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商业地产租赁及运营实务
商业地产租赁及运营实务
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目录?租赁斱式及租金预判?商业发展及亮点规划?商业动线?营运管理之数据分析?营运管理之节能管控?营运管理之标准化工作?租赁斱式及租金预判?商业发展及亮点规划?商业动线?营运管理之数据分析?营运管理之节能管控?营运管理之标准化工作项目租赁斱式及策略?三种斱式:固定租金、扣点分成、保底分成?计租面积(建筑面积?套内建筑面积)——影响客户接受度?物业管理费——必须要收取,合理避税A项目地处尚无购物中心的四线城市,本地商户不理解管理费项、算费用总价;采取策略:1、物业管理费不降,向商户说明成本主体;2、前期租金打折优惠,将费用总价降低;?宣传推广费——建议向商户收取,保障持续推广?租赁斱式利弊分析项目租赁斱式及策略购物中心租赁方式对比固定租金扣点分成保底分成租金收入=租金水平*租金收入=商户销售收租金收入=max{保底租金,公式表达租赁面积入*分成点数分成租金}隐性因素面积测度单位租赁面积跷跷板效应面积需求乙方控制甲方控制均衡受商户经营影响小,既合理降低了收益风险,又受商户经营影响大,但租金收益但不能分享商户增长可部分享受商户增长收益,能分享商户增长效益收益但无法保证收益最大化租金递增确定不确定部分确定技术条件低高高管理难度小大大税务安排简单复杂复杂成本费用低高高刚开发及经营氛围未项目成熟期及品牌商家策略建议品牌商户成熟期可优选租金预判——餐饮餐饮分类分类原则类别业态正餐、简餐、快餐、休闲+饮品、外卖商务中餐、西餐、东南亚、快餐、混合型、风味餐菜品饮档次人均消费、经营历史、营业方案客群消费模式、性别、年龄、国籍特性体验性、主题性、附加功能性、会员制租金预判——餐饮租金预判——影院影院合作对比分析序号合作模式合作条件1纯租赁租金票房分成或称联营扣点模式:连锁品牌影院一般为15%-20%,较高可谈到25%;2票房分成保底与票房分成两者取其高保底租金+票房分成品牌输出管理(品牌影院投资方与开发商共同3投资影院,使用影院的品牌管理费+营业分成品牌,但影院需占股份51%以上)租金预判——影院租金预判——影院经营分析?影院产业链?制片(30%)——发行(15%)——院线(5%-8%)——影院(48%-50%)?扣除税费及电影基金约8%,影院实际票房收入约40%?租金约占票房20%?影院其它收入,考验影院核心管理团队能力,约12%-20%,主要在以下几个斱面:?租赁斱式及租金预判?商业发展及亮点规划?商业动线?营运管理之数据分析?营运管理之节能管控?营运管理之标准化工作商业发展变化行业动态行业关键词2014年7月11日,湛江王府井百货今日停业开业仅一年多就saygoodbye?2014年11月11日,广百百货惠州店10日起停业或为今年第五家撤场商超2014年2月16日,在惠州经营了10年的百佳超市惠州店撤场,作为第一家进驻惠州的外资超市,家华分店因场地租约到期,不得不与相伴10年的街坊说“再见”百货2014年5月5日,世贸中心开发商单方面发函称因其不付租金问题,提前2年多与海雅百货惠州店解约,至此,海雅百货不得不结业,而商场相关负责人称,海雅百货惠州店自2006年开业至今已经8年,累计亏损8000万;2014年8月1日,惠州麦德龙(专题阅读)商场明确撤场清算,要求匿名的核心知情人称,开业至今每年亏损超过600万元是其关门主因;2014年10月20日,惠州新浪乐居曝出“意生广场将停业?”KTV北京钱柜KTV进入停业倒计时分析称行业已进入寒冬商业发展变化湛江王府井百货商业发展变化惠州广百百货近年商业环境整体发展变化?受近年国家政策影响,高端消费下降趋势明显;?大型高端餐饮、传统百货、KTV等高端消费行业产生较大影响?市场整体消费向大众化发展?充分利用互联网,产生各类创新型跨界整合之O2O经营模式商业发展创新行业创新业态商户/场事项百货梅西百货案例一时尚零售优衣库案例二电器苏宁从电商到云商(案例三)KTV唱吧用唱作为社交手段,形成跨界整合新模式广州电脑体验新型电脑城石牌三大IT卖场升级够时尚(2014年9月4日)城矗立徐家汇商圈14年太平洋数码二期正式谢幕(2015年2月11日)上海太平洋数码城太平洋数码二期歇业上海徐家汇商圈启动升级改造(2015年2月13日)专业市场广州白马服装批发市场“转态”做零售(2013年1月15日)广州白马服装批发广州白马服装市场走进电商新时代(2013年8月20日)市场广州白马服装市场或重战电商已在大手笔招兵买马(2014年2月14日)近年商业发展变化近年商业发展变化梅西百货全渠道变革案例简析背国内百货进入寒冬,美国最大连锁百货(macys)业绩实现增长,尽管低于预期;景全球价格一体化,更透明覆盖手机终端手机端APP应用线下实体点加强服务体验。