中国房地产市场报告二零一四年第一季度世邦魏理仕环球研究和策略顾问部GDPCPI出口PMI社零总额7.4%第一季度2.3%第一季度-1.2%第一季度50.3三月12.0%第一季度写字楼及零售物业供应回落，住宅价格增长放缓写字楼需求有所回升市场焦点–工业物流–市场持续活跃本季全国写字楼新增供应总量达全国优质物流仓储市场表现持续活苏州写字楼–租金增长居首万平方米，环比大幅回落。内跃，第三方物流和电商仍是需求的受金融机构活跃需求推动，苏州本季126.5资企业，特别是非传统金融业表现主要来源。开发商积极与大型企业写字楼净吸纳量增至97,379平方米，活跃。优质项目的集中入市为具有开展战略合作。受持续活跃的需求创近六年新高。随着优质物业增加，面积整合等战略布局需求的租户提推动，全国平均租金指数环比上涨企业扩张和升级需求亦得到平稳释放。供了更多的选择空间，搬迁或升级，涨幅较上季度有所提高。未受此影响，苏州写字楼平均租金环比1.2%需求得到持续释放，市场总体需求来优质物流仓储供应中，定制仓库上涨3.2%至每月每平方米79.6元，涨有所回升，租金水平亦保持平稳。占比预计将会提升。幅居全国之首。成都零售–众多一线品牌纷纷进驻零售物业–市场细分深化高档住宅–观望情绪蔓延九龙仓国际金融中心的开业吸引众多全国优质零售物业新增供应回落至本季全国各大中城市的住宅成交量国际一线品牌首进华西。然而，受整自2010年第二季度以来的历史新均有明显下滑。一方面是由于一季体供应过剩的影响，成都零售物业市低，仅59.5万平方米。国际零售品度是传统的交易淡季，但更重要的场两极化趋势亦更凸显，核心商圈优牌登陆中国势头不减，零售品牌丰是国内信贷趋紧，各地商业银行均质物业仍受市场青睐，本季新开业并富度得到提升，零售物业市场细分不同程度地提高按揭利率。购房者位于核心商圈的商场入住率均超9亦日益深化。物业区位优势、项目的观望情绪也因此逐步蔓延。大部成；而新兴商圈仍面临严峻的挑战。定位、运营商招商及运营能力等因分一线城市高端住宅价格涨幅有所素越来越成为主导零售物业成败的收窄，而更多二线城市则普遍出现上海仓储–需求活跃业主提租关键。止升回稳的态势。受自贸区及活跃的仓储需求的推动，上海优质仓库业主集体提价，使平均租金报价上涨5.2%至每月每平方米38.8元。近期出台的有关新增工业用地出让弹性年期制的新政进一步强化中国房地产开发投资（亿元）了市场对工业土地价格持续上涨的预（亿元）房地产开发投资（左）年度变化率（右）期。100,00050.0%长沙–首度列入监控范围80,00040.0%世邦魏理仕研究部自本季度起将长沙纳入监控范围，令全国监控城市总数60,00030.0%增至17个。长沙写字楼市场因近期迎来集中供应，市场上部分散售项目的40,00020.0%租金开始下滑。零售物业方面，各品120,00010.0%牌商正积极寻求机会在位于核心商圈的优质项目进行扩张。与此同时，多00.0%个零售物业近期正积极进行租户调200320042005200620072008200920102012201320022011整。Q12014数据来源:国家统计局?2014，世邦魏理仕二零一市场表现四年第一经济背景季度2014年第一季度，中国GDP同比增长7.4%，略超出市场一致预期的7.3%。本轮经济增速放缓主要源于工业和投资尤其是房地产投资的降温。工业方面，工业增加值同比增长8.7%，增幅较去年同期回落0.8个百分点。投资方面，全国中固定资产投资同比增长17.6%，比去年同期回落3.3个百分点；其中房地产开发投资同比增长16.8%，增速回落至国2003年同期以来新低，比2013年的平均增速下降3.0个百分点。全国商品房销售量在第一季度同比下降3.8%，同期房商品房销售额亦下滑5.2%。随着销售的放缓，开发商在土地市场亦渐趋谨慎，而房屋新开工面积在第一季度更同比地下滑25.2%。消费方面，社会消费品零售总额增长12.0%，同比下降0.4个百分点。但国内网购热潮不减，限额以上产|CBRE单位网上零售额增长了51.7%。对外贸易方面，受去年同期高基数和人民币贬值的影响，本季中国对外贸易表现低于预期，按人民币计，进、出口同比分别下降6.1%和1.2%。货币市场方面，月末广义货币（）余额万亿元，同比增长。与此同时，汇丰制造业指数在过去观3M2116.112.1%PMI三个月亦持续低于50，显示实体经济下行压力依然存在。预计下半年中央可能会出台一些货币政策刺激经济增长，点比如降低银行法定存款准备金率。市场表现写字楼市场2014年第一季度，全国优质写字楼新增供应总量达126.5万平方米，较上季历史峰值回落33.9%，其中华西和华东市场贡献最高，各占三成左右，而华北市场则迎来供应波谷，除天津外其他主要城市均未录得新增供应。