主讲人：王智勇博士开篇语?当今的房地产行业，竞争十分激烈，在产品同质化倾向越来越严重的情况下，房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企业的管理控制力息息相关，不注重管理控制的企业都将被淘汰出局，管理控制弱势企业将失去市场份额。企业利润趋薄利润阶段2：产品时代阶段1：成资源时代本关注领品牌与形象理念与价值观先客户关注质量战公司关注成本略拿地就赚钱时间(年)企业利润趋薄各专业的管理能力专业间的集成能力具体项目操作能力企业综合管理能力财务管理房地产企业财务管理特点?管理现状：–有些房地产企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，资金管理多头、分散，资金无法有效地进行管理，造成公司的管理控制能力下降。客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。房地产企业财务管理特点?管理现状：–会计核算方面，缺乏用于支持管理和决策的信息，仅停留在记账和编制财务报表的阶段。–财务管理“被动反映型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制，但其内容和管理方法距实现管理上的需求尚有较大差距。全面预算管理?全面预算管理(MasterBudgetingManagement)–全面预算管理是利用预算对企业内部各部门、各单位的各种财务及非财务资源进行分配、考核、控制，以便有效地组织和协调企业的生产经营活动，完成既定的经营目标。–关键词：控制、考核、目标导向目标全面预算管理资源活动全面预算编制过程D高管与业务部门讨论业务发展重点F财务部汇总与相关业务目标高管层数据，编制预算A预算准备财务预算表单B预算启动各部门上领导批示下各个部达目标，下总结/计划模板报业务总门上报发详细的预及所附表单结、明年详细工业绩预期算表单作计划与粗预算和预算事业部/C部门业务总E各部门编制详细的计划与预职能部门结、明年业绩预期与粗预算算目标与预算平衡“三张表”自由现金流量综合收入和成本两个平衡三因素：规模、方面＝经营性现金净流量盈利与(财务)风－预计资本性支出?大多数企业的选择险目标与预算预算导向决定了预算模式预算导向成本导向收入导向利润导向现金流导向预算起点预算依据管理重点计划与预算市场预测市场预测资产计划资产计划薪酬计划薪酬计划资金计划资金计划销售计划销售计划人力成本人力成本收入收入预算预算预算预算固定成本固定成本成本成本预算预算预算预算预算预算损益表损益表生产成本生产成本各项费用各项费用预算预算预算预算采购计划生产计划生产计划生产计划库存计划库存计划库存计划用品采购计划用品采购计划用品采购计划生产线安排计划生产线安排计划生产线安排计划全面预算管理?全面预算管理是一套系统的方法，它通过合理分配人力、物力和财力等资源协助企业实现战略目标，监控战略目标实施进度，控制费用支出，并预测现金流量和利润。全面预算管理基础不完全具备，还做预算吗，怎么办？全面预算管理强调管理基础，分阶段实施预算，分阶段体现效果成熟阶段1阶段2阶段3初步搭建期体系改进期功能完善期国内预企业算再升华成稳定熟运行度配套管理提升持续功效改进初步简化搭建初期短预算运行时长长全面预算管理选准预算主题明确全面预算管理管理流程的授权与确定预算监督体系建立预算管理目标建立全面管理考核预算管理体系组织全面预算管理?有简有繁-分专业-围绕管理重点预预算管理也要注重算管理也要注重?围绕业务计划编制预算-计划报告书与计成本效益原成本效益原则则划表?提炼管理信息-管理表全面预算编制方法与要点预算种类方法要点固定预算适用于固定成本费用预算的编制。固定成本费用的划分。弹性预算适用于变动成本费用预算的编制。变动成本费用的划分，对于某些选择性固定成本费用预算也可也考虑用这种方法编制。增量预算适用于影响因素简单和以前年度基本合理合理使用增量法，可以减少预算编制的工作量，的预算指标编制。但应详细说明增减变动原因。零基预算适用于以前年度可能存在不合理或潜力比使用周期不宜过短，否则会增加工作量。较大的预算指标编制。定期预算适用于固定资产、部门费用、咨询费、保合理使用定期预算，可以减少预算编制的工作量险费、广告费等预算的编制。。滚动预算适用于定期预算以外的指标预算的编制。通常按季度滚动，每季度第三个月中旬着手滚动预算工作。确定预算适用于预算期稳定的预算指标编制。合理使用此方法，可以减少预算编制工作量。概率预算适用于预算期变化大的预算指标的编制，运用加权平均方法计算期望值。也适合长期预算的编制。全面预算的程序与周期?预算程序是预算体系构建的核心，是预算具体运行的载体：–预算管理程序，环环相扣，缺一不可；集团预算特别关注预算目标、审批与信息反馈。–始于预算目标，终于预算考核，将预算与经营目标及业绩评价相联系，体现对目标实现过程的管理；–预算周期循环往复，贯穿始终。房地产企业成本控制链项目发展营销策划产品设计项目盈利目标项目结算项目销售变更签证施工管理招标管理供应商选择房地产企业成本特点?房地产行业中不同角色的成本管理特征：–施工企业的确定与控制–设计单位的确定与控制–造价咨询公司的确定与控制–房地产开发企业的确定与控制房地产企业成本特点?成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益—消除无效成本，提升投资价值。?成本控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键；避免价值不平衡造成的浪费（怎么花钱）房地产企业成本特点土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费开发主体安装工程费成社区管网工程费本园林环境工程费配套设施费开发间接费房地产企业成本特点土地成本前期费用项建安工程成本目发开发间接费展营业费用成公司管理费用本财务费用成本形成的重要阶段划分成本对象归集开发成本确认完工标准实际发生成本预提成本分配共同成本待摊成本调整后续成本计算单位成本核算流程?企业成本核算的一般程序如下：?–1.对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。?–2.对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，?并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。核算流程?3.对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。?4.对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。??5.对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。成本对象的确定原则?成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：?–（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。?–（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。?–（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。?成本对象的确定原则?（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。??（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。??（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象的确定原则?案例资料：–某房地产开发企业拿到一块土地，开发住宅小区项目。–面积120亩，规划为多层10栋，高层2栋，高层共计28层，1—4层是商铺，上面24层是住宅；另有配套会所一个，独立规划地面车库一个，物业管理场所、幼儿园各一个。–请考虑该项目成本对象如何划分？成本核算?房地产项目全开发成本管理的内容–土地成本及相关费用–前期性费用–城市基础设施建设配套费用（红线外大市政配套）–工程建安成本–室外工程配套及环境（红线内小市政）–公共配套成本–期间费用–其他开发成本核算内容费用项目名称明细内容一、土地成本　1-1土地出让金地价1-2土地或项目转让费支付转让方相关费用其他向政府部门交纳的费用等，包括：土地产权1-3其他费用登记费、契税、土地使用费等费用项目名称明细内容二、前期费用　包括：1、勘察方案的设计和咨询；2、勘察实施：水文、地质、文物和地基勘察2-1勘察费用费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、土地丈量测绘费等。项目立项后的设计招标费、总体规划设计、单体设计费、景观设计费、管线设计费2-2规划设计费、改造设计费、图纸审查费、制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案咨询及评审费。项目整体报批报建费:人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、“两证一书”申2-3报批报建费报费、拆迁管理费、招投标管理费、建筑面积丈量费、白蚁防止费、墙改基金、路口开设费、占道费等。支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算和其他相关服务而发生的费用2-4