如智能试衣间,通过壁挂平板查询颜色尺寸及搭配建议等;线上线下融合线上网店模拟实体店体验,如在网上试穿服务,尽可能达到实际试穿的体验感ApplePay苹果支付支付平台指纹方案和近场通讯技术NFC芯片技术,业界纷纷看好,认为其离线化、易变全渠识别等特性使其更安全革道变方线上下单,线下取货革物流配送式部分地区已可达到当日购买,当日到店取货消费者可以拍摄并上传任何一件日常生活中见到的产品,系统会为消费者图像搜索技术找到梅西网站对应或相似产品。RFID应用和扩RFID(射频技术或电子标签技术)提高了其库存盘点准确度展Shopkick逛街基于iBeacon技术的位置服务应用。商场营业期间,每家门店可定制折扣促应用销信息向逛街的消费者进行推送。近年商业发展变化近年商业发展变化优衣库如何实现1+1〉2优衣库每年80-100家的开店速度,双11创造销售额2.6亿元2013年,优衣库在中国开了82家店铺,远超H&M的62家、Gap的28家和Zara的18家;背景截至2014财年(2014年8月31日)结束时,优衣库在整个大中华区的店铺数量达到374家,未来还将以每年80-100家的速度继续在中国开店。在优衣库的店内扫描商品上的条码,会推送给其一个信息,就能看到手机APP应用:建立服该款产品的详细介绍,产品材质、价格、款式、搭配,部分还配有该务及销售平台系列产品的广告视频,还可查看门店及商品实时库存等。措施保持与粉丝互动,推出“搭出色”、“试衣镜”等活动,改变传统微微信公众号:建立与消信推销商品方式,采用品牌故事、设计理念、趣味互动游戏进行传播,费者深入沟通渠道,坚获得很好效果,达到粉丝数量成倍增长,现优衣库官方微信公众号粉持不做产品销售推广丝已超100万实体店未覆盖地区,线2014年“双11”优衣库实现大规模递增的销量;上店实现空白点补充成效与其他品牌分散在京东、当当等平台不同,优衣库的电商官网以及APP线上销售数据为线下开全部导向天猫旗舰店(2009年建立),方便后台分析消费人群、单次店选址提供准确指引消费金额、消费频率等,利用这些数据可以精准地指导优衣库将新门店开在中国哪些区域。近年商业发展变化—苏宁电器近年商业发展变化—苏宁电器苏宁电器从电商到云商背景线上商城与线下实体店存在内耗(价格差),左右手互搏中国零售云商模式:店商+电商+零售服务商去电器化苏宁易购囊括家电、手机、电脑、图书、服饰、箱包、食品、措施家居、母婴、美妆等;超电器化不再靠电器贸易差作为利润重点线上线下价格一体化,价格更为透明,电器利润被压缩商业宣传推广效应——利用线上实体店的布点及线上视频高点击率的优势,为生模式产厂商专项目宣传变革消费者定制——利用消费者大数据,定制更适合消费者需求的产品,生产厂(交商沦为代工厂叉及售后服务——利用自身强大售后平台,整合厂商售后服务转移)物流服务——利用自身强大的仓储及物流配送平台,整合厂商物流金融保险服务——向终端消费者及厂商提供近年商业发展变化—广州电脑城近年商业发展变化—广州电脑城近年商业发展变化—上海徐家汇近年商业发展变化—上海徐家汇近年商业发展变化—上海徐家汇?徐家汇商圈空中连廊2015全面推进?业态调整,减少数码产品,增加餐饮类业态比重?T20大厦(办公),建小型的文化场所,可以接待小型的戏剧表演以及艺术展览?美罗城“星剧场”:拥有800个座位的精品剧场?屋顶花园:计划引入屋顶咖啡、旗袍秀等商业规划亮点?案例一:深圳万象城,国际标准溜冰场?案例二:广州正佳广场?案例三:武汉中夬文化区?案例四:屋顶设计(太古汇及世界各地)?案例五:购物中心引进特色诊所商业规划亮点—万象城商业规划亮点商业规划亮点万象城万象城的组成模式:HOPSCA,是集酒店(Hotel)、写字楼设计(Office)、生态公园(Park)、购物中心(Shopping)、会所理念(Convention)、城市超级寓所(Apartment)为一体的多功能、现代化、综合性城市多维空间,即都市综合体。几乎所有购物中心都标配:拥有中国最大的以奥林匹克标准建造的真冰滑冰场——冰纷万象,体验前所未有的震撼购物与激情。深圳万象城冰纷万象滑冰场,中国第一个商业用中心途奥林匹克标准真冰滑冰场,下设“冰纷会”滑冰俱乐部,成立滑冰学校,倡导冰上运动文化。商业规划亮点—正佳广场商业规划亮点—正佳广场年客流量8000万人次、中国最活跃、最具人气的购物广场之一背景2004年12月底开业定位调整“亚洲体验之都”——“家庭时尚体验2011年成功挂牌“国家级4A商贸旅游景区”(三次)中心”——“家庭时尚超级体验中心”负一层百佳超市面积由1.3万平方米调整退还面积作为美食广场,已开张营业为6000平方米,品牌转型高端超市TASTE;商户调整主力店之一友谊百货租赁位置及面积调退还面积让位海洋馆整,由3万平方米缩小为1.5万平方米正佳广场新增2500个座位的中国最大IMAX影院兴建国内第
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调查研究
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2014年2月16日,在惠州经营了10年的百佳超市惠州店撤场,作为第一家进驻惠州的外资超市,家华分店因场地租约到期,不得不与相伴10年的街坊说“再见”。
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