享生活?共未来2014年营销总结暨2015年工作计划2014年12月16日/遵义保利置业有限公司/正合顾问/龙睿顾问目录CONTENTS2014年市场表现总结2014年营销工作总结2015年营销工作计划2015年营销工作保障Chapter12014年市场表现【矛盾关系解析】n宏观市场n中观市场n微观市场市场总结/【宏观市场】2014年的房地产行业可以用精彩来形容，绝对是你方唱罢我登场的节奏，细细盘点如下：新常态热点一：互联网思维热点五：1121央行降息热点二：全民营销热点六：绿城融创并购案2014地产圈热点三：限购取消热点七：老王首富之位被抢热点四：930新政热点八：万科、绿城争第一非常态市场总结/【宏观市场】2014年的遵义房地产市场表现一句话：整体市场平稳，区域市场竞争激烈，阶段政策变化影响销售ü2014年遵义市场整体成交约14500套，面积约165万㎡，金额约67亿元；ü2014年1月返乡促销成交量达到1800套，3-8月月均1000套，930新政后效果显现10月成交达到1530套。2014年遵义市住宅成交套数情况返乡促销12节后挤压政策利好1086420市场总结/【中观市场】u从年度情况看，遵义市场供应量依旧增长，成交量有所上扬，但存量压力依旧很大，去存周期2.5年。2008-2014年批准预售、成交面积、存量关系2008200920102011201220132014批准预售117208250221234217260成交面积100160205190102132164存量2169114145227312398市场总结/【中观市场】?2008-2013年，遵义市住宅价格呈稳步上升，但2014年随着竞争加剧，项目竞品以价换量跑量库存，拉低整体均价至3911元/㎡；?预计2015年上半年各项目清库存为主，均价趋稳；2008-2014成交均价走势（元/㎡）1210814年回暖迹象明显，6政策利好项目促销4拉动均价下行20市场总结/【中观市场】u遵义全年实现认购套数14821套，面积1623633㎡，金额67亿元。u本案所在的红花岗区域领跑，新浦表现积极；u在遵义县片区2014年住宅新增供应量较少，现房低价去化较好。新增供应成交情况余货情况区域供销比套数建筑面积套数建筑面积成交均价成交总额建筑面积套数（套）（套）（㎡）（套）（㎡）（元）（万元）（㎡）红花岗区148151555623677873821540993026682.158028817408汇川区4690548534245826807543491166121.912232280459新蒲新区5152582307417346010340501863421.23979122204遵义县1201561914011572403900613240.0900全市2477727020831482116236333911666946_112391220071备注：截止12月30日市场总结/【中观市场】u本案2014年同比市场认购套数占比15%，面积占比13%，金额占比15%；项目套数面积（㎡）金额（万元）均价（元/㎡）保利·未来城市23502086491036924932遵义市场1482116236336669464107占比15%13%15%——(数据统计不含车位，统计时间截止于12月30日）市场总结/【中观市场】?本案持续傲居遵义销售冠军宝座，领先销售较好的竞品项目实地蔷薇国际近一倍；遵义单盘项目成交TOP6榜单排名项目销售额（亿元）销售面积（万㎡）销售均价（元/㎡）1保利未来城市10.420.5349322实地蔷薇国际5.1312.1742163中建幸福城4.8411.5541894万豪世贸城4.055.8771485美的城3.89.739076恒大城3.698.044600市场预判/【中观市场】u2015年预计整个遵义市推量199万方，2014年库存398万方，2015年遵义市整体货量597万方，达到历史高点，去化周期4年。总体量2015年预计项目名称主力面积地址（万方）推量（万方）国际商贸城16020商铺湘江大道和遵义大道交汇处红花岗区天蕴南加州31594-136㎡银河大道遵义一中对面恒大城中天万里湘江58486-127㎡万里路实地蔷薇国际恒大城148588-111㎡汇川大道北段区政府对面唯一国际汇川区唯一国际788商铺、公寓昆明路美的城中建幸福城2321675-170㎡新浦新区金科中央公园城实地蔷薇国际5001682-97㎡新浦大道中段中天万里湘江中建幸福城新浦新区集中推量区域：约60万方美的城1002080-140㎡　新浦新区天蕴南加州金科中央公园城401080-206㎡新浦大道中段东欣彩虹城凯莱国际150786-150㎡遵南大道中段凯莱国际国际商贸城南部新城中铁共青湖1050120-500㎡马家湾共青湖本案万豪世贸城500815-80㎡　马家湾万豪世贸城预计其他项目推量60——　中铁共青湖保利未来城市5172068-300遵南大道中段遵义市合计推盘199　　市场总结/【微观市场】高层项目表现?