谨呈：绿地集团绿地青浦逸湾别墅部分价格报告2009.5.7版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。第一部分：?宏观市场背景Part1左右房地产市场长期走势的影响因素——宏——观经济“V”OR“W”？①当前阶段②2009-0320102011?98年、08年背景、走势相似，市场难V形反转，按周期性预计，09年底10年初将有再次下探的过程，房地产作为宏观经济重要组成部分，或随宏观经济走W形。稳定房地产市场的重要因素——政策宏观经济十年前，我国经济面临的国内外环境与眼下相似。1998年第一季度，经济增长出现“跳水”，第二个季度触底，这与2008年第四季经济增长速降至6.8%，2009年第一季度跌至6.1%，具有惊人的相似性。1998年第三季至1999年第一季，持续上涨三个季度，却又调头向下运行了两个季度。当年同样提出“保八”，最终是1998和1999年都没保住，直到2002年才步入下一轮经济增长期。上轮经济调整持续四年，大致呈“W”形。因此，我们认为本轮经济复苏之路也不会平坦，09年底、10年初，有可能再次回落调整。宏观政策宏观政策方面，09年肯定不会“打”，肯定是“扶”，但同时也不是单一的市场化而是“两条腿”走路。目前经济复苏前景不容乐观，楼市短期复苏，中期还会调整，但政策扶持，调整幅度有限。第二部分：?上海经济型别墅市场Part2上海经济型别墅供求走势上海经济型别墅供求走势3000001.81.62500001.42000001.211500000.81000000.60.4500000.2002008年12009年12月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2月3月4月月月供应量62604232291013488448220640724843725747062556637101895781177285004337882141538148725.6129351.4去化量56560206116686159669932721251038869494045440314220770757790743585958789112512162289供求比0.90.890.660.710.450.50.341.50.690.220.61.580.950.420.761.25?总体而言，上海经济型别墅供求关系依然保持着供过于求的局面，前期积压存量致使后续去化压力依然较为明显。上海经济型别墅量价走势上海经济型别墅量价走势2519000180002017000160001515000140001013000120005110000100000801080208030804080508060807080808090810081108120901090209030904去化5.62.16.769.312.58.99.44.44.27.17.93.65.911.2516.23价格12763126531785815332155281640915760151011544814905142231385113852144291424614613?上海经济型别墅以15000元/平方米为中轨的价格平台已下移，区间小幅波动为主；成交量反弹惊人，3月刚需主导市场已逐渐引发4月改善型需求入场，但据宏观周期预测及供应积压压力，中期持续性仍需持谨慎态度。供求供明显过于求，前期供应积压压力大，尽管短期反弹，但中期仍存在隐患；量价价格相对平稳，中短期仍将维持在以15000元/平方米为中轨，13500-16500（13500-15000平台为主）元/平方米的区间小幅波动；成交短期放量惊人，改善型需求入场，但中期供应积压压力仍然明显，且宏观背景及整体市场并不乐观，需持谨慎态度。短期反弹，中期谨慎！第三部分：?西区经济型别墅市场梳理Part3西区经济型别墅板块梳理与市序区板中心商业配套交通配套其他配套号域块距离徐徐泾商贸中心、大型徐泾中路、明珠路上集中宋青灵国际学校、银涛高尔夫?相对与华漕等片区：1较近泾购物中心了较多公交线路；俱乐部区位的差距十分明显，本案在交通配套、商业设施以及赵吉盛伟邦、绿地国际沪宁、沪杭省际高速与沪2青一般赵巷教育园区居住氛围等个方面都处于明显劣势，短期来看，项目无法与巷家具村、奥特莱斯青平高速、318国道浦之形成直接竞争：朱A9高速公路朱家角中学、国际高尔夫俱乐3家较远农工商大型超市部，“东方绿洲”、“大观园”角沪青平318国道?相对于赵巷等片区：8号线；外环A20，徐浦浦易初莲花、世纪华联孔祥东音乐幼儿园，世博向明4较近大桥，南浦大桥，卢浦大在交通、片区形象等方面存在一定差距，然而项目自身江、苏宁电器等中学等教育配套较为丰富。