星瑞城总体营销报告营销中心/2014.8目录PART1：项目本体PART2：市场环境PART3：项目定位PART4：营销分解PART1：项目本体a、区域交通b、基本情况地理位置/周边环境/交通状况·璧山区位于重庆主城九区以西，东连九龙坡区和沙坪坝区，南接江津区，西临永川区和大足区，北靠铜梁区、合川区和北碚区。2014年7月由璧山县改设为璧山区。·截止到2013年，璧山区幅员面积915平方公里，辖6个街道、9个镇；璧山距离重庆主城37公里，是距重庆主城最近的区县；被定位为重庆“城市发展新区”。·截止2012年常住人口为64.0万人，其中城镇常住人口为29.35万人，农村常住人口为34.65万人。城镇化率达到45.86%。城镇化率继续位居全市19个县第1位。地理位置/周边环境/交通状况·项目所在绿岛新区核心区域，将包括行政办公和服务中心、商业中心、商务和总部基地等多个城市功能，本案本案本案是璧山区政府着力打造的新型区域。·璧山老城区旧城改造困难加速了城市外扩的进程，2015年新区建成面积达到13.15平方公里，全面实现“再造一座璧山新城”。地理位置/周边环境/交通状况本案项目周边资源条件利好资源条件一：绿岛新城内，西与御湖新区一街之隔，东与老城区无缝衔接。资源条件二：毗邻新政中心、商业中心、秀湖公园，占位最具发展潜力的地段。资源条件三：新区、新形象、新风貌的价值效应明显。地理位置/周边环境/交通状况·5分钟接连老城商业中心，10分钟接连大学城；渝遂高速·双碑大桥、双碑隧洞的建成，轻轨1号线西延重庆西大门渝西口岸城市渝新欧长线在建，璧山隧道、绕城高速，璧山完全融入重庆站渝蓉高速主城”一小时经济圈“璧山·3条高速公路连接成渝，城际高铁在建，提速·连接成渝、渝蓉、渝遂、3成渝商贸交流。璧山成为成渝经济圈陆路枢纽条高速，成渝经济圈门户，重庆陆路枢纽口岸口岸，重庆西大门咽喉要道，成渝高速小结?交通日益完善，拉近了与渝西经济带、重庆主城区距离，使两者之间互动更强；便捷的物流支持，成就成渝贸易往来经济口岸；?新区完善的规划及强劲的政策引导，必然将加速新城的打造成型，为项目提供较好的市场环境；?城镇化建设加快，带来更多改善型消费需求西重庆商贸口岸PART1：项目本体a、区域交通b、基本情况基本情况/基础数据/区域划分l地址：璧山区绿岛新区黛山大道l交通：成渝高速、绕城高速、大学城、双碑隧道、在建地铁、城市通达性与物流集散性高l产品：总建筑面积：21.5万㎡（地上：17万㎡地下：4.45万㎡）容积率：2.39停车位：1360个项目包含家居、建材、餐饮、娱乐、主题性购物中心、汽车城市展厅等多种业态商业总建筑面积：17万㎡基本情况/基础数据/区域划分南1期22253㎡南2期20092㎡A馆+B馆60476㎡C馆11082㎡东1期8394㎡东2期8114㎡北1期19645㎡北2期13629㎡PART2：市场环境a、重庆家居专业市场商业状况b、璧山及大学城周边商业状况c、璧山商业市场调查主城分布/经营状况/市场潜力来自重庆家具协会的数据显示，从2009年开始，美每家、欧亚达、三北地区红星美凯龙等大卖场陆续登场。截止目前，拥有大小几十个家居卖场，总面积超过400万平方米。渝中区主要集中于主城区内，且三北地区最西区为密集，区域内竞争激烈南岸区主城部分区域家居卖场分布主城分布/经营状况/市场潜力主城家居市主城家居市场饱场饱和，和，竞争竞争日日趋趋激烈激烈卖场名称卖场面积（/万方）经营场地建玛特（南坪店）4租赁（60—120元/㎡）百安居（南坪店）1租赁江南装饰市场3租赁（60—150元/㎡）大川·建博中心18租赁临江装饰材料批发城5租赁（40—250元/㎡）光能板材市场6.6租赁八益建材市场1租赁莱茵阳光地板商社建材店2租赁重庆巴山建材城7.5租赁大渡口陶瓷市场13租赁龙溪建材市场6租赁（40—120元/㎡）聚信国际建材城4租赁（70—130元/㎡）中国西部家居城85租赁重庆铠恩国际家居名都80租赁小结?经营场所90%为租赁形式，租金主力价格在60—140元/㎡之间，例如，红旗河沟建玛特租赁合同一年一签，上浮比例根据市场情况待定；马家岩市场一楼临街铺面，租金价格高达200元/㎡以上，商家经营成本不可控，缺乏经营自主权（损失老客户）?家居产业对地产产业依赖性强，地产行业周期性不稳定。?重庆家居卖场从2011年下半年起销售收入整体下滑30%—40%。?2012年，陆续有南坪好百年家居，袁家岗香江家居MALL，亨利戴等市场等关门寻求新的市场空间和稳定经营场所主城分布/经营状况/市场潜力专业家装建材卖场集中于主城区域，大渝西片存在规模小、档次低、过于分散等系列问题，对专业市场有升级需求。