谨呈：宝鼎地产宝鼎世嘉写字楼/商业部分营销建议案高开地产-宝鼎世嘉组2014-10-15出品人：刘明总监制：孙明铸策略组：师凯、孙于哲后援团：聂风、安雷、刘睿、路劲平目录壹壹石家庄城市认知贰贰石家庄写字楼、商业市场分析叁叁项目定位及销售建议壹石家庄城市认知城市概况城市概况城市城市区区位位优势优势行政行政区划区划行政人口行政人口城市交通城市交通产业结构产业结构直线济圈距经?城市区位优势高铁1小时离26里2.门公58大705南2公都都里首里首1公54距0.20离距石家庄市线直濮阳里公4864.16离燕晋咽喉，距线地河北港口的直直接腹河北经济发展的“两环”战略地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西倚太行山，是首——环北京、环渤海。都的南大门。石家庄东临衡水，南接邢台，西倚山西阳泉，北城镇群发展的“两圈”战略靠保定。与北京、天津、济南、太原、郑州几近等距相望，1——首都都市圈、省会都市圈。小时高铁交通经济圈已经形成。有"南北通衢、燕晋咽喉"之城市区位优越，商业、贸易称发达。，京津冀、环渤海经济圈副中心，对外交通通达，往来密切。城市概况城市概况城市城市区区位位优势优势行政行政区划区划行政人口行政人口城市交通城市交通产业结构产业结构?行政区划2014.9.23行政区划调整石家庄市区辖8个市辖区，分别是桥西区、新华区、长安区、裕华区、井陉矿区、藁城区、鹿泉区和栾城区，其中裕华区下辖国家级石家庄高新技术产业开发区（高新区），此外还建设有国家循环经济技术开发区和石家庄正定国际机场空港园经济区。另下辖11个县、代管3个县级市。裕华区向东南扩展，区域人口增加，刺激中小企业成立、成长城市概况城市概况城市城市区区位位优势优势行政行政区划区划行政人口行政人口城市交通城市交通产业结构产业结构?行政人口【全市常住人口】10163788人，同第五次全国人口普查相比，十年共增加818365人，增长8.76%，年平均增长率为0.84%。【各种受教育程度人口】高学历人口大幅增加。全市常住人口中，具有大学（指大专以上）程度的人口为1291792人；具有高中（含中专）程度的人口为1737261人；具有初中程度的人口为4149843人；具有小学程度的人口为1986887人。同2000年第五次全国人口普查相比，每10万人中具有大学程度的由5013人上升为12710人；具有高中程度的由13964人上升为17093人；具有初中程度的由38388人上升为40830人；具有小学程度的由30165人下降为19549人。文盲人口（15岁及以上不识字的人）为237024人，同2000年第五次全国人口普查相比，文盲人口减少286381人，文盲率由5.66%下降为2.33%，下降3.33个百分点。高学历人口增加，带动创业型企业不断涌现，刺激地产行业乃至写字楼市场的发展数据来源：2010年11月1日第六次全国人口普查城市概况城市概况城市城市区区位位优势优势行政行政区划区划行政人口行政人口城市交通城市交通产业结构产业结构?城市交通地铁：地铁3、5号线，在项目附近设有出站口，可以快速到达全市各区域。3号线将于2018年通车使用，5号线通车时间待定。城市快速路：二环快速路全长46.8公里，主路双向6车道，辅路双向4车道。槐安路全长约22公里，是河北省会石家庄市首条设计时速高达60公里的城市主干路。公交线路：主要有79路、572路、33路、27路、518路、6路，71、81、572、82路等。机场：石家庄正定国际机场（本案半小时快速达到）。高速：由本案到裕华高速路口仅需10分钟。2地铁+2快速路+n条公交线路本案拥有发达的立体交通体系支撑城市概况城市概况城市城市区区位位优势优势行政行政区划区划行政人口行政人口城市交通城市交通产业结构产业结构?产业结构2001-2013年三次产业占地区生产总值比重地区生第一产第二产第三产三次产业占地区生产总值比产总值业业业重（%）年份（亿（亿（亿（亿第一次第二次第三次元）元）元）元）产业产业产业20011055.6144.8484.5426.313.745.940.420021164.7145.8552.7466.212.547.540.020031324.5165.2643.4515.912.548.539.020041511.2199.9714.4596.913.247.339.520051671.5209.9820.5641.112.549.138.420061902.5213.3938.8750.411.249.439.420072268.8275.71115.3877.812.249.138.720082723.6304.11365.31054.211.250.138.7从2001年～2013年三次产业占地区生产总值比重可以看出三20093001.3308.31487.91205.110.349.540.2大产业发展迅速，第一产业比重逐年下降，第二、三产业比重20103401.0369.61653.81377.710.948.640.5逐年递增，其中，第三产业以平均15%的年增长率在迅速发展扩大。