2014重庆市九龙坡区项目前期策划报告2014年3月2日目录Contents一、土地条件二、市场概况三、项目定位四、营销计划注：由于重庆市场住宅销售是以套内计价，商业是以建面计价，因此在报告中住宅部分多处将以套内口径进行测算。2一土地条件3『土地条件——整体情况』地块位于重庆市九龙坡区盘龙片区核心地段。目前该片区现处于改造之中，区域厂房多，老居民多，属于典型的旧城改造区域。渝中区区位属性：沙坪坝区?项目位于重庆市九龙坡区盘龙新城核心地段，金茂区距杨家坪商圈约3公里；岸珑悦南?项目周边区域正处于旧城改造进程中，随着万科、保利等大型房企介入，区域价值凸显，配套坪家圈本项目商设施逐步完善，片区规划40万方商业，5万杨方市政广场，规划将打造杨家坪商圈副中心；?本项目离金茂珑悦项目行车距离约2.5公里。大渡口区4『土地条件——四至情况』地块四至：北临万科西城、盘龙小学，南临老厂，西临还建房老社区,东临在建中的皇廷珠宝城，地块内部土地基本平整，有近10米高差。北临盘龙小学、万科西城西临东还万科万科临建珠房宝、珠宝城老城社区地块8南面老厂5『土地条件——规划指标』地块条件：对比盘龙区相邻地块，本项目地块较为方正，且处于区域内较中心位置，有利商业铺排；但体量较小且容积率较高，较难打造高舒适度住宅产品。地块2地块1项目所在地地块8面积建筑面积楼面单价总价宗地编号用途亩数容积率（平方米）（平方米）（元）（亿元）九龙坡区大杨石组团QF二类居住4703970.6225787.24.832337.3分区QF3-用地1/03号6Codeofthisreport|6『土地条件——地价分析』地价分析：由于拿地时间的原因，对比盘龙新区及周边地块，本项目地块净楼面地价处于相对高位，受制于价格天花板，要求更高的成本控制力。九龙坡区近期土地成交分析：楼面地价建筑体量净地单价编号项目占地（亩）容积率取得时间（万方）（万/亩）（元/㎡）1保利花半里13949.415.33105729752011.92华美时代城5316.064.5258519402010.73二十四城1051191.62.731819912007.14蓝光彩云府418.17351425702011.95盛世国际108233.2554025292010.76万科西九4014.575.574920442012.97万科西城9027.124.569123032012.128保利爱尚里27890.724.8880024682012.6/2012.129北大资源燕南　21653　3.7　764　3111　2013.1.3　10本项目70.622.584.8103432332013.12Codeofthisreport|7『土地条件——区域前景』盘龙发展规划：盘龙新城属于九龙园区核心版块，是九龙坡区的在五大功能区域规划中的区域商贸中心，未来将成为九龙坡区商业副中心。2013年东城再造西城再战九龙坡区将大力实施“东城再造、西城再战”战略，进行八大板块功能化的区分和打造。杨家坪商圈扩容，未来盘龙新城，总面积约1000亩。规划建设200万方商业、居住及相关配套服务设施，并打造成为杨家坪商圈的副中心、九龙坡第二商贸增长2009年宜居九龙坡极。政府投资595亿打造“宜居九龙坡”2009年九龙坡区政府提出未来3年，将投资595.33亿，打造“宜居九龙坡”：九龙半岛、杨家坪商圈、盘龙新城、华岩新城区、西部新城五大板块。城市“退二进三”政策实施重庆大力实施“退二进三”区域产业结构调整政策，60多家污染企业相继退出主城区。搬迁污染企业为发展都市工业和第三产业腾出空间，使城市面貌发生巨大变化，土地升值。盘龙板块老国有企业等关停并转，慢慢变得萧条，随着周边地块城市化进程加快，盘龙村逐渐成为“城中村”。Codeofthisreport|8『土地条件——区域前景』盘龙功能定位：该板块的功能定位是打造休闲宜居的典范区，依托区域规划利好，预计未来将发展成为配套成熟、居住氛围浓厚的核心居住区。p区域交通：三横三纵，主干道纵横交错，畅通无阻。新城内盘龙大道、彩云大道、火炬大道、陈庹路、云龙大道、袁茄路等多条道路铺建，连接杨家坪、石桥铺、巴国城三大商业区，以三横三纵之姿态铺就新城黄金路网p区域商业：新规划建设近50万平方米的商业、居住及相关配套服务设施。未来3年内,盘龙将变身为九龙“新城”,并打造成为杨家坪商圈副中心、九龙坡区第二商贸增长极p区域医疗教育：医院4家、学校5所，初级教育资源丰富，医疗配套相对完善，能满足周边居民日常需求。彩云湖公园蟠龙小学Codeofthisreport|9『土地条件——小结』现状发展应对资源不足4到5年时间把握主流客户交通不便发展出一个平衡商住关系地价压力高品质新城持续控制成本10二市场分析11住宅市场商业市场12『市场供应—周边区域环境分析』九龙坡区主要居住区以石坪桥板块、盘龙新城板块、大堰板块、二朗彩云湖板块、巴国城板块为主。