谨谨呈呈::安徽置地投安徽置地投资资有限有限公司公司财财富广富广场场二期价格二期价格报报告告15／9／715／9／7本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本次价格报告汇报的目的梳理及汇总安徽置地及世联对项目价格的思考，以理性的方式提出双方对财富广场二期写字楼价格的共同判断；为已经进入认筹期的项目销售工作提供支持，向客户传达开发商对本项目售价的预期目标；形成基本均价，并在随后的销售工作中进行价格接受度测试，为可能产生的价格水平调整预留时间；建立项目内部各单位之间的价格体系，为最终价格表形成提供基本依据。本报告是严格保密的。2工作流程价格制定背价格制定背现阶现阶段段发发展商展商目目标标内内部部调调差差景回景回顾顾工作工作进进度度目目标沟标沟通通均价确定均价确定的制定的制定本报告是严格保密的。3市市场场背景背景价格制定背景回价格制定背景回顾顾项项目背景目背景本报告是严格保密的。4瞬息万变的市场、激烈的竞争格局2006年市场同功能性物业推出量激增，市场供应量出现“井喷”写字楼市场正逐步建立，市场竞争即将呈现“白热化”态势恒丰国际广场4月底开盘香港广场、CBD中央广场正处持销期其他诸如旺城国际、寓言家等同功能性物业正间断性的发力持销本报告是严格保密的。5纯商务写字楼位置位置::经济经济指指标标::位于合肥庐阳政商中心区总建面87793m2，濉溪路南侧。其中:商业9251m2四周四周概况概况::办公64586m2周边建筑以住宅为主，商四楼商务会所务氛围尚显淡薄。2107m2技技术术指指标标::A:12层+局部16层B:21层本报告是严格保密的。6极具竞争力的产品本报告是严格保密的。7年初确定的营销策略目标占位高端，代表城市未来，建立市场标杆营销战营销战略体系略体系引导并创造客户需求，形成行业簇群与客户簇群体验和服务商启中华经济天下形象定位形象定位新徽商比肩世界500强战略平台改变城市景观综合体资源共享项项目价目价值值体系体系企业成长壮大的孵化器形象就是财富可持续增值投资价值突出本报告是严格保密的。8现阶段工作进度1月2月3月4月5月6月1.154.24.224.154.154.155.185.20重大事件春节黄金周/合肥住交会营销节奏客户资源管理内部公开选房持销VIP普通金卡申请认筹认筹开盘期营销节点财富财富财富论坛一论坛二论坛三销售阶段储储客客认购认购VIPVIP选选房房开盘开盘热销热销工作重点以论坛形式建立项目市场形象,盘整客户资源,开始项针对已申请消化前期延续开盘热目前期蓄客VIP卡客户进积累客户销态势/以行升级,锁/制造热小规模高频定目标客户销局面/率活动为主完成开盘线不断促进4.154.15内内部部认筹认筹活动销售/老客户营销本报告是严格保密的。9充分的目标沟通是该方案得以确定执行的发发展商目展商目标沟标沟通通重要前提本报告是严格保密的。10财务财务指指标标------快速快速销销售，售，实现实现本本项项目目资资金快速回金快速回笼笼是首要目是首要目标标；其次；其次是合理的利是合理的利润润率。率。并并要形成要形成与与置地投置地投资资大厦的有序大厦的有序衔衔接。接。品牌指品牌指标标------刷新刷新并并提升“提升“财财富广富广场场”整体”整体项项目品牌价目品牌价值值，，带动带动“安徽“安徽置地”企置地”企业业品牌更新，增强企品牌更新，增强企业业在合肥及省在合肥及省内内的行的行业业影影响响力。力。要求形成旺要求形成旺销态势销态势，，并并要要关关注客注客户户感受。感受。本报告是严格保密的。11目目标标均价制定背景均价制定背景项项目目目目标标均价确定均价确定目目标标均价制定原均价制定原则则目目标标均价制定依据均价制定依据本报告是严格保密的。12背景背景我们认为，定价是在综合研究了企业目标和市场竞争格局，并结合对市场的宏微观预测，客观、科学、理性地对产品价值进行度量和权衡的过程。本报告是严格保密的。13原原则则高形象推广下的快高形象推广下的快销销”座座”又叫叫好好又““叫叫本报告是严格保密的。14依据依据1111市市市市场场场场自然自然自然自然升升升升值值值值2222市市市市场场场场同期同期同期同期项项项项目比目比目比目比较较较较3333客客客客户户户户投投投投资资资资收益收益收益收益4444项项项项目目目目开发开发开发开发成本成本成本成本5555营销营销营销营销溢溢溢溢价价价价本报告是严格保密的。15市市场场自然自然升升值值市场同期项目比较市场03年至05年已售、在售项目统计分客户投资收益析项目开发成本年份项目名称销售价格市场平均价格营销溢价2003万通大厦36604052昌河科创大厦3800圣大国际4000财富广场一期4600美地阳光大厦4200?