价格培训项目情况介绍?第一部分：洛阳房地产市场状况?第二部分：竞争楼盘项目概况?第三部分：市场分析?第四部分：价格制定依据?第五部分：价格明细第一部分：洛阳房地产市场状况1、洛阳城市经济发展概况洛阳市是河南重要的工业城市，经济基础良好，人均GDP仅次于郑州，列河南省第二位。近年来，洛阳经济持续高速增长，2007年全市国民生产总值达到1595.7亿元，比上年净增262亿元，增长16.0%，超额完成省定目标，分别比全国、全省高4.6个和1.6个百分点，连续20个季度保持15%以上的高位增长。GDP排名全国47位，已经超过了合肥、南昌、扬州、太原、南宁、昆明等重要城市。其中，第一产业增加值154.0亿元，增长5.5%；第二产业增加值969.8亿元，增长19.1%；第三产业增加值471.7亿元，增长12.8%。全口径财政收入突破200亿元，达到223.4亿元，增长44.6%01-07年洛阳GDP增长趋16001600势1331。714001111。512009051000800686。246560044240020002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2、房地产市场发展情况2007年在国家整体上对房地产市场采取宏观调控政策的情况下，洛阳房地产市场强势不衰。根据洛阳市房地产市场管理处统计，全年洛阳市实现商品房备案销售437.9万平方米，交易金额达103亿元，商品房销售均价多层已达到2200元/平方米的水平，高层大部分已达到3000元以上。房地产开发商也增加到280多家。二手房也在这一年实现了飞速发展。年份施工面积竣工面积销售总面积销售总金额住宅销售均价㎡/元2004年500万138万131.49万26.12亿19862005年600万159万143.7万31.24亿21742006年694万240万323.7万61.5亿19002007年980万280万439.7万103.9亿255504-07年上半年商品房投放面积对比300270256.88240210196.55180150143.212089.749065.7960300单位：万平米2004年2005年2006年2007年1季2007年2季度度2006年洛阳批准预售的房地产项目有97个，总投放面积为256.68万平方米，与2005年相比增加30.6％，比2004年增加了79.2％，2007年以来，一季度投放面积为65.79万平米，二季度为89.74万平米，上半年投放量基本等同于04年全年投放量。3、房地产市场供应及销售情况?洛阳市场开发量逐年增大，据房管部门透露，2008年完成商品房投资72亿元以上，施工面积1000万平方米以上，竣工面积300万平方米以上；而2007年市场消化量为439.7万平方。今年的市场竞争环境可见激烈。?06、07年，洛阳市场整体预售量持续攀升，而消化量增幅较小，市场存量继续增大。?洛阳房地产市场平均价格有所上升，整体洛阳市场住宅销售均价仍在2500元左右徘徊,价格导向仍是居民购房时的重要考虑因素。第二部分：竞争楼盘项目概况凯瑞·国宝花园3期—香泊湾?产品概况?凯瑞国宝花园位于洛阳市洛南新区，东临王城大道，西临大学路，北临开元大道，南接牡丹大道。?项目总规划建设用地面积51.88公顷，其中住宅用地面积25.4公顷，绿化用地面积12.41公顷，项目总建筑面积31.2平方米，住宅建筑面积25.8万平方米，是洛阳最高档次的低密度住宅区。?核心推广定位：别墅区中的花园洋房?产品类型：?花园洋房、高层。?楼层栋数：?4栋高层和6栋花园洋房。?花园洋房为4层、6层、8层带电梯，?高层为15层和18层，?共计600多户?开发商：洛阳凯瑞房地产置业有限公司?建筑规划：北京三磊?景观设计：香港明瑞?价格政策:?价格：高层大概的价格在3700-3800左右，实现均价约在2750-2850元/平方左右。花园洋房4300-4500左右，实现均价约3500-3750元/平方。目前在和建专谈团购，团购价格2730元/平方。目前暂定5月中开始选房。?优惠政策：入会金5万元。高层可享受8折优惠，花园洋房可享受8.8折优惠，(开盘后一次性付款还可享受5%优惠)，现入会135个，入会的客户可以在10栋楼的所有房源进行选房，如后期不满意可退房。?产品配比：?37-40平方一房占8%113平方左右占10%?143-149平方三房占50%150-160四房占23%?220平方左右顶复占8%泉舜·财富中心?