渝西口岸巨大空白传统主城严重饱和主城分布/经营状况/市场潜力大渝西片区（璧山为中心，辐射大学城、西永、江津、铜梁、大足、永川）城市化建设发展提速，将有近100万个家庭在未来3—5年产生，家居、家庭消费市场存在刚需大渝西片区未来铜梁近100万个家庭将产生600亿消费力璧山、大学城、西永园区核心区域，未来商品房开发大学城总体量将超2000万方璧山保税区（20余万个家庭）西永大足大渝西片区其他区域，未来将形成数百万方新住区，家居市场存在巨大刚性需求永川江津小结?重庆主城家居卖场分布不均，体量已趋饱和，竞争激烈?卖场基本采取租赁模式，无可售物业，商家经营环境不稳定?大渝西片区尚未出现集中性家居卖场、家庭消费区，存在市场空白?大量新家庭将在大渝西片区诞生，存在以家庭为单位的衍生刚性消费需求专业家居市场、集中家庭消费存在巨大市场空白PART2：市场环境a、重庆家居专业市场商业状况b、璧山及大学城周边商业状况C、璧山商业市场调查璧山在售商业/大学城在售商业目前璧山有7个在售/待售商业项目，总体量约140万方，主要分布在新城片区。瀚恩第五大道体量项目（万物业形态方）天安数码城金科中央公园城金科中央公园城6.2社区底商+购物中心中冶黛山壹品同景国际城12社区商业+购物中心欧鹏凤凰国际新城16社区商业+购物中心社区商业+购物中心同景国际城天安数码城30+酒店碧桂园翡翠城2.6购物中心碧桂园翡翠城南门唐城5.4购物中心绿岛中心70社区商业+购物中心凤凰国际新合计142.2城璧山在售商业/大学城在售商业售价社区商业售价售价项目购物中心酒店（万元/（万方）（万元/㎡）（万元/㎡）㎡）1F3.5—41F同景国际城8万方2F1.5—2.54万2F未推出——3F13F1F3—54.2万方金科1期已基本售罄2F1.3—1.52万方（自持——中央公园城，价格2—4万40%）3F0.94F0.8一期售价3—天安数码城　　　18.811万方未推出10，售罄1F1.1碧桂园翡翠城2.6万方————2F0.91F10月开盘　，预计均南门唐城————　5万方　——2F价，3万左右3F秀湖水街整体已售　——绿岛中心社区商业+购物中心，共计70万方，未开盘，预计均价3万——璧山在售商业/大学城在售商业/销售方面/主要集中于绿岛新区，商业氛围尚未形成，物业类型非“社”即“购”，竞争巨大；/售价方面/1F主力单价均控制在2--3万元/㎡，2F、3F面积较大，主力单价为1.0-1.5万元/㎡主力总价为200-350万之间？？。/租赁方面/新城建设初期，成型有待时日，除金科、同景一期外，住宅、商铺均无交房无商业氛围，整体租赁情况差/租金方面/1F80—120元/㎡/月，2F30—40元/㎡/月。整体租赁市场极其疲软。璧山在售商业/大学城在售商业龙湖拉特芳斯首创光合成在售存量项目物业形态（万方）旭阳旭阳台北城2.47社区商业+购物中心台北城金科廊桥水乡2.6购物中心富力城3.47社区商业协信城立方0.94社区商业+购物中心龙湖U城0.17购物中心康田漫城0.77社区商业北麓国际城0.13社区商业龙湖拉特芳斯2购物中心首创光和城0.3购物中心合计12.85——璧山在售商业/大学城在售商业价格区间在售货量户型区间项目物业形态（万元/备注（万方）（㎡）㎡）旭阳台北城购物中心2.47　20—801—3.6　金科廊桥水乡购物中心2.6100—4001.2—3.2　龙湖U城天街购物中心0.17200—3000.6—1.83—4楼协信城立方社区商业0.94　30—602.2—2.61楼黑铺/销售方面/自持主力店项目其周边铺面售价及去化率明显高于无主力店自持项目。/售价方面/1F主力单价均控制在2--3万元/㎡；二、三层面积较大，面积段200-300㎡较多，均价为1.0-1.5万元/㎡，主力总价为200-350万之间。/租赁方面/除龙湖睿城，其他项目出租率极差，2F及内街空置率在70%以上。/租金方面/1F50㎡左右小铺租金仅有30-50元/㎡/月，2F20-30元/㎡/月。整体租赁市场极其疲软。小结?西永、大学城、璧山片区在售商业及近期推货量近100万方?按照商业地产主要分类：购物中心、社区商业、写字楼、酒店、专业市场?本区域商业项目定位均为“社区商业+购物中心”形态?未来，还将产生大量“综合类购物中心”，经营业态重叠，商业综合体竞争巨大本区域核心商业地产产品类型中写字楼、酒店、专业市场，存在空白PART2：市场环境a、重庆家居专业市场商业状况b、璧山及大学城周边商业状况C、璧山商业市场调查商业区域综述/经营状况/商家调查/终端调查璧山璧山区区商商业综业综述述pp璧山璧山当当前商前商业业主要集中于老城主要集中于老城区区范范围围老城老城区区pp璧山商璧山商业业板板块块，集，集群群发发展，形成展，形成较为较为明明显显聚聚集集区区的的业态业态有：家居建材、餐有：家居建材、餐饮饮、、绿岛绿