在合肥城市经济大力发展2004徽商国际大厦47004766的势头下,写字楼市场蓬勃中环国际广场4600发展;金川大厦50002005香港广场63005016CBD中央广场5800?2004年市场整体均价较环球广场46002003年增长17%左右;光大国际广场4600旺城国际5500寓言家5000?2005年写字楼市场高歌凯中环汇景大厦5010进,市场推出量达历史之最,嘉华中心3400整体市场均价突破5000元/国际商会中心5000平方米,较之上年增长近百花大厦49506%.本报告是严格保密的。16计算说明：选取合肥市场2003年至2005年已售项目共18个，分年度对其市场均价进行计算，经综合比较得出合肥市场均价的自然增长率。年份030405选取样本量5310平均值405247665016增长率/17.621%5.246%平均增长率11.43%考虑到市场供应量猛增,防范井喷现象的影响等，预计市场自然增长率应在6%-8%左右。则:市场均价为:5006+5006×8%=5406.48(元/平米)5006+5006×6%=5306.36(元/平米)20062006年合肥市年合肥市场场均价均价为为::5300~54005300~5400元元//平方平方米米之之间间本报告是严格保密的。17结论一根据市场均价推算，06年合肥市场均价应为5300~54005300~5400元元//平方平方米米之之间间本报告是严格保密的。18市场自然升值市市场场同期同期项项目比目比较较客户投资收益项目开发成本营销溢价市市场场比比较较法法是房地产项目定价的常用方法，此种定价直接反应市场竞争；市场比较法将需要定价的对象与其在定价期间发生交易的类似成交案例进行比较，再对这些类似房地产的价格做适当的修正，以此确定客观合理价格的方法；在房地产定价方法中,市场比较法侧重考虑市场状况，在此成为首选方法。市市场场比比较较法法研研究步究步骤骤本报告是严格保密的。19产产品品结构结构相似相似、、区区域域接接近近11、、筛选筛选可比可比楼盘楼盘目目标标客客户户相似相似，，销销售期重合售期重合根根据据与项与项目的目的竞争关竞争关系。系。评评定指定指标标：：22、确定、确定权权重重1)1)客客户户重重叠叠程度程度22））和和项项目目距离距离的的远远近近2929项项比比准准指指标标：：区区位位类类：：区区域印域印象象//发发展前景展前景//周周边环边环境境//交通交通规划规划//生活生活便便利利性性规划设计规划设计指指标类标类：：项项目目规规模模//容容积积率率//商商业业配套配套//车车位位数数量比量比//33、、打打分分园园林林规划规划//会会所所规划规划//梯梯户户比比//实实用用率率//设备设备及及智智能化能化户户型型结构类结构类：：实实用用性性//采光采光通通风风//赠赠送送面面积积//户户型型创创新新景景观观及及视视野：野：景景观内观内容容//景景观观面面宽宽品品质质展展示示类类：：建筑建筑外外观观//园园林效果林效果//公共部分品公共部分品质质//物管形象物管形象//样样板板房房效果效果//交交楼标楼标准准展展示示项项目品牌目品牌类类：：发发展商品牌展商品牌//专业阵专业阵容容//前期推广形象前期推广形象44、比、比准准价形成价形成本报告是严格保密的。20选取对比楼盘1111遵循的原则直接竞争、间接竞争、参考竞争2222比较楼盘直接竞争：恒丰国际大厦间接竞争：CBD中央广场、香港广场、中环国际广场参考竞争：环球广场本报告是严格保密的。21对比楼盘分析1111明确各对比项目的核心均价确定各对比因素及其权重2222确定各对比项目权重分布3333统比较并确定最终比较分数4444比准均价的合成5555本报告是严格保密的。22对比楼盘权重楼盘名称楼盘描述权重销售价格地段：凤阳路和站西路交口规模：4万平米（384户）恒丰国际广4300元/25%场平米发售时间：预计2006年4月底选房地段：长江西路369号（合肥一中旁）直接竞CBD中央广规模：13.6万平米5800元/争65%20%场平米发售时间：2005年1月（写字楼部分）地段：淮河路288号（市府广场对面）6300元/香港广场20%规模：4.4万平米平米发售时间：2005年1月间接竞地段：胜利路与临泉路交汇处中环国际广4600元/争规模：2.3万平米20%场平米20%发售时间：2005年4月地段：马鞍山路和屯溪路交汇参考竞处4600元/环球广场15%争15%规模：9万平米平米本报告是严格保密的。发售时间：2005年3月23比准均价测算对比得分比准均价权重权重均价楼盘名称销售价格4300元/平1.05451525%1128.75恒丰国际广场米5800元/平1.08626420%1252.8CBD中央广场米6300元/平0.98617420%1234.8香港广场米4600元/平0.97446220%892.4中环国际广场