8层德兴城8层（1）朝向系数（4.0）：所有户型仅四种朝向东南正南西南正东东北正北客厅、客厅、客厅、客厅、客厅、客厅、主卧均主卧均主卧均主卧均主卧均主卧均朝东南朝正南朝西南朝正东朝东北朝正北4.03.53.02.51.50.5(2)景观系数（2.5)：共四种典型景观客厅、主卧均无遮客厅、主客厅、主挡，视野卧均望布吉卧均被近开阔中学景客厅、主卧距离遮挡均有对视2.51.510.5（3）噪音系数（1.5）：共四类噪音客厅、主卧稍离高客架桥、马厅、主卧客厅、主路客厅、主卧均不临高卧均贴高不临高架桥架桥，不架桥、贴，但贴马路临马路马路0.00.51.52.5（4）户型系数（2.0）：共四种户型无错层露台有错层露，但主卧、次台卧采光、通风无错层露台无错层露强，主卧、次卧台，主卧、采光、通风弱次卧采光、通风弱，入户门对洗手间1.510.50.03.层差（1）跳差A栋北面6楼以下被住宅楼遮挡；南面与C栋面对，B栋北面6楼以下被住宅楼遮挡；南面与D栋面对；西面33楼以下被佳宁娜遮挡；北面7楼以下被友谊城遮挡。?第2栋东面18楼以下被罗湖医院遮挡；南面28楼以下被罗湖一号遮挡；西面33楼以下被佳宁娜遮挡；北面一半7楼以下被友谊城遮挡，另一半27楼以下被保安大厦遮挡。?第3栋东面18楼以下被罗湖医院遮挡；南面30楼以下被罗湖金岸遮挡（稍有空隙）；西面30楼以下被嘉里中心遮挡；北面27楼以下被保安大厦遮挡。美杜兰华庭周边情况示意图住宅楼6层住宅楼6层布7住吉A栋宅吉楼层学B栋布中路D栋8住宅层C栋楼德兴城8德兴城8层德兴城8层层（2）层差差价?（1）低楼层保持中等价差，维持市场普遍规律，故10楼以下层差为50元。?（2）确定中低楼层承担主要价格压力，故11楼至24楼层差为80元。?（3）为避免高层空置，25-34层层差为20元。3、价单控制?（1）三栋最高单价11,000元；最低单价8,000元?（2）三栋最高总价600,000元；最低总价240,000元?（3）三栋20楼同层单价差1,500元二、帐面价单制定fdc.21ask.com中管网房地产频道（一）付款方式折扣付款方式折扣比率一次性付款0.96折5％首期二成（含三成以上）0.97折20％首期一成（入伙前一成）0.99折15％低首期（买一成送一成）1.00折60％综合折扣：综合折扣：0.9910.991（二）优惠折扣1、认购优惠?认购期间给客户5%/套优惠?预计解筹当天会成交约200套（15%）则价单需分摊5%*15%=0.75%?2、解筹当天成交优惠1％/套（逼定）预计解筹当天会成交200套（15%）则价单需再分摊1%*15%=0.15%?3、整体预留2%作为后期节日及促销使用。优费折扣共计：?认购优费（0.75%）+解筹当天优惠（0.15%）+整体预留（2%）=2.9%（三）帐面均价（带装修）?9500/（付款折扣99.1%—优惠折扣2.9%）=9500/96.2%=9875元/M2?选择不带装修：在带装修价单上-500元/M2三、低首期（买一成送一成）价单制定?1、低首期（买一成送一成）价单帐面均价：9875/0.9=10972元/M2?2、选择不带装修套餐：在低首期价单上-500/0.9四、推售策略及价格走势fdc.21ask.com中管网房地产频道（一）推售策略1、解筹日推售安排：《1+1投资增值计划》原则：（1）保证A单位有高成交量（预计150套）（2）B单位做为解筹后高成交量的储备（预计50套）预计开盘时收筹500个，实际成交200套（解筹率40%）则：A单位：1栋01、02、03、04、10、11、13、14、15，即9列261个单位。3栋02、11，即2列58个单位，共319个。?B单位：1栋05、06即2列58个单位。3栋03、04、07、08、13，即5列145个单位，共203个（总价不超过40万）。总计：522个单位。?2、美杜兰华庭模拟销售累进表12月1805年612月12日公开发05年05年3-05年505年10-9月日解筹售2月4月月-11月2栋的1栋剩余3栋剩40%单单位见上春节单位余单位位12月13-12月19-12月1805年2月日套数200套80套116套396套396套396套　销售达达15％达30%达60%达90%率　100%3、美杜兰华庭模拟销售走势图120%100%100%80%90%60%60%40%30%20%15%0%月月日-5-91月1236-1月2月5、5、1012、00、、050504—13月12、04（二）价格策略1、价格走势分析（1）1+1增值投资计划流程?1+1增值计划（可类推）认筹时：交诚意金4000元,获VIP卡两张（A、B卡）,定购单位两套(A、B单位)，解筹时可以选择是否要B单位。解筹日（当天有抽奖活动）：如下A、B单位都认购只要A单位两套都不要AB3%A3%、单位补足定金，均获折单位补足定金，享受解筹七天后可退回两扣签定认购书，七日内签合同折扣,签定认购书，七套单位诚意金，。日内签合同。A单位签共4000元。合同七天后，退回B单位涨价后现金差额2%)解筹后第二天，所有认筹优惠及权利取消。即新客户无额外折扣（但可给暗点折扣2%）。公开发售日（7天后），客户按新价单（已涨2%）成交，可享受2%暗点折扣。（2）1+1投资增值价格试算　面积金额均价5%折扣后均价A单位14850.61139351802.849383.578914.40B单位7585.8269313290.929137.228680.36AB合计（53222436.43208665093.769300.288835.27套）剩余单位32764.78315939188.129642.65　总计55201.21524604281.889503.492　?2、美杜兰华庭价格走势分析表面积各时段价格调销售时段套数金额优惠后实收单价　M2整2004年12月12日200836473898164.828835.27优惠5％0.952004年12月13至12461923.717506475.259100.32优惠2％0.98月1812月19至05年2月150627358228058.979282.33无优惠1.0005年3-4月25410622101557498.69560.80增加3％1.032005年5月1425938.457911764.169752.02增加2％1.0205年6-9月39616561161500412.79752.02价格不变1.0005年10-11月1325520.253833470.919752.02价格不变1.00合计132055202524435845.49500.24　　3、美杜兰华庭模拟价格走势图1000097529752975295009560910092829000883585008000月5月月日-4-91月12日35、61182月00-2月5、5、113—5、00、、100504月—1219、月0412、04汇报完毕谢谢！