，【唯一官网，谨防假冒】马鞍山核心?城市综合体Thecenterofmaanshan·CityComplexTIMESQUARELAOBAOGUAN老报馆·时代广场《房地产营销策划大全》【唯一客服】：【免费更新】房商网：2014QQ1053527879http://www.fdcsky.net目标解读，按照年底前住宅清盘目标，2014年销售任务为1.58亿元。顺利完成公寓产品销售是销售工作的重中之重。1.58亿元2014年时代广场项目商品住宅产品预计货值在2014年住宅可售货值约1.58亿元，其中公寓产品所占比例最大，为全年销售难点。————住宅货量盘点住宅货量盘点㎡㎡㎡㎡公寓约35-40约550套25000约13000万元住宅98-12350套5360约2800万总计约600套约15800万元产品面积区间套数预计总体量预计货值目前住宅成交率不足5%目前住宅成交率不足5%后期销售成交率提升至15%后期销售成交率提升至15%12个月时间实现住宅清盘实现客户上门4000组350组/月提高成交率实现销售套数约550套提高上门量根据15%的成交转化率计算目标分解按12个月销售周期按12个月销售周期目前月均上门不足100组目前月均上门不足100组项目研判竞争分析市场竞争激烈，以价换量为市场主流。————整体市场整体市场2011年以来马鞍山房地产市场的供应量快速增长，以东方城为代表的大盘均调低价格预期，快速跑量；成交量持续走低，价格低位徘徊。————整体市场整体市场市场低位震荡；?全年成交量持续走低，10月份通过价格短暂冲量，但随后市场量价陷入低谷，月份（年）类别全市住宅商业月可售套数（套）可售面积（㎡）月可售套数（套）可售面积（㎡）201331827287897417208.42104.0278.2741868590117616213.65106.4581.16成交下滑严重，市场库存高————整体市场分析整体市场分析企，市场不容乐观。马鞍山住宅成交2013年1-4月份2014年1-4月份同比增长成交套数（套）34222816-18%成交面积（万方）35.4827.94-21%月份（年）类别全市住宅商业月可售套数（套）可售面积（㎡）月可售套数（套）可售面积（㎡）2014326602144077409307.01156.286.38427035151477305314.21164.0485.052014年1-4月份马鞍山商品住宅成交量2014年马鞍山商品住宅库存量2013年马鞍山商品住宅库存量与去年同期相比马鞍山一季度成交下滑近21%，库存量攀升至164万方，去库存压力巨大低价跑量将会是2014年马鞍山市场的主题总价区间销售套数大华锦绣国际万达广场汇翠名邸和泰304050607080901233423面积区间单价区间大华锦绣国际汇翠名邸市场供应公寓面积集中在40-60，客户承受的总价区间在30-40万㎡公寓市场分析公寓市场分析万达广场和泰㎡公寓项目万达广场公寓和泰国际广场大华锦绣国际汇翠名邸供应量（套）56539014535成交量（套）123340（未开盘）23均价（元/㎡㎡㎡㎡）7300650075006600面积区间40-7643-5068-12853-62总价区间（万元）30-6028-3350-9035-4030405060708090100110120130750066006500一级辐射区，配套一级辐射区，配套CBDCBD㎡㎡㎡㎡㎡开发商马鞍山和泰置业总建筑面积32万方（住宅：20万方，商业12万方）容积率3.0绿化率45%主导产品住宅：83－132公寓：43-50装修状况毛坯销售价格住宅单价：6000元/公寓单价：6500元/（装修标准1200元/）销售情况住宅：317套公寓：34套公寓产品存量356套项目地址马鞍山市江东大道与雨山路交口东南角城市城市————精装公寓和泰国际广场和泰国际广场成熟品质高；成熟品质高；公寓产品面积小、总价低、位置佳，竞争力较强，但公寓首付与住宅首付接近，存在内部产品竞争，影响公寓产品销售；以投资属性为主要推广主题，以投资属性为主要推广主题，————和泰国际广场和泰国际广场强调项目地段位置；强调项目地段位置；㎡㎡㎡㎡㎡开发商大连万达集团总建筑面积76万方容积率4.05绿化率30%主导产品住宅：82－138公寓：40-78装修状况住宅：毛坯公寓：精装销售价格住宅单价：约6000元/公寓单价：约7500元/（精装修：1500元/）销售情况住宅：588套公寓：123套公寓产品存量565套项目地址马鞍山太白大道与钟山路交汇强势品牌，重塑城南商业核心；强势品牌，重塑城南商业核心；精装——公——寓万达广场万达广场公寓产品面积大、单价高，但在强势资源的带动下仍然实现较高的去化率；以投资属性为主要推广主题，强调总以