上海富屹投资有限公司2014.05.06富屹·新城国际下半年营销推广方案《》【唯一客服】：【免费更新】房商网：【唯一官网，谨防假冒】QQ1053527879http://www.fdcsky.net2014版房地产营销策划大全一、现实的批判——前期营销推广回顾二、市场的研判——市场研究分析三、项目的新判——阵地包装，招商启动四、客户的寻判——目标客户定位五、政策的重判——销售政策调整六、营销的公判——营销推广部署PART1现实的批评——前期营销推广回顾项目前期推广过于平实，未能在项目入市之初奠定项目准四星级酒店的高大上形象。同时推广力度严重不足，缺乏延续性！导致项目完全依靠分销商这一个渠道，中介公司的销售模式的缺陷，从根本上导致本案在市场上默默无闻，毫无知名度！批判一：前期推广太平实，无持续性，即力度不足！项目拥有多项优势资源，但从前期推广来看，却未能有效挖掘，项目的价值也未能有效整合，致使客户对项目认知度不够，认同度较低，极大地影响了项目形象的拉升及溢价空间的提升批判二：优势未充分挖掘，价值未有效整合，落地性不强后期制定的二八分成与预期的高回报率，让客户产生诸多疑问，未能给予项目充足的价值支撑，导致项目宣传形象与实际价值差距过大，而给予消费者的心理差距也很大。批判三：销售政策存在诸多疑问，未起到促进销售作用落地升级我们认为，既然项目本身已足够好，又已拥有足够多的优势，那么我们要做的，就是将最核心的优势集结成拳，再用力打出去！因此，我们必须——营销新观点PART2市场的研判——市场研究与分析2014年全国房地产市场关键词：泡沫空置拐点下调破灭降价……充斥着整个房地产市场上海这个国际大都市也未能幸免于难！2014年1-4月份上海楼市成交率持续低迷……周浦的整体房地产市场也不容乐观，成交率同比下降严重！印象春城、慧晶国际、绿地东上海等等楼盘都出现价格波动（下调）即便如此销售状况任然不理想！同时今年的五一期间全国成交比严重下滑，基本确定房地产拐点已到来！下面为新浪新闻报道：11下面是针对周浦酒店市场的调研（调研时间在年月日）201455酒店名称如家快捷酒店(上海沪南路周浦店)电话(021)68052666地址上海市浦东新区沪南公路3218号（沪南公路与上南路交叉口）客房120间停车内院停车餐厅有早餐，内设中餐厅会议室50人会议室价格大床房199入住率闲时（周日-周四）50%标准房208忙时（周五、周六）90%商务大床房227节假日100%周边配套沪南公路边上，楼下有商店和中式酒店一家，无其它配套客群公司团体，个人酒店基本参数酒店名称汉庭酒店(上海周浦店)电话(021)60878900地址上海市浦东新区上南路7768号（近周康路/万达广场）客房80间停车门前停车餐厅内部餐厅会议室无价格大床房210入住率闲时（周日-周四）70%标准房230忙时（周五、周六）100%高级大床房248节假日100%周边配套靠近万达，周边餐饮等商业体很多，一楼有商店和饭店。客群商务、个人酒店基本参数酒店名称莫泰168周浦店电话(021)31279168地址上海浦东区周浦镇横桥路326号（近沪南路公路）客房105间停车门前停车餐厅无会议室无价格大床房170入住率闲时（周日-周四）55%标准房180忙时（周五、周六）95%套房200节假日100%周边配套周边配套有好又多，东北饭店，棋牌，洗浴。客群旅游团体，个人酒店基本参数酒店名称周浦豪华快捷酒店(原格林豪泰酒店)电话(021)31279168地址上海市浦东新区上海浦东上南路8018号（近周康路，万达广场)客房75间停车门前停车餐厅无会议室无价格单人房150入住率闲时（周日-周四）55%标准房190忙时（周五、周六）95%商务套房260节假日100%周边配套周边有快餐，中餐，酒店，休闲娱乐客群个人酒店基本参数酒店名称锦江之星酒店(上海周浦店)电话(021)20962266地址浦东新区康沈路1030号（近秀浦路）客房90间停车门前停车餐厅中式餐厅会议室无价格大床房180入住率闲时（周日-周四）45%忙时（周五、周六）85%标准房210节假日100%周边配套周边有永乐超市，家具中心，小型饭店客群旅游团体，商务，个人酒店基本参数酒店名称锦江之星酒店(上海周浦店)电话(021)31328882地址浦东新区康沈路1611弄29号4楼客房50间停车无餐厅无会议室无价格大床房150入住率闲时（周日-周四）35%忙时（周五、周六）90%标准房180节假日100%周边配套地处小上海中心，周边衣食住行配套齐全客群个人酒店基本参数酒店名称维也纳国际酒店、格林豪泰酒店、如家酒店地址上海浦东区周浦镇秀浦路788号（近沪南路公路）客房400间、180间、90间停车门前停车周边配套绿地东上海商业街（未完全运营）备注三家酒店在一起，如家和格林豪泰共用一栋，维也纳自占一栋，如家和格林豪泰已完工，但未正式营业，一楼未见其它商业项目，维也纳国际酒店正在装修，一楼的的酒店以野生鱼作为主要招牌，其它商业未成型，但是三家酒店联在一起，超过600间客房，在周浦范围内规模是最大的，对新城假日酒店的未来有很大的影响。