西区科技综合体2014年市场定位及营销推广概念方案2014.07.15报告PART1剖析/营销环境架构面临的现场现状如何？PART2抓紧/项目定位我们自身的项目状况？PART3筹谋/推盘计划推盘执行的策略运用？PART4探索/营销计划针对本案的营销解决之道？PART5展示/企划表现如何展示项目？PART1：剖析/营销环境1.1宏观市场分析1.2竞品市场分析PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析初级阶段发展阶段商住阶段专业写字楼阶段扬州高端专业写字楼市场发展历程：长期发展缓慢，直到06年起才开始全面升温，2007年—2009年市场高端写字楼出现空档期，2010年高端写字楼市场集中放量，迅速升温。由于本项目主要产品为办公，因此主要研究专业写字楼市场。PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析专业写字楼主要集中分布在新城西区商务圈，以近年新兴供应项目为主。p文昌阁商务圈：文昌阁商圈为市中心，早期写字楼主要集中在该区域。p新城西区商务圈：随着新城西区历经10年的发展，商务逐渐成熟，写字楼主要分布在邗江路、文昌西路两侧。文昌阁广陵新城商务圈p二城商务圈：大量住宅的入驻以及产商务圈业集聚，写字楼的发展也迅速发展新城西区，代表：商城国际大厦、鸿舜御峰商务圈、财富广场二城商p广陵新城商务圈：区域的产业快速发务圈展，带来商务的需求，写字楼发展壮大，代表：运河城市广场、环球金融城、首席国际等。PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析供应量分析:扬州写字楼市场处于供大于求的态势，未来竞争激烈扬州写字楼市场供应量12108面积：㎡6420PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析建筑指标偏中低，未出现超高层写字楼、体量中型，大堂普遍偏小。指标主流水平点评建筑高度100米以内目前扬州基本没有超高层写字楼，在建的除外建筑面积1-4万平米体量普遍中小型单层面积800-1500平米/层偏小的甲级写字楼平面标准层层高3.3-3.9米层高偏低，净高难以满足2.8米的舒适度标准产权单位面积划分主力面积50-150平米受客户购买力限制影响，面积划分较小多为单层高度（少数2层通普遍尺度局促，一枝独秀，高度达10米（3大堂高度高、个别3层通高）层通高）普遍狭小，多数仅满足出入基本功能，不能彰大堂面积多为300平米以内显写字楼品质及形象PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析价值兑换能力——销售价格，均价1万/平米（2013年），价值兑现能力相对较高。写字楼售价公寓售价121210100.8万881万664422001、高档写字楼售价1万/平2、市中心公寓售价8000元/平3、高档写字楼售价:公寓售价≈1.25：1PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析价值兑换能力——租金一般在1.0-1.6元/平·天，个别突破2元/平·天。写字楼租金公寓租金121210100.9元1.3元88664422001、写字楼均租金约为1.3元/平·天2、公寓均租金月0.9元/天·平3、高档写字楼租金：公寓租金≈1.44:1PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析近年高端专业写字楼出租率走高，侧面反应客户群体日渐增多，但同时被部分酒店写字楼分流。写字楼出租率121060%864201、09年以前的中高档写字楼入驻情况不到60%，主要由于租金相对商住较贵。2、09年以后中高端写字楼入驻率持续走高，主要因为由于外来企业增多、企业办公形象要求以及政策对住宅办公的管控。PART1剖析/营销环境星座国际宏观市场分析竞品市场分析p占地面积:?10776平方米p建筑面积:?32587平方米p主力面积：150—500平米p层高：22层，3.8米层高p配置：三菱电梯，刷卡入户，TOTO卫生洁具p租金：1.6元/天·平p物管费：3.5元/天·平p物管：新能源物管p大堂：100平，6米挑高p入驻率：50%优越地理位置、独特外立面造型、全市最高端硬件配置使其成为最耀眼写字楼明星。PART1剖析/营销环境入驻企业：以大型企业为主，以国企、律师事宏观市场分析竞品市场分析务所、贸易和生产制造业办公为主。星座国际入驻企业星座国际入驻企业4F江苏博通光电科技有限公司5F扬州品道电子商务有限公司/平安银行南京分行市场七部6F江苏擎天柱律师事务所7F江苏满堂红建筑装饰工程有限公司8F扬州上元国际贸易有限公司/南京驰信普民经济信息咨询有限公司仪征分公司/扬州楚唐培训有限公司10F江苏光研能源管理股份有限公司/扬州二分明月酱菜有限公司/上海李述室内设计有限公司11F扬州星科联合贸易有限公司/星宇低碳能源科技发展/扬州宝隆电气设备有限公司/扬州万宣广告有限公司12F扬州泛安思进出口有限公司/扬州上东医药科技有限公司13F江苏润扬交通工程集团/江苏立信造价咨询/公证天业会计师事务所15F扬州天鑫成食品有限公司/这里地理位置好、我们一直想拥有自16F扬州苏丰农业科技发展有限公司己的独立办公楼，但是一直没找到，正好星座国际这个形象和物管都比较17扬州旅游营销中心到位，符合目前我们的需求，就是价19F扬州京久圆地坪有限公司格贵了点、不过还可以接受。