桥等的高品质产品以及绿地本身所具备的品牌效应能在一定程度春大润发、易买得、百轨道一号线、外环线、莘莘格高级中学、上海瑞金医院5较近上弥补区位层面的不足，因而在该梯队的市场竞争中，本案申安居、红星美凯龙奉快速干道、沪闵高架集团闵行医院具有一定的市场机会点；上海网球俱乐部；新加坡国际闵华A9、A5、A20等高速公6较近华联超市、集贸市场学校，美国学校，英国学校、行漕路韩国学校等?相对与松江新城等片区：好爱广场、乐购、颛703公交、徐闵线、闵莘颛7一般兴路购物街、上海国线；5号线；沪闵公路，交大大学城产品和区位的优势决定着本案的竞争优势是较为明显的桥际保龄球馆A4高速；江欧尚超市、金海马家徐闵线、5号线、莘奉金8一般第五人民医院、闵行中学川具、千代广场高速、沪闵路高架家乐福、华联吉买盛除内部三友星墅外，本案的主力竞争片区主要集中瑞金医院闵行分院，一兆韦德新、乐购、世纪联华、9较远沪莘线、莘松线健身会所、华氏大药房、百安桥新闵生活广场、巴比居在以赵巷、徐泾板块为代表的经济型别墅产品；伦生活广场1九九亭大街商业街、家公交759、92B、9号线九亭小学、上海大学附属外国一般0松亭得利超市、华联超市沪松公路语中学江1泗轨道交通9号线、泗陈公一般/泗泾公园、泗泾医院1泾路、嘉松公路松1江较远乐购、大润发轨道交通9号线松江大学城、第一人民医院2新城华本案一般联华超市、华联超市74路、嘉松中路、华新中学、华新小学新注：第一梯队第二梯队第三梯队西区经济型别墅板块价格体系成交均价(元/套均总价(万区域板块名称套均面积(㎡)㎡)元)华漕25026252631本案华漕第一浦江22366231517徐泾梯队春申20592230474赵巷春申徐泾18315227416朱家角颛桥16563211349浦江第二九亭15530207321泗泾梯队赵巷13419198266江川13264189251泗泾11662203237佘山第三朱家角13192189249梯队九亭颛桥新桥12912181234松江新城江川松江新城8994202182新桥佘山/本案注注：：统计统计期期?间间2008.1.12008.1.1－－2009.05.062009.05.06?随着由市中心向外扩散，上海西区各板块联体别墅价格体系与到市中心的距离成反比，以套均总价计划分为400万以上的第一梯队、250-350万的第二梯队，以及250万以下的第三梯队；?从区位价格体系看，本项目基本处于第二梯队水平，从价格而言，第三梯队泗泾、朱家角、新桥以及松江新城板块对于本项目竞争冲击相对较弱，结合上述区位分析，不作为本案主要竞争板块；西区经济型别墅板块梳理-客源主力客源：青浦序号区域板块主力客源33%、长宁1徐泾11%、黄浦10%主力客源：青浦2青浦赵巷33%、黄浦10%、长宁11%3朱家角4浦江5春申本案主力客源：闵行6闵行华漕32%、徐汇17%、黄浦9%7颛桥8江川9新桥主力客源：闵行32%、徐汇17%、黄浦9%10九亭主力客源：松江松江28%、徐汇17%、闵11泗泾行11%12松江新城主力客源：松江28%、徐汇17%、闵行11%本案华新？?从各区域主力客源看，本案所处青浦从08年统计至今联体别墅上海主力客源主要分布在青浦、长宁、黄浦，与松江、闵行联体别墅主力客源冲突不大，因此，本案直接竞争个案主要来源于领近本案的徐泾、赵巷板块的联体别墅。与闵行、松江经济型别墅板块主力客源无竞争；华新区域与赵巷、徐泾客源具有一定重叠性；?从板块价格体系看，本案与第三梯队松江新城、泗泾、朱家角、新桥板块联体别墅无直接竞争；?区域位置层面，九亭、颛桥等松江、闵行区域板块在区位属性、片区辐射、主力客源争夺等方面与本案存在明显的差异，同样并非本案的主力竞争区域；而除内部三友星墅外，徐泾、赵巷与华新同属于青浦区，空间距离较近、交通关联性较高，且竞争客源相近，同样以青浦区域客为主，将成为本案的直接竞争区域；第四部分：?市场比较法－导出价格Part4均价制定过程选取典型竞争典型竞争项目市场比准均价项目进行分析的综合评分延用：市场比准定价法评分系统经过优劣势分析后，我们再从客户较为看重的市场认可度、花园面积、私密性、建筑品质、户型、公共绿化、生活配套、区域位置、服务接待几方面进行系统性的打分。别墅客户关注点调查市场认可度7%6%16%花园面积7%私密性8%16%建筑品质户型公共绿化10%生活配套14%16%区域位置服务接待评分规则1、我们先锁定基准分为1分，而逸湾本身各项指数均为1分，然后根据各项目具体情况与逸湾作出比较并评分；2、分数保留小数点后两位，最高分不超过1.20分，最低分不低于0.80分。市场认可度市场上对于该项目的评价及项目的口碑、名誉度、知名度；花园面积每套别墅所带的花园的面积私密性每套别墅的私密程度、是否