本季市场需求有所回升，全国优质写字楼净吸纳总量环比上升4.4%。内资企业需求持续释放，成为本季市场需求的主要动力，而外资企业仍持相对谨慎态度。一线城市的租赁成交以续租或搬迁为主，而深圳持续受2013年实施的商事登记制度简化以及前海合作区进一步推动等利好政策的影响，本季继续录得大量新成立中小企业的租赁需求；二线城市，一批优质的写字楼陆续建成入市为租户升级需求的加速释放创造了条件。从租户的结构看，金融业仍然是租赁需求的主要来源，其中来自非传统类金融企业的需求，如小额贷款公司等，在二线城市表现相当突出。本季供需相对均衡，因此全国平均空置率维持在15.8%。本季，全国写字楼平均租金基本持平。一线城市表现略优于二线城市，北上广深均录得租金轻微上扬，其中上海浦东小陆家嘴地区优质写字楼供不应求，平均空置率跌至1996年以来的历史新低，租金升幅明显。二线城市租金走势继续分化。受益于需求继续复苏，华东地区各城市租金水平小幅上涨或保持平稳，其中苏州本季得益于金融机构的活跃需求，租金按季上涨3.2%，领跑全国。华中地区，长沙近几个季度新增供应充沛，老旧项目面临租户到期的市场挑战，部分散售业权项目租金开始松动。华北地区尽管本季新增供应有限，但由于较高的空置率以及略显疲软的市场需求，各二线城市除大连外租金均有小幅下跌。华西地区，成都平均空置率攀升至43.9%，再创历史新高；租金跌幅亦进一步放大至2.3%，跌幅全国最高。世邦魏理仕预计2014年全国主要市场优质写字楼新增供应依然充沛，其中仍以华西地区尤为突出。受此影响，料华西地区的市场空置率将进一步攀升，租金亦难以维持当前水平。一线城市写字楼市场的需求相对稳定，租金走势预期平稳，2014年深圳和上海预计将有较多的优质写字楼的集中交付，这对具有面积整合等战略布局需求的租户而言是良好的决策时机。二线城市虽然密集的新增供应不断削弱写字楼租金的增长势头，但陆续竣工交付的甲级写字楼亦将为跨国企业和国内龙头企业提供更多国际化的优质办公设施，有助于二线城市写字楼市场整体品质的提升。主要城市写字楼（甲级和乙级）一季度市场表现主要城市甲级写字楼一季度市场表现（人民币/平方米/月）租金（左）季度变化（右）（人民币/平方米/月）租金（左）季度变化（右）6005.0%6005.0%4.0%4.0%5005003.0%3.0%4004002.0%2.0%3001.0%3001.0%0.0%0.0%2002002-1.0%-1.0%100100-2.0%-2.0%0-3.0%0-3.0%北上广深天大沈青南杭宁苏无成重武长北上广深天大沈青南杭宁苏无成重武长京海州圳津连阳岛京州波州锡都庆汉沙京海州圳津连阳岛京州波州锡都庆汉沙数据来源：世邦魏理仕研究部数据来源：世邦魏理仕研究部?2014，世邦魏理仕二零市场表现一四年第零售物业市场一季度2014年第一季度，全国主要市场优质零售物业新增供应继上季创历史新高后回落至自2010年第二季度以来的新低，仅录得59.5万平方米的新增供应总量。本季，华北和华中地区均未录得新增供应，其他区域仅成都、深圳、宁波、重庆、苏州和杭州六个城市有新商场开业。部分二线城市出现零售商业项目因招商低于预期而延迟开业的现象，也成中为本季供应量回落的重要原因。本季市场需求稳定，全国零售物业平均空置率降至9.5%，环比下降0.5个百分点。沈国阳等城市因供应过量且竞争激烈，平均租金有微幅下降。但整体而言，全国主要零售物业市场平均租金环比上涨房0.9%。地产CBRE|虽然本季全国新开业零售面积有限，但国际零售品牌登陆中国势头不减，现有品牌亦积极在一二线城市布局。一线城市仍然是国际品牌登陆中国的首选。而部分二线城市本季一些优质零售项目的开业为奢侈品牌首进该区域或者开设旗舰店创造了条件，如Prada在成渝两市分别开设了两家旗舰店。其他高端租户方面，以MCM为代表的轻奢侈品牌在二线城市持续扩张，高端百货连卡佛本季首进中西部地区。此外，更多快时尚品牌推行多品牌战略，本季亦见更多快时观点尚品牌或旗下子品牌首登中国：英国快时尚品牌NewLook登陆京沪杭，GAP旗下OldNavy在上海开设中国首店。随着零售品牌丰富度的提升，市场竞争加剧，市场细分亦日益深化。不少主流品牌开始加速童装品牌布局。奢侈品牌、快时尚品牌、运动品牌等多类零售商纷纷增开童装品牌店以占领细分市场。餐饮集团继续施行多品牌战略，出现更多同一集团旗下子品牌布局同一购物中心以满足各类人群的不同消费需求的案例。而受网购热潮推动，零售商加速推进全渠道战略，本季银泰和阿里巴巴合作拓展O2O渠道即为一例。在竞争加剧和市场分化的大环境下，大部分遭遇招商或运营困境的项目本季亦未见明显好转，商场关闭的案例亦不鲜见。北京某商业裙楼关闭零售业态并转租给银行；二线城市中，武汉奥山世纪广场招商进展仍低于