谨呈：天津华北集团领袖之风，大器天成华北集团|珑著项目营销代理投标报告世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES亿城堂庭项目组思维逻辑导图目标盘点通过项目库存找到去化重点营销破局围绕客户动线让客户来、留、成专属服务利用世联价值提供专属营销服务团队展示最优质的团队力量快速切入亿城堂庭项目组目标盘点亿城堂庭项目组2014年本案目标盘点?目标分解：185-220大户型6.8亿2014年，=96%去化=月均1021套亿+10亿=大户型规模去化78-135小户型3.2亿=100%去化=月均17套?目标解读：185平以上大户型，总价平台260-320万/套，月均去化均匀去化模式21套，7倍于现有去化速度3倍于北辰市场250万以上产品市场速度亿城堂庭项目组2014年本案推售策略1、脉冲式销售，小步快跑，持续牵引市场关注：首开引爆建立市场影响力，之后小幅加推，次次高去化2、大户型提升项目形象，小户型暖场持续市场热度3、给每次开盘一个理由2014年年度首开、楼王加推、一线高尔夫景观组团加推4、与竞争市场集中推售形成错峰销售，建议4月为首开期亿城堂庭项目组14年营销总控4月5月67月8月9月10月11月12月月园林示范区开放营销节点+144样板间开放5号楼跃层+9号楼2门4号楼加推2号楼加推3号楼加推推售节奏12号楼2门，首开+12号楼1门，二开185、220平36套；135平58套；185、220平185、220平185、220平推售产品2-3居产品72套；2-3居产品47套；36套36套36套月任务分解90套33套78套42套42套45套24套15套事件活动大宅大设计讲座园林示范区开放藏古纳今鉴宝营销分期营销蓄势期开盘引爆期持续热销期l形象更换及价值传递l聚焦开盘目标，引爆市l自设节点多频次加推加推l线上线下推广全线启动，聚焦双场l年底答谢线客户储备l媒体宣传配合l客户预期及粘度管理l业主维系亿城堂庭项目组营销破局亿城堂庭项目组营销核心命题1让客户来——线上线下组合拳，精准定位，全面覆盖目标区域2让客户留——定制动线、物业服务、多种类活动，逐步夯实客户3让客户成——紧凑的销售节点布局，逐步挤压客户成交亿城堂庭项目组“让客户来”1线上推广——对话城市媒体，少量线上节点性爆发，利用新媒体扩大认知2线下拓客——全方位客户召集，精准封锁潜在客户衣食住行，渠道全面开花3量级活动——增加项目知名度和项目的话题性，给客户一个来的理由亿城堂庭项目组【推广排布】线上围绕大户型重新树立形象，串联所有营销动作，形成推广合力，更有效扩大项目影响力；线下在保持大户型推广力度的前提下，增加小户型推广，以成交客户地图为依据，组合手段针对性推广，促成销售更上一层楼；亿城堂庭项目组线上媒体建立绝对稀缺地位【线上总控】少量线上节点性爆发，引爆全市认知重大营销节点时间安排3.30城市4.30新报快报2.27新报5.29/8.28/10.9/11.13城市快报（投硬广送夹报，4.17晚报2014年夹报辐射地铁沿线）2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年持续电商，每三个月更换一个电商品牌；网络硬广软文持续全年持续户外，不同节点画面及时更换3.14、4.11三4.10-4.25佳电视购物广告交通台广播推广诉求2.27：新形象亮相：3.30/4.17：首开在即4.30：热销证言亿城堂庭项目组【线上媒体】户外当“报广”用，节点突出户外点位户外点位位置覆盖范围分级项目通路扫描，引导辰昌路、北辰道客户到访。一级丁字沽三号路大三面高项目地界指引，引导炮客户到访。武清城区繁华路段，武清一商友谊楼体广告项目信息释放。二级竞品道路拦截、城市红桥区光荣道主干道拦截人流量大的地段，广三级鞍山西道、芥园道泛召集客户?画面更换频率：2月起，每月更新一次。?画面内容：不断释放节点信息，如185-220㎡尊享户型全城启幕；法式园林华彩绽放；开盘倒计时等不断给往来客户制造紧迫感和新鲜感。亿城堂庭项目组对话城市媒体——报纸、电视购物【线上媒体】少量线上节点性爆发，引爆全市认知?主流报纸具有广泛性和快速性的特点。在项目营销节点前后进行主流报纸的头条刊登，使信息快速的传播到客户中去?电视购物方便快捷，客户群体广泛。通过电视+电话（短信）+直邮目录等多种方式满足用户的购买需求亿城堂庭项目组对话城市媒体——网络、广播【线上媒体】少量线上节点性爆发，引爆全市认知网络：形式：硬广——对联、通栏（3-4月开盘前后集中释放）搜房门户网站软文——图文结合、即时报道（两周一篇软文直接面向购房需求人群，扩大认知面。，释放项目动态/房源信息/活动信息）论坛维护——1、配合活动，软文宣传炒作2、项目动态、营销信息及时更新全国性门户网站3、主动发起话题，阐述项目卖点，对项新浪、搜狐等大型门户网站，全国同步释放软文+房目进度随时更新源信息，释放线上声音。