恒辉·市场研究中心2014年6月15日许昌生态园市场调研报告Part1区域解读信阳市中原城市群、中原经济区核心城市之一现辖禹州市、长葛市、许昌县、鄢陵县，襄城县、魏都区和东城区共7个县(市、区)全境总面积4996平方公里，总人口485万人许昌市位于河南省中部，北临黄河，西依伏牛山、嵩山，东、南接黄淮海大平原许昌概况”等荣誉称号国家园林城市”、“中国优秀旅游城市许昌又称莲城，为中国历史文化名城，中国三国文化之乡连续多年获得“著名景点有曹丞相府、花都温泉、神垕古镇、春秋楼、鄢陵花博园等许昌名片许昌市许昌地理位置优越，交通便利许昌市区距新郑国际机场仅有50公里，且有高速公路直达机场京广高铁、京广铁路、京港澳高速、郑尧高速、永登高速、兰南高速、107国道、311国道，以及规划中的郑渝高铁、郑合高铁、郑许城铁、许漯城铁、许平城铁等穿境而过交通情况许昌市GDP逐年稳步增长，2013年达到1903亿元城市经济的稳步发展，客观上为房地产市场的发展奠定了良好的基础经济发展2008-2013年许昌城镇人均可支配收入和消费水平不断提高2013年城镇人均收入达到21717元，人均消费达到15093元居民消费能力不断增强人均收入及消费其中，住宅开发投资额达89.2亿元，环比上升39.1%2013年1~12月房地产投资额达120.6亿元，大幅上升35.1%受国家宏观调控政策的影响，许昌市房地产市场开发投资额在2012年出现下滑随着整体市场回暖，2013年投资额大幅增长，房地产开发投资按照“东扩北移”的基本思路将许昌东区提升为政治，商务中心同时加强中心城区的商业职能，重点在于历史展示，建成旅游服务、文化展示中心许昌发展规划——城市发展规划许昌县环抱许昌市区，总面积1002平方公里，总人口80万河南省首批对外开放重点县和发展开放型经济先进县全国重要的档发加工出口基地、汽车传动轴生产基地、腐竹生产集散地河南农业大学许昌校区坐落在此许昌县简况Part2土地市场分析2014年1月-5月，许昌市商品房用地共供应17幅，成交21幅，呈现供不应求态势其中，一月土地成交18幅，占1月-4月成交总数的82%。商品房土地供求2014年1月-5月，许昌市土地共供应1067亩，成交1631亩其中，住宅用地供应480亩，占总供应量的45%住宅用地成交626亩，占总成交量的38%商品房土地供求2014年1月-5月，许昌市商品房用地成交21幅，成交单价相对分散其中，住宅用地单价范围在107-378万元/亩，商服用地单价105-679万元/亩。1榆柳北街东侧商服用地0.300327312302西大街北侧、清虚街西侧商服用地0.346832316803建设路以北、察院东街以东商服用地2.9439679300004建设路以北、察院东街以西商服用地1.5439648150005宏腾路北侧商服用地1.040210616506建设路北侧、瑞贝卡大酒店西侧商服用地0.19171584537莲城大道北侧、魏文璐东侧商服用地0.980618326908魏武大道与龙兴路交叉口东北角商服用地5.8858206182009七一路与南关大街交叉口东南角商服用地0.5073151115010芙蓉大道与竹林路交汇处东侧商服用地1.3631105214911芙蓉大道与竹林路交汇处东侧商服用地1.2577105198412华佗路中段北侧住宅用地3.8674107621713文峰路东侧、新兴路北侧住宅用地5.6881621379114仓库路西侧住宅用地2.1481151485015魏文路与陈庄街交叉口东南角住宅用地9.70312012930016魏文路与南海街交叉口东北角住宅用地6.46122011950017德星路与南海街交叉口西北角住宅用地6.58482022000018七一路北侧、南顺河街南侧住宅用地1.6926200508919魏武大道与南海街交叉口东南角住宅用地4.20241761110020西署街南侧住宅用地0.9979192288021文峰路东侧、振兴路南侧住宅用地0.36993782100编号地块位置土地性质出让面积（公顷）均价（万元/亩）成交价（万元）商品房用地成交明细Part3竞品市场分析本案京港澳高速生物医药产业园中原电气谷烟草产业园石武高铁区域规划区域规划1项目周边规划有中原电气谷、烟草产业园及生物医药产业园等，随着相关企业的入驻，高端居所的需求将有所增长。项目认知项目认知里10公本案里公3项目区位项目区位2宗地位于许昌县东部新元大道与京港澳高速交汇处距离许昌县政府约3公里，距离许昌市政府约10公里。属于城市发展新区域项目认知项目认知新元大道昌盛路许州路京港澳高速石武高铁1322134本案高速出口54区域交通区域交通3宗地位于新元大道以南，许州路以东，昌盛路以北，规划玉兰路以西片区。