【乐活小镇】三期定位及营销推广方案恒城纪2014.2.19第一部分商业部分●项目发展基础环境分析●区域商业市场分析●项目地块商业价值分析●商业客群分析及商业定位Part1项目发展基础环境分析●城市认知●区域认知●小结城市城市认认知知--城市城市概况概况?区位：泰安北靠济南，南连济宁，西望聊城，东临莱芜、临沂。?面积：7762平方公里?人口：全市2010年末常住人口549.42万人，增长4.5‰，其中城镇人口258.2万人。?定位：泰安位于山东省中部，是国家历史文化名城，1982年被国务院列为第一批对外开放旅游城市，辖泰山区、岱岳区、新泰市、肥城市、宁阳县、东平县6个县市区。依山而建，山城一体，是“一山、一水、一圣人”旅游热线的中点，旅游资源得天独厚。泰山，是“五岳之首”、“中华国山”，于1987年被列入世界自然文化遗产名录，成为世界第一个自然文化双遗产。泰安常住人口约549.42万（2010年），北靠省会城市济南，是济南市向南联系的门户，处于济南都市圈的核心区，是山东省著名的历史文化旅游名城。城市城市认认知知--城市城市规划规划?泰安中心城规划形成“一主一副”的空间布局结构。“一主”为主城即泰城，“一副”为南部新城。?主城形成“一个中心，两轴两带，六大组团”的空间结构。?一个中心：城市的中心地区；?两轴：历史文化轴和时代发展轴；?两带：泮河风光带和环山绿化带；?六大组团：东部新区组团、西南新区组团、新客站组团、农业高科园组团、天平组团和旅游经济开发区组团。项目地项目地位于泰安市区东北部，距市中心约6公里左右，国家级风景名胜区泰山的东麓，属东部新区组团。城市城市认认知知--旅游旅游资资源源?泰安因泰山而得名，寓国泰民安之意。泰安是我国古文化的发祥地之一，五万年前就有人类在此生息、繁衍；五千年前出现了灿烂的大汶口文化等文化遗址，形成泰山文化圈；?现有泰山旅游景区及方特欢乐世界、花样年华、汉明堂、封禅大典、太阳部落、彩石溪等文化旅游资源，年旅游人口约在3000余万。1、从全市旅游资源的分布情况来看主要集中在中东部；2、近年来泰安市旅游业迅猛发展，2012年全市共接待境内外游客4357.1万人次，比2011年同比增长16.9%。3、2012年实现旅游总收入387.5亿元,逐渐由“泰山游”向“泰安游”转变,成为经济增长的新动力。城市城市认认知知--经济概况经济概况近几年全市GDP及涨幅1000025471715.72051.72304.31000100GDP产值增长率1012009年2010年2011年2012年0.113.60%13.70%11.50%10.70%泰安市GDP产值2012年突破2500亿元大关，且从上表可以看出从2009年以来始终保持在两位数高速增长，体现出泰安经济整体向上，健康稳定发展的态势，为房地产业发展奠定了良好的经济基础。城市城市认认知知--人均人均GDPGDP概况概况泰安市人均GDP及增长情况37633400003148027736300002256318347200001000022.93%18.58%22.98%013.50%19.55%2006年2007年2008年2009年2010年人均GDP人均GDP增长率（%）2010年泰安市人均GDP增速明显，达到37633元人民币的水平，比2009年增长19.55%，使客户的购买力逐渐增强，促使泰安房地产市场健康、稳定发展。区区域域认认知知--区区域域规划规划以人文生态为主导大型生态社区“碧霞湖国际社区”发展新引擎城市生活新高地区区域域认认知知--区区域域规划规划?碧霞湖国际社区规划四至：西起明堂路，东至芝田河，北起碧霞大街，南至发展大街。?总用地面积：东西宽约2200m，南北长约1700m，规划总用地面积约350.09公顷（合5251亩）。?总居住人口：建成后总居住人口达6.78万人。注：以上数据来源于碧霞湖国际社区规划方案。碧霞湖国际社区是以人文生态、居住为主导的东部新城核心，本项目处于该大型社区之内，满足居住者的生活需求可以成为项目商业的一个发展机会点。区区域域认认知知--区区域域规划规划鲁商综合体地地块项目规划规划效果效果图图鲁商综合体项目位于项目东侧，总投资180亿元，总占地约2100亩，2月17日已完成奠基仪式，首期住宅项目的开发会为本项目商业提供人流支撑。小结从城市格局及区域发展情况看，项目地所处的东部新区因政府的美好规划而备受瞩目，项目周边地块集群效应已初见端倪，东部新区目前正逐步成为投资置业的黄金地段，将会吸引更多的投资者和工作人员，产生更多的居住需求，为商业发展提供更广阔的空间。城市经济、人均收入的持续增长，为房地产业持续发展提供了良好的基础；同时人均收入的不断增长，说明消费者的消费能力不断增强，为房地产业发展提供良好的基础。