广播：节点前选择主流电台（如FM99、FM92.5）进行投放首开前启动广播，可奠定较好的项目形象投放频次建议：选择收听率较高的时段，如早8点至9点、晚6点至7亿城堂点，以庭10项秒及目15秒组广告交替进行建立本案专属微信群，【线上媒体】利用新型媒体，扩大“微信族”认知微信的公共账号——在满足这种更微观的需求的同时，维持一定程度的社区黏性。珑著微信的内容规划：1、吸引人注意的实时新闻在对微博的信息轰炸疲劳了之后，大家发现公共账号还是不错的，虽然用户基数会变少，但沟通和传播的效率提升了许多2、与项目相关的利好、配套、节点、故事。3、生活百科类4、天气预报于是现在最适合开公共账号的平台是什么?活动规划：定期组织微信客户进行线下活动，提升到访量时间规划：每日发送下午6点左右一条微信设置流程申请微信公共账号，获得资格认证微信设立项目主页，上传项目效果图，项目信息任何好友可将本案微信加为好友利用搜索“附近的人”网罗项目周边好友将所有购买或未购买客户全部加入微信群时事播报项目营销信息，动态，播报实景照片亿城堂庭项目组【线上媒体】建立本案新浪微博，扩大业内认知重复提及案名，自设话题，引起业内人士与客户关注ü资格验证ü##系列,提高关注度与转发率ü与新浪微博合作，发起XX微宣传片ü发起@活动，现场落地——网罗全市客户“@XX，至售楼处参加抽奖”“华北集团总裁话说珑著”——项目起源、价值点与营销动态“珑著样板间及示范区图片赏析”——项目效果图、户型图“#XX新语#”微博事件炒作：十一黄金周出游漫画——客户对项目上反馈与客户语录“#XX家居小百科#”——摘录装修、家居中亮点“#XX舌尖上的天津#”——摘录美食鉴赏“#设计生活品鉴XX#”——摘录生活中趣闻、琐事l结合十一黄金周出游特点，策划十一出游漫画亿城堂庭项目组“【线下渠道全面开百日执大战花】行细”14类巡展场案重社区+商圈+超市+企业，分组聚焦2线下媒体深耕重短信管理+定向夹报+邀约式直投3定向媒体运用重车主+西站客户+地铁人群亿城堂庭项目组线下渠道【线下渠道】全面覆盖目标客群二开、示范首开区开放加推加推加推2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月社区巡展2.20启动，20人，每天2个社区，2天1个社区6.20启动10人，每天1个社区6.20启动，5人，每2天1个商圈商圈巡展2.20启动，10人，每天1个商圈2.20启动，10人，每天2个超市超市巡展3.15启动，5人，每天1个企业企业巡展2.20启动，10人，每天100个电话CALL客6.20启动，5人，每天100个电话每周7天，每天15万，一周共105万每周5天，每天15万，一周共75万短信夹报3.1启动，每周2天，每周共8万份直投定向媒体3.1启动，每周2次，每周共1万份亿城堂庭项目组【线下渠道】第一类：社区派单?目标：2天1个社区，每天2个社区?形式：巡展+问卷+派单+礼品（扇子）?物料：遮阳篷+桌椅+展板（桁架/易拉宝）+条幅?重点社区产出维度：本区域内高端老社区地缘区域社区梳理依据：地毯式搜索三区高端社区北辰区共计86个小区，重点小区21个世联3大高端项目红桥客户产出社区北辰奥园板块红桥区共计62个小区，重点小区13个水木天成板块芥园道沿线板块南开区共计38个小区，重点小区10个亿城堂庭项目组【线下渠道】第一类：社区派单?周边高端客户产出区域：主要采用派单形式1、北辰奥林匹克花园、瑞景花园、万达花园等主要产出社区，2、南开：黄河道、密云路、鞍山西道周边社区；3、红桥：芥园道、咸阳北路、丁字沽三号路等主干道路及社区；北辰红桥南开亿城堂庭项目组【线下渠道】第二类：商圈派单瑞景商圈?目标：每天1个商圈凯莱赛商圈商圈?大胡同商圈派单?瑞景商圈?凯莱赛商圈派单+巡展?登发装饰城+红星美凯龙+欧亚达派单登发装饰城+红星美大胡同商圈?形式：1名策划每日带领2凯龙+欧亚达组大学生选择1个商圈进行派单及小老板现场沟通组渠道商圈【人员配备】每天每个商圈1名策划、2名大学生每天累计：1名销售，2名大学生亿城堂庭项目组【线下渠道】第二类：商圈巡展商圈拓展方式：商圈采取调查问卷的形式进行，同时现场搭配昭示性活动，如现场表演、抽奖等，吸引客户关注和到访，增加成交几率。口径：“您好，我是XXX大学的学生，需要完成社会调查课题，希望您可以帮忙。凡是填写调查问卷的客户均有机会参与现场抽奖，并且携带项目宣传页到访礼折角，可到销售现场领取一份精美礼品”。亿城堂庭项目组【线下渠道】第三类：超市派单人人乐购物广场（西湖水木天成物美超市道店）?目标：每天2个超市?乐天玛特、华润万家、易买得河北米兰超市北辰易初莲花、人人乐河北乐购（金钟河大?形式：1名销售每日带领2组新安及乐天百货街）大学生