本项目所处盘龙新城板块与石坪桥板块、大堰板块以杨家坪商圈为中心，形成一线竞争板块，二郎彩云湖板块、巴国城板块为递延板块，同时也对盘龙新城板块形成竞争。石坪桥板块二郎彩云湖板块杨家坪商圈盘龙新城巴国城板块本项目大堰板块13『市场供应—区域市场容量（在售）』p供应情况：区域主要竞品2013年年度去化约52万方，存量19.3万方，2014年预计供货约78.5万方，2014年在售将达到97.8万方，市场压力较大。p产品情况：区域以小户型套内55-60㎡两房，70-85㎡3房刚需产品，其中主要竞品万科西城因户型偏大、精装修导致总价偏高，因此2013年去化较慢。2013年余量2014年体量已供应产品线近期成交均价月均去化所属建筑类装修状去化（万方供应量主力户总价区间项目容积率（建筑面市时间（万（套内，（元/㎡，套速度（套板块别况（万，截止（万型（万元）面积）方）㎡）内、建面）/月）方）12.22方））14万套内9900盘龙新城万科西高层4.5装修方（一2013.9.201019662-962房建面约5061-95板块城期）7920套内9100保利爱90万高层4.88清水2013.3.301614.51.52259-992房建面约15054-90尚里方石坪桥板7280块套内8300华美时19万高层4清水2012.4116.70.34.257-812房建面约8048-67代城方664086002013.12.0套内北大资3.7702.31.380.921248-8310040-70大堰板块高层毛坯万7两房建面约源燕南6880套内8400二郎彩云春风与54万高层4.18清水2011.122264.51280-1092.5房建面约3567-92湖板块湖方6720套内8500巴国城板隆鑫西22万14高层3.5清水2013.91612.83.2656-792房建面约40847-67块城汇方6800『市场供应—盘龙新城在售项目分析』p盘龙新城目前在售项目仅万科西城，为精装房（精装标准800元/平米），客户以首改需求为主；p套内62-63㎡，总价55-65万左右（建面约单价7800元/平米、套内单价9800元/平米左右的两房）的户型消化速度相对较快；p其次是套内77㎡，总价70-80万（建面约单价7920元/平米、套内单价9900元/平米左右的小三房）。　产品类型户型套内面积推出套数去化套数占比成交套内均价2室1卫A60.9925611746%9804万科西城2室1卫B632563815%97063室1卫C772566325%990115『市场供应—盘龙新城潜在竞争（高层）』p项目周边潜在竞品皇廷珠宝城建筑面积约11.8万方，规划住宅建面约6.8万方；p地块8建筑面积约37.3万方，规划住宅建面约20.7万方。保利地规划建爱尚里容块面商住产品预华美积楼面地价时代名（万业宅测泰城率华宇亨新视界公园金融街称方）地块彩（暂定名、规划中）保利爱尚云里1栋印一品万科万科西象地产西城盘龙LOFT,4栋城皇廷小学5.住2592元/珠宝11.856.8经济适用宅，3000房皇城4㎡庭嘉台阳方社区门鹏房地拟出让商业用地本项目珠面及MAIL宝地产金科云湖天都4s店产柏城华宇4.3612元/景市政广华7.75--——拟供商地块场润2㎡隆鑫物拟供住宅用地业用地盘龙农（含地（流4万方商业13万方转非下商业拟商业起拍价街））20.3.地块37.717——3000元/南区公872教育园㎡隆鑫西城汇用地（规划中、暂变金融4.3033元/定名）中电9.5－－－蟠龙小石站街5㎡区油16『市场供应—盘龙新城个案分析』万科西城九龙坡区石坪桥盘龙建筑类别塔楼高层项目地址正街中段54主力户型套内62-99㎡车位信息1150个6占地面积31000平方米建筑面积140000平方米31容积率4.50绿化率30%首次开盘2013-09-17近期开盘2013-12-10主路马总户数1500户当期户数——成都万科物业服务重庆万永置业物业管理开发商有限公司重庆分公有限公司公司司待售在售盘龙新城目前在售项目仅万科西城，为精装房（精装标准套内800元/平米），2013年总销售套数215套，套内均价9800元/㎡，总销售额1.45亿，当前套内均价9700元/㎡，客户以首改需求为主；p套内62-63㎡，总价55-65万左右（建面约单价7800元/平米、套内单价9800元/平米左右的两房）的户型消化速度相对较快；p其次是套内77㎡，总价70-80万（建面约单价7720元17/平米、套内单价9700元/平米左右的小三房）。『市场供应—盘龙新城个案分析』万科西城：主力户型套内62-71平米万科西城：主力户型套内6