根据碧霞湖国际社区规划，未来碧霞湖国际社区总居住人口可达6.78万人，属东部新区，人口消费潜力不可估量，而且鲁商综合体项目已经完成奠基，预计一期启动住宅部分，会为本项目商业发展提供契机，同时鲁商在业内有“小万达”之称，鲁商的入驻会对本区域商业价值起到提升作用。Part2区域商业市场分析●城市主要商圈分析●项目地所处商圈分析●东部商圈主要商业项目分析●小结城市主要商圈分析城市主要商圈分析--商圈商圈划划分分商圈划分商圈名称核心商圈火车站商圈、财源街商圈青年路商圈、市政广场商圈、长城路商圈、泰山大街商圈、龙潭南路次级商圈商圈、温泉路商圈边缘商圈高新区商圈、高铁区商圈、南外环商圈城市主要商圈分析城市主要商圈分析--分布分布图图城北商圈泰山广场商圈温泉路商圈火车站商圈财源街商圈泰山大街商圈高铁区商圈高新区商圈主要商圈分布图本本项项目在商圈中的位目在商圈中的位置置项目地?项目三期西临明堂路，北临环山路，位于项目一二期的西侧?本项目位于温泉路东部商圈，属城市次级商圈温泉路东部商圈?本项目不在温泉路商圈的中心位置，位置偏东部，目前项目周边商业氛围尚未形成温温泉泉路商圈的地位路商圈的地位?泰安东部商圈温泉路商圈亦可称为东部商圈（方案以下简称东部商圈），区域跨度较大，沿虎山东路-虎山路-温泉路南段以东都是其辐射的主要范围。?东部社区服务型商圈温泉路商圈是一个自给自足型的社区配套商圈，东部居民的主要日常消费还是主要集中在东部完成，这跟泰安居民的就近消费习惯有着密切关系。东部居住人口集中，小区人口密度大，区域消费总量较大，这是支撑东部商圈发展的基础。温温泉泉路商圈的路商圈的现状现状及前景及前景?商圈现状现有商业氛围较为淡薄，温泉路商圈各个业态业种分布不均衡，大多都是零散的自主经营，多以街道和社区的形式的存在，各个产业缺乏有效的整合聚集；?未来发展前景较好?首先良好的市政配套及便利交通提供了优越的外部环境；随着碧霞湖国际社区的推进，周边的配套会更加完善；?东部人口基数大，强力的消费总量为商圈的发展提供了基础；?商业的发展不仅看人口数量，更要有产业的支持，如方特欢乐世界、啤酒生肖园、云谷产业园等，目前鲁商综合体的入驻，将会吸引更多的商业聚集于此，推动本商圈的发展。东东部商圈主要商部商圈主要商业项业项目分析目分析方特欢乐世界快乐驿站项目地项目名称销售及经营状态在营项目，属景区商业街性方特欢乐世界质，主要服务于方特项目在售项目，定位中高档，主快乐驿站要以餐饮、娱乐为主，商铺面积较大大安绿世界不对外销售，公司内部消化泰豪名城在售项目，已基本售罄在营项目，剩余3套内街商大安绿世界安居上上城铺泰豪名城马上动工，预计一期先推住鲁商综合体宅安居上上城据调研，目前本项目周边商业项目不多，在售的只有快乐驿站和泰豪名城，且泰豪名城已基本售罄，周边现存的商业体量不大，而且本项目要与快乐驿站项目定位区别开来，因此整个市场竞争压力不是很大，为本项目入市提供良好机会项项目目周周边边商商业业分析分析--方特商方特商业业街街目前正进行新一轮招商，主要规划有汉庭快捷酒店、家庭别墅旅馆、足浴会所、配套超市等项项目目周周边边商商业业分析分析--快快乐驿乐驿站站项目基础信息开发商山东银光集团地址环山路与明堂路交汇处路西（方特欢乐世界对过）建筑面积2.6万平米容积率0.8用地性质商业用地侧重于“夜间消费”，总投资2.9亿元，集特色餐饮、酒吧、休闲娱乐等于一体，主要定位有茶道文化尚所、、中餐私房菜、快餐等，目标定位是打造泰城“旅游休闲地、特色新街区”，定位以中高档业态为主。项目定位主要以餐饮为主，通过调查，该项目户型面积较大，类型有单独一层6套，面积较小在30平左右，部分一拖二户型，80%是一拖三的类型，最小面积是152平，最大能达到1000平，目前还未开盘，项目蓄客时间较长，认筹情况不是很理想。项项目目周周边边商商业业分析分析--大安大安绿绿世界世界项目基础信息开发商山东大安建业地产开发有限公司地址碧霞湖路南段与老泰莱路交汇处物业类型4栋多层、7栋高层、8栋小高层、沿街商业容积率1.6项目定位用眼睛呼吸的房子（20万㎡生态园林健康人居大盘）商业规划为沿街住宅楼的底商，两层带卫生间，商业主力面积90—300平米，均价商业11000元左右开发公司内部消化为主少量对外发售，22项项目目周周边边商商业业分析分析--泰泰豪豪名城名城项目基础信息开发商山东泰豪房地产开发有限公司地址东岳大街东首小井转盘西南总建筑面积13.8万平米物业类型4栋高层住宅，1座星级酒店，1座大型商超容积率2.9总户数650户交房时间大约在2014年3月高层住宅底商与沿街商铺，北侧沿东岳大街商业、西侧、南侧内街，两层带卫生间和商业单层无卫生间，商业规划为小面积为主，主力面积30—70平米内街均价21000元/平，沿东岳大街外街商业均价23000