酒店基本参数1、本次调研范围在以万达广场为中心向周边扩散，主要调查周浦现有快捷酒店，商务宾馆等，价格区间在180-280元/标间/天（折后），主要客群有旅游团体，商务和个人，在200元以上主要以商务入住为主。2、根据调研数据得出，闲时入住率在50-60%，忙时在80-90%，节假日都在客满状态，根据是否周未是否节假日，约按一年为闲时230天，忙时90天，节假日45天，客房年入住为67.95%，按新城假日酒店180套客房可得出年入住为44640次。3、酒店周边配套以酒店（档次饭店）为主要配套设施，其它配套有超市/休闲。周浦酒店调研小结：详见第五章——销售政策的调整周浦酒店市场的调研对于本案制定返租比率提供了建设性的意见差异整合首先在房地产市场不景气的情况下，富屹新城国际定位于酒店，规避了一些房地产所带来的负面影响！这对销售起到了一定的助力作用！但酒店市场区域内不乏竞争者，同时周浦酒店市场经营状况一般！富屹新城国际如何才能与其他个盘形成差异，并凸显项目独特优势？我们认为，差异是目的，整合是手段！价值是关键。市场新总结22PART3项目的新判——阵地包装，招商启动阵地包装目标全面提升形象实现价值升级目前本案即将投入使用的售楼处，从功能角度出发能够满足本案销售展示需求，整体视觉形象存在提升空间，视觉形象包装旨在宣传本案树立区域形象，在保证合理的营销费用前提下，对本案售楼处进行可行性的包装方案建议，保证以全新形象面世。1、室外：重形象讲品质2、室内：注重商业氛围形象包装核心建议1）利用楼顶空间增加广告大牌2）适度增加外围主要动线道旗3）增加售楼处外围景观打造提高品质4）广场led广告屏幕安装（已有渠道）5）有条件的话增加楼梯外立面的广告位装饰1、室外美化：楼顶发光字（富屹新城国际+售楼处电话）1）增加项目中心标识2）广场外围沿线道旗设置3）售楼处外围景观打造4）LED屏幕的设置5）楼体广告位1）室内调整的商业性，建议背景布幔撤掉！换成本案业态分布图的KT板（信息包括1层咖啡店+便利店、2—3层上海人家、4层快乐迪）2）增加几个易拉宝，关于招商方面的宣传！2、室内调整）业态分布图板装饰1KT2）招商易拉宝设置室外广场装修楼顶LED发光字楼体广告广场周边道旗室内背景墙招商易拉宝设置类别工作内容5月15日5月20日5月25日5月30日6月5日6月10日6月15日阵地包装工作排期表广告公司增加关于招商方面的易拉宝0.1万5月15日到6月5日1万装修公司主要对地面和广场环境美化6月5日到6月15日10万广告公司10M*10M彩色屏5月25日到6月5日5月20日到5月30日5万广告公司2个楼体广告位5月15日到5月25日0.2万广告公司项目周边路灯灯柱道旗5月15日到5月25日0.3万广告公司背景布幔换成本案业态分布图的KT板合计16.6万楼体广告楼顶发光字广场周边道旗招商易拉宝设置室内背景墙室外广场装修类别工作内容预期预算负责人备注工作详情规划招商目标实现100%的招商率开业必旺场，旺场必增值招商的启动与进展，对于现阶段项目销售起到一定的促进作用，招商的关键第一步就是业态规划，本案的业态定位富屹·新城国际假日酒店的配套！即一层为便利店+休闲咖啡厅，二三层为餐饮，四层为休闲娱乐！同时本案在商铺未销售之时已经启动招商，同时取得了一定的成绩，现阶段已经有部分的商家有意向入驻本案！1）商业业态功能定位2）主题形象定位3）招商政策建议4）招商配合物料招商的核心操作流程酒店配套商业富屹·新城国际1、便利店+咖啡厅2、餐饮3、餐饮4、休闲、娱乐一站式、餐饮、休闲、娱乐、便捷式酒店配套在完善酒店配套的同时，重点为此酒店客户提供餐饮、休闲、娱乐、服务等链接式的品质消费。1）商业业态定位主题形象定位开启，小上海酒店商业新时代“”商务人士欢聚的休闲乐园，周浦酒店商业的经典之作。2）主题形象定位????1、租期：分主力店和小商铺两种情况主力店：5年～8年小商铺：3年～5年2、管理费：按市场平均水平收取（具体费用有物业公司核算）3、租金高开低收租金的高低直接影响到商家和我们双方的利益，同时也体现地段的价值和商铺的档次及品质，在启动市场阶段确定租金价位时，建议租金应高开低收即前三年租金订到一个较高的水平，然后通过免租、免物业管理费等优惠政策，来调整与周边租金的价格水平，满三年后租金根据市场情况在确定三年后的市场租金价格。4、“放水养鱼”，免租期政策根据入住商家规模、品牌的大小建议给予商家相应的免租期。大品牌主力店、聚人