投资属性为主要推广主题，强调总————万达广场万达广场价及投资回报率；价及投资回报率；㎡㎡㎡开发商大华集团马鞍山投资发展有限公司总建筑面积18.8万方容积率2.14绿化率20%主导产品公寓：68-128装修状况公寓：精装销售价格公寓单价：约7500元/（精装修：1000元/）楼盘动态2-15层办卡蓄客公寓产品存量148套项目地址马鞍山大华国际广场城市核心商圈，以地段为唯城市核心商圈，以地段为唯————大华锦绣国际大华锦绣国际一的卖点；一的卖点；寓公装精公寓产品面积大，采用精装修但装修标准低于市场平均水准，在展示、营销、包装、产品均不占优势的情况下，地段是其唯一的卖点；本案的一年的一年””形象差异化突围形象差异化突围低价跑量低价跑量““年年20142014马鞍山市场为马鞍山市场为需要树立独特的项目形象，从市场众多竞品中脱颖而出；1、库存高企，低价跑量：今年1-4月份在价格持续走低的情况下，整体仅去化35万方，目前市场存量高达160万方，去库存压力大；2、营销突围：目前市场公寓产品营销层面强调地段、户型等硬件价值，市场总结MARKETSUMMARIZE客户分析本地投资客户占据绝对比本地投资客户占据绝对比————竞品客户情况竞品客户情况例；例；除东方城这类针对首置刚需100+复式公寓以外，绝大多数小户型产品针对本㎡地市场的投资客户；年轻的过渡性居住群体是重要的补充客群；区域项目名称客群花山区大华锦绣国际自住兼投资5%、投资95%；本地90%、外地10%万达中央城自住兼投资20%、投资80%，本地80%、外地20%朝辉东方城自住30%、投资70%；本地占到90%、外地10%包括南京客户和泰国际广场自住10%，投资90%，本地90%，外地10%雨山区苹果公寓自住20%、投资80%；本地95%、外地5%，售罄；秀山新区台商兴业大厦自住10%、投资90%；本地占到95%、外地5%??区域属性——项目来访客户中地缘性特征较为明显，一方面是周边客户对片区认同度高，另一方面说明项目在市场中影响力不足；1描摹年龄属性——从前期来访投资客户来看，投资客户年龄集中在40-50岁的中年财富阶层，2描摹年龄属性——自住客户的年龄集中在20-30之间，通过走访调查，公寓自住客户大多数都将公寓产品是为婚前过渡性居所；3描摹和县、当涂区县投资客户年轻的刚需客户项目周边投资客户；客户年龄：35-55岁职业：周边个体经营者、工厂职工、企事业单位职工区县投资客户：本地投资客户：自住客户：游离客户群重点客户群核心客户群客户定位客户定位本体分析五大城市中心环绕商业中心政务中心生态中心文化中心传统住宅板块交通中心本案城西核心区域内的成熟住宅板块。城西核心区域内的成熟住宅板块。————区位分析区位分析?????马鞍山长途汽车站、火车站公共交通枢纽；雨山湖公园，马鞍山最大的城市生态公园；八佰伴商圈，马鞍山最核心的城市商业中心；马鞍山市政府、行政职能部门所在地，马鞍山政务中心；市图书馆、博物馆、大剧院，为马鞍山文化中心；交通中心：生态中心：商业中心：政务中心：文化中心：佳山公园佳山公园八佰伴商圈八佰伴商圈马鞍山大剧院马鞍山大剧院市政公园市政公园二公里生活圈雨山湖公园雨山湖公园皇冠假日酒店皇冠假日酒店少年宫少年宫马鞍山图书馆马鞍山图书馆一公里生活圈英子包子英子包子苏果超市苏果超市周边生活配套成熟完善，城市优质周边生活配套成熟完善，城市优质朱然公园朱然公园本案雨山公园雨山公园红星中学红星中学————区位分析区位分析配套触手可及。配套触手可及。项目周边二公里半径内，几乎可以享受到马鞍山所有的高端配套资源；城市配套便捷：项目周边一公里半径内，超市、学校、菜市场各类基本生活配套齐全；生活配套成熟：居然之家家居卖场城市综合体，全新生活体验————集中式商业体商业升级换代???2.5万方综合性商业体；6.5万方居然之家旗舰店；近10万方城市综合体，引领区域商业升级换代；本体分析本体分析项目周边原有商业配套以门面、超市、菜市场等低端商业为主，只能满足周边居民的简单的日常购物需求；商业现状：项目近10万方的集中式商业，将购物、休闲、娱乐集为一体，带来全新的消费体验，改变现有商业格局；商业未来：服务创造价值服务创造价值全新生活体验全新生活体验项目大规模集中式商业实现区域商业升级，带来全新的休闲项目地处城西核心，周边生活配套齐全，生活便捷度高，但背城西核心综合体，城西核心综合体，靠厂区环境污染较重，片区形象较差；生活体验；1、城西核心：2、综合体价值：项目总结PROJECTSUMMARIZE市场中竞争项目普遍采用地段+价格的推广形象，温目前项目来访主要依赖周边路过客户，项目传播范围狭项目周边配套齐全，硬件设施完善，但板块形象较差，吞水的推广手法不能在短时间内引爆市场，本案需要树立独特的形象从市场中脱颖