20-江苏新能源置业集团有限公司——扬州旅游营销中心22FPART1剖析/营销环境德馨大厦宏观市场分析竞品市场分析占地面积：213860㎡建筑面积：420000㎡主力面积：150-800㎡层高：21层配置：15.5米挑高大厅，6部豪华高速电梯，5A级国际智能化先进系统，双系统中央空调，光纤网络到户，多功能会议等商务配套。租金：2.2元/天，物管费：4.2元/月物管：卓越物业管理公司入住率：80%停车费：地下收费未定，地上免费，但车位有限地理位置优越，配置高档，是目前扬州西区市场上少有的专业高档写字楼。PART1剖析/营销环境入驻企业：以大型企业为主，以房地产、贸易宏观市场分析竞品市场分析、广告、科技网络和生产制造业办公为主。德馨大厦入驻企业名称中国石油西气东输管道公司苏北扬州百泰贸易有限公司无声摄影工作室管理处德馨大厦入驻企业江苏省中核华兴机械化工程有限扬州利达宠物用厂扬州佳百乐食品有限公司公司扬州曙光电缆有限公司扬州国瑞电器有限公司江苏美城广告传媒有限公司龙腾照明集团有限公司扬州富莱士机电设备有限公司扬州丰瑞照明电子材料有限公司中能智谷电网科技扬州公司扬州市龙翔广告传媒有限公司扬州凯萌达进出口有限公司扬州金辉置业有限公司扬州市自由风设计有限公司高邮市金陵机械有限公司建信人寿江苏分公司扬州平安新能源有限公司扬州市利浩建材科技有限公司江苏赞尔工艺品有限公司台湾千瑞科技有限公司扬州东华进出口有限公司扬州市艺源工程有限公司扬州金域房地产开发有限公司千蚁筑装饰设计工程有限公司扬州康茂环保工程有限公司宝应县奇丽水晶工艺品有限公司江苏凯通国际物流有限公司扬州分公司扬州鑫金荣洋酒有限公司扬州恒江建筑工程配套有限公司扬州元韵智能影音有限公司扬州水木清风装饰设计恒润国际贸易有限公司扬州市富安电子有限公司北京雨莲露工艺礼品有限公司扬州佳山重工科技有限公司先锋广告有限公司扬州发华贸易有限公司扬州凯丝利进出口有限公司扬州新盛置业有限公司扬州中瑞商务咨询有限公司昆吾九鼎创业投资有限公司熙和茶社扬州施凯化工科技有限公司扬州亚龙电缆样品有限公司京华城中国集团扬州绿宝生物科技有限公司易居中国，上海房屋销售有限公司扬州分公司PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析金陵大饭店（云鹤大厦）建筑面积：55400㎡主力面积：200㎡层高：27层，21-27层办公配置：1000㎡，高达10m的华阔进户大堂租金：1.6元/天/㎡物管费：5元/㎡/月入住率：80%停车费：地上免费，地下300元/月金陵大饭店的云鹤大厦写字楼所处的位置属西区CBD，周边配套成熟，依托的金陵大饭店配置较好，是西区成熟的商务办公写字楼PART1剖析/营销环境入驻企业：以大型企业为主，以房地产和金融投资宏观市场分析竞品市场分析为主，同时兼以信息科技、办事处等企业。金陵（云鹤大厦）企业名称27F来鹤台建设金陵大饭店入驻企业26F杰霖担保宏利泰地产25F联亚地产享丰投资扬州三盛房地产开发有限公司24F江苏新火新能源海信科龙赵氏集团上海申欧23F中城集团江苏顺城扬州市台商协会精洲铸造翔悦贸易上海美岸若亚财富三盛地产22F扬州三盛房地产开发有限公司盈创企管冠军瓷砖21F金城砼业国强律师SEW培圣&得贝肯PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析金缘国际大厦占地面积：7531㎡建筑面积：25826㎡主力面积：40㎡层高：12层，4-11层为3.3m层高，12层为6m挑高配置：设有350平方米的多功能豪华中庭租金：1元/天/㎡物管费：2元/㎡/月金入住率：缘国际是90%位于兴城路上的酒店式办公写字楼，小户型、低租金，位置佳为他们赢得了相当的客户，但是在管理及配置方面需有待加强，也因为面积小，所入住的客户均是小型办公公司，办公气候不明显。PART1剖析/营销环境入驻企业：以建筑建材、工业机械类为主，同时兼宏观市场分析竞品市场分析以金融保险、培训和科技网络等企业。金缘国际企业518江苏创新睿智科技有限公司1205扬州达雅乐包袋有限公司607扬州朝阳液压成套设备有限公司1207南京华东电力扬州分公司628江苏奥莱佳太阳能科技有限公司研发中心1218火鸟营销策划有限公司金缘国际大厦入驻企业611扬州大越实业有限公司1215扬州市华宏建筑安装工程有限公司市政安装工程部632扬州市歆致远文化传播有限公司1233扬州市桩基有限公司718扬州市华盛机电制造有限公司523恒天财富719清华少儿数学思维训练中心818江苏群发农业发展有限公司725上海长虹保安服