京港澳高速穿过地块，地块西侧靠近石武高铁，交通便利5项目认知项目认知本案宗地现状较为平坦，利于后期开发地块内部有两条高压线穿过，改造费用约2500-3000万元，影响较大地块现状地块现状4京港澳高速一瞥地块内部地块内河沟高压线项目认知项目认知Swot分析Swot分析Strengths优势分析Weaknesses劣势分析1、地块平坦，易于整体规划;2、紧邻京港澳高速和新元大道，交通便利；3、地块东边规划为公园用地，自然资源较好。1、地块远离许昌市区，区域内生活配套匮乏，无居住氛围；2、京珠高速、石武高铁穿过地块，噪音污染严重；3、两条高压线穿过，对地块的影响较大。Opportunities机会分析Threats威胁分析1、许昌新区的快速规划发展，将缩短项目的开发周期；2、许昌市区低密度产品供应较少，对高端产品有一定需求；3、随着地块东侧玉兰路的开通，将大大增加项目周边人流量。1、国家对房地产市场的宏观调控具有不确定性；2、银行银根紧缩，贷款利率上浮，对项目后期销售会产生一定影响；3、周边参考项目较少，短时间内整体认知度不高。5项目认知项目认知㎡22.58万㎡20.33万，月均销售，月均销售㎡271万㎡244万其中，住宅销售面积2013年商品房成交面积达到许昌市商品房市场不断成熟，商品房年成交面积逐渐增加商品房市场建业生态新城建业生态新城鄢陵县花都温泉小镇花都温泉小镇阳光花墅阳光花墅建业森林半岛建业森林半岛东岸华城东岸华城许昌县潩水庄园潩水庄园许昌市英地泰和苑英地泰和苑主要竞品市场分布图竞品市场）00高层3300英地泰和院300552.5别墅、小高层、高层两房89三房114-137高层3200小高层3400建业生态新城23001821.02别墅、洋房80-425别墅6500洋房3500花都温泉小镇1036321.0别墅别墅223-268别墅8000-9000东岸华城128283.5别墅、小高、高层别墅236别墅10000阳光花墅150302.94多层、小高层、高层三房139-187四房162洋房6500-7500高层5000建业·森林半岛122243.0高层、小高层两房85三房127高层5100许昌县许昌市鄢陵县㎡㎡）容积率物业类型主推户型（）均价（元/㎡许昌市在售高端项目较少，主要有建业生态新城、花都温泉小镇、东岸华城、潩水庄园等，别墅面积集中在223-425之间，由于各竞品相距较远，价格可比性较低潩水庄园564702.13高层、小高层、洋房、别墅三房112-143四房144-175洋房4350小高层38㎡项目名称占地面积（亩）建筑面积（万竞品参数比较建业·生态新城1600：建业·生态新城建业·生态新城1㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡311开发商：鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司项目位置：鄢陵县陈化店镇国道路北占地面积：2300亩建筑面积：182万容积率：1.02绿化率：75%物业类型：别墅、洋房装修情况：毛坯开盘时间：2014年5月24日主力户型：两房80；三房112-182；四房170-327；五房359-505；六房425成交均价：洋房3500元/别墅6500元/物业公司：建业物业车位（一）基本概况鄢陵县鄢陵县水系别墅洋房建业·生态新城建业·生态新城1项目建筑风格融合中式、北美、地中海、法式、欧式五大风情庭园，引活水入城。项目内部配有温泉酒店、国际会议中心、欧洲风情商业小镇、文化艺术中心、健康中心、运动中心、本源社区书院、水资源博物馆等。项目于5月24日开盘，推出500余套，开盘当天销售约400套。别墅售价㎡㎡6500元/左右，洋房售价3500元/左右。（二）规划分析鄢陵县鄢陵县F户型一层F户型二层㎡汤泉别院F户型117标准户型图㎡汤泉别院G户型156标准户型图建业·生态新城建业·生态新城1G户型一层G户型二层G户型三层（三）产品分析①鄢陵县鄢陵县E户型三层E户型二层E户型一层E户型负一层㎡汤泉别院E户型284标准户型图建业·生态新城建业·生态新城1（三）产品分析②鄢陵县鄢陵县LED售楼部售楼部区位图显示屏建业·生态新城建业·生态新城1（四）营销中心鄢陵县鄢陵县别墅外立面客厅卧室书房建业·生态新城建业·生态新城1（五）样板间鄢陵县鄢陵县花都温泉小镇花都温泉小镇㎡㎡㎡-2开发商：河南永达地产有限公司项目位置：鄢陵东部中原生态旅游区占地面积：1036亩建筑面积：32万容积率：1.0绿化率：60%装修情况：毛坯物业类型：别墅主力户型：223-268独栋别墅成交均价：别墅8000-9000元/物业公司：珠江酒店物业管理有限公司停车位:1:1.5交房时间：现房（一）基本概况鄢陵县鄢陵县花都温泉小镇花都温泉小镇2㎡项目拥有25000天然湖泊，以温泉为核心，规划为集“度假、休闲、养生、居住”为一体的综合型旅游项目。集度假公馆、企业会所、花都温泉度假区、温泉SPA养