20114082.7415.02031.91635.810.149.840.1第三产业迅速发展，必然带来服务性企20124500.2450.02241.11809.110.049.840.2业的数量增加、规模扩大，写字楼市场20134863.6476.62295.62091.39.847.243.0需求量增大城市城市认认知小知小结结城市区位行政区划行政人口城市交通产业结构++++区位优越区域增大高学历人口增加1地铁+2快速路+n条公交线第三产业迅速发展对外联系密切刺激中小企业成立创业型企业增加立体交通网支撑服务性企业增加京津冀经济圈副中心，经济发展迅速，写字楼市场未来前景乐观！贰石家庄写字楼市场分析石家庄石家庄写写字字楼楼市市场简场简短短历历史史石家庄的房地产市场发展了只有十几年左右。但是在这十几年里，石家庄的房地产市场也是发展最为快速的。相对来说写字楼市场的发展更是简短，直到2004年位于石家庄市中心的东方新世界、美东国际才开启了石家庄写字楼的营销时代。紧接着，位于人民商场附近的中华商务、中铁商务、万象天成重新树立了石家庄本地高端写字楼的代表形象，无论从地理位置、交通、商业配套等各方面来说，其他项目都是无可比拟的。随着省会企业对高端写字楼的不断认可，商务产品在近三年内一直非常火爆，而出现的形式多以大中型综合体形式出现。?近几年，石家庄市写字楼市场是相对火热的，不同的地段、不同的创新，开发商项目新作不断。如万达广场、勒泰中心、华强广场、新源NASA、祥云国际等项目就是很好的例子。写字楼市场分布特点分析公寓、写字楼类产品发展的趋势，必然是依托人群、圈层和生活配套来打造本案依托万达-西美商务带，发展前景可观。老商务带广安东购新百商务区商自强路商务带务半岛-嘉和商务带北国商务带带新兴商务带本案所处商务带万达-西美商、务带竞竞品市品市场场分析分析?万达西美商务带?万达西美商务带写字楼主要集中在槐安路沿线。?多为写字楼+底商的组合形式。?写字楼进行出售。底商有自持与销售两种经营形式。?写字楼价格区间8000—14000元/㎡。底商销售价格为15000—30000元/㎡。底商的经营业态多为餐饮、家居、娱乐场所、美容美发等。宝翠商务大厦在售写字楼中售价最高财库国际00元/㎡万达广场写字楼1022—3元/㎡/租金：2.5—3元/㎡/天天西美五洲大厦场西美五洲金马金源商鑫科国际广14000元/平/soho恒泰国际务广场最低8700元本案国际3元/㎡/天11000元/㎡1.6—2—2.3㎡西美五洲moco2.1元元/㎡/11500元/㎡/㎡/天天成熟写字楼中租金最高成熟写字楼在售写字楼写字楼市场分析写字楼市场分析竞竞品分析品分析客客户户分析分析西美五洲大厦项目位置：裕华区槐安东路与谈固南大街路口东300米路南占地面积：6084平米容积率：5.5建筑面积：51525平方米户型：97—1500平米，可自由分割装修情况：精装项目卖点：总部级写字楼均价：14000元/平（由于大面积购买有赠周边的配套便捷交通（城市快速路）送面积，实际成交均价为11000—12000元）品牌电梯、空调建筑类型：共1栋楼。1-5层商业层，6-29物业——西美唯美行物业公司层写字楼，地下3层独特的流水外形车位：地上停车位100个，地下车位200个优惠政策：无交房时间：现房工程进度：现房产权：40年销售周期：2年证件情况：五证齐全开发商：西美地产写字楼市场分析写字楼市场分析竞竞品分析品分析客客户户分析分析西美五洲大厦·底商底商业态：餐饮户型面积：60-80平米进深：12米开间（面宽）：5米经营状态：开发商自持装修标准：精装修1—5层为商业竞品市场分析竞品市场分析竞竞品分析品分析客客户户分析分析项目名称：西美五洲moco项目位置：裕华区槐安路与五洲美食街交口南行500米占地面积：330亩容积率：3.50建筑面积：25743平方米项目卖点：时尚智酷写字楼先锋的马赛克风尚立面户型：146—1133平米精装商务空间西美物管，优越办公装修情况：精装精装现房，财富即享均价：11500元/平方米配套、交通建筑类型：共24层，地上22层，地下2层，11-22层为写字楼工程进度：现房产权：40年证件情况：五证齐全开发商：西美地产竞品市场分析竞品市场分析竞竞品分析品分析客客户户分析分析项目名称：鑫科国际广场项目位置：裕华区槐安路与谈固大街交口西行100米路南占地面积：19606平方米建筑面积：107342平方米户型：50-160㎡灵动好用的办公领地，180-1