新浦新区楼盘均以“两低一高”策略促进项目销售，其中中建幸福城和实地蔷薇国际成交较好；?南部新城区，本案主要依靠现房去化，实现认购1233套，金额4.8亿元的产值，东欣彩虹城4期爱琴海组团开盘，累计销售约412套，为2015年重点分流竞争项目；项目中建幸福城实地蔷薇国际美的城恒大城中天万里湘江东欣彩虹城天蕴南加州占地70万㎡170万㎡一期24万㎡50万㎡12万㎡53万㎡200亩面积建筑200万㎡550㎡一期8万㎡148万㎡58万㎡9.3万㎡30万㎡面积开盘2013.122014.04.132014.10.262011.03.2720102008.11.252014年4月时间产品面积98㎡-162㎡65㎡-148㎡80㎡-140㎡88㎡-163㎡76㎡-137㎡70㎡-138㎡95-145㎡区间高层均价3200元（特价精装均价5200元/平米（特价高层均价4300价格均价3200元均价3400元高层均价5120元/㎡4000元/㎡2980元起）4800元/㎡）元2014年销截止12月18日销售2.8截止12月16日约1.7亿高层近1000套高层近1100套高层733套412套200套量亿，597套（含商业、车位）（含5000万商业）销售低单价、低首付、首付分期低首付、首付分期及老按揭98，准签99，老带新98，返乡优惠1万，交低单价、低首付、首付分期正常销售正常销售政策及老带新带新首付分期无息3年1元抵1万市场总结/【微观市场】洋房项目表现?新浦新区项目均以低价跑量策略促进项目销售；?南部新城区中，本案全年去化293套，金额1.76亿元，天韵南加州及东都凯莱国际因货量不足走量较低，?2015年集中放量，市场依旧竞争激烈，本案余货清仓寻求突破。项目名称2014年推售套数2014年成交套数可售余货套数成交均价（元/㎡）2015年新推套数所属区域美的城158117413700-4300260中建幸福城8616202413680-4700400新浦新区金科中央公园城23823803900-4800368本案4932912023700-5100无天蕴南加州10584214300-5300180南部新城区东都凯莱国际348307413580-42003205100（悠山麓）中铁共青湖42570355无8800（观山湖）合计26281727901——1528市场总结/【微观市场】商业项目表现?商业项目以万豪世贸城和国际商贸城项目市场发声占位，同时返租策略提升客户预期，招商政策落地保障信心助推销售；?本案以余货去化为主，全年仅实现88套1.5亿元的认购值，同比12年4.5亿元减少3亿元，同比13年3.2亿元减少1.7亿元。项目中天万里湘江国际商贸城万豪世贸城实地蔷薇国际占地面积12万㎡1000亩2500亩176万㎡建筑面积58万㎡160万㎡??500万㎡550万㎡开盘时间2010年2012年2014.09.202014.04.13产品面积层商，每层4000㎡10㎡-50㎡15㎡-60㎡50㎡-250㎡区间，共4层价格无1楼18000元/㎡；2楼9000元/㎡；3楼6000元/㎡均价8800元/㎡均价10000元/㎡2014年截止12月18日销售金额为无截止12月18日销售金额近2亿800余套约4亿元销量1.3亿反租10年，5年反租金额一次性冲抵房款，每年反租五年返租，一次性返42%，签约返24%，一销售政策无暂无8%，一次性95折，按揭99折次性98折，按揭99市场总结/【微观市场】别墅项目表现?新浦新区金科中央公园城以价换量，类独、双拼、联排产品去化较好，叠拼产品接受度低积压为余货；?区域内共青湖项目进行价格调整后全年去化29套，金额1亿元；?本案产品价格和资源限制仅去化3套；?区域潜在竞品面市，本案专项动作去化余货，把握节点加推新货，新旧搭配，价格挤压去化。项目产品2014年推售套数2014年成交套数可售套数成交均价（元/㎡）所属区域类独栋111109000双拼222208000金科中央公园城联排5634227500新浦新区叠拼188311576500小计27798179——本案联排374339700独栋167917600小独栋2322110200南部新城区中铁共青湖联排4317288500合院4934611000小计13129104——市场小结u宏观市场：新常态下的非常态调整期；市场u中观市场：市场热点南北平衡，本案作为销冠楼盘，将面临诸多竞争分流，务必制造先机，把握上半年，抢占市场份额；总结u微观市场：?区域内高层市