产品概况?泉舜财富中心位于洛阳新区市政府正南方，正对开阳湖音乐喷泉，总规划建筑面积118万平方米，?将商业、办公、酒店、居住等丰富的业态组合在一起，划分为财富国际住区、财富时代广场、财富商务中心、财富国际酒店、财富国际公寓五大片区；?产品类型：高层。?楼层栋数：2栋33层，分为2梯2户和2梯3户，共计510户?开发商：泉舜集团洛阳置业有限公司?核心推广定位：118万平米国际都会中心?价格政策?价格：起价3500元/平方，均价4000元/平方?优惠政策：五月一日之前排号前100名每平方优惠200元。5.1日正式排号：交1万抵2万，自排号之日起到认购，每天可再优惠300元。?产品配比：?108平方两房占20%150-160平方三房占60%?200平方四房占10%?310平方楼中楼占10%中泰世纪花城4期/畔山花涧?产品概况?中泰世纪花城位于丽春西路西端，西南有周山和国家周山森林园，东临社区1000米滨河水景长廊。?项目分为四期开发。总建筑面积18万平方米，由15栋高层、小高层组成。户型从93平方到162平方的两室，三室和四室的平层和错层。?双泳池社区，室外阳光泳池，室内休闲泳池。暖气，煤气，热水俱全，地下车库；外墙外保温技术及双层玻璃。目前在售四期·畔山花涧总占地60881平方米，规划总建筑面积18万平方米15栋高层、小高层。98—164平方米十余种平层、错层户型。?产品类型：高层、小高层。?楼层栋数：15栋（7栋11层、8栋16层，均为2梯3户典式楼）共计1066套?开发商：洛阳中泰房地产置业有限公司?景观设计：贝尔高林（香港）国际有限公司?核心推广定位：花城间山水畔乐活人生?价格政策?价格：均价3500元/平方?优惠政策：交1万抵2万，自排号之日起到认购，每天可再优惠50元，最高优惠达到1.45万?产品配比?98平方两房占30%?119-140平方三房占50%?160平方四房占20%阳光·双溪布洛?产品概况?阳光.双溪布洛项目是阳光控股集团下属的美基（洛阳）置业有限公司开发建设。?该项目位于洛阳新区滨河公园分区，项目占地80余亩，总建筑面积15万平方米。规划小高层与高层住宅、酒店式公寓、商业、会所?整个项目分三期建设，一期工程将建设4栋（1栋18层，1栋25层，2栋28层）高层住宅楼，建筑面积6万平方米，整个项目计划2010年开发完成。目前在售二期:99到140平米小高层，160到254平米华宅，189到200庭院式错层。?产品类型：?高层、小高层、酒店式公寓、会所、商业。?楼层栋数：?6栋（3栋为28层的高层，1栋为18层的高层，2栋为11层的小高层）?共计360套?开发商：美基（洛阳）置业有限公司?投资商：阳光控股?推广主题：?在领略了上一次巅峰喜悦之后，这一次，是什么又让你如此动容？?从8大园林到3重庭院，新加坡是永恒不变的情怀?庭院友居生活，汇聚自然与人文的上层空间?庭院新加坡，看得见的阶层归家礼仪?当庭院遇见新加坡?内庭外院的新加坡?核心推广定位：庭院里的新加坡?价格政策：?价格：公开认购价均价为3600元/平方?优惠政策：前100名1万抵3万，100号以后1万抵2万，200号以后1万抵1.5万（开盘后一次性优惠2%、按揭优惠1%）?实现均价：3100~3200元?产品配比：?103平方两房占15%?127-159平方三房占65%?195平方四房占15%?252-300平方复式占5%东方今典?产品概况?东方今典占地面积815亩，建筑面积130万平方米，位于洛阳市西苑桥南向西50米，紧邻洛河，2500米沿河风景。?项目北瞰2500米洛河水岸，东靠高端居住区，南依大学城，西临瀛洲大桥。?产品类型：高层、洋房?楼层栋数：洋房为14栋，高层3栋（18—29层）?价格：高层为3400-3600/平方，洋房4600元/平方?开发商：河南东方置地有限公司?投资商：河南东方今典房地产集团有限公司核心推广定位：洛河就是东方今典/洛水之上百万城邦中泰华庭?项目概况：?中泰华庭项目总占地面积为77496平方米，规划总建筑面积达20万平方米;?由上海同济大学规划设计研究院担纲整体规划设计，项目由15栋高层组成;贝尔高林规划“三级立体亲水园林景观”；?开发商：洛阳中泰房地产置业有限公司?核心推广定位：洛河畔?20万平方米水主题园林社区?在售二期?水岸映像?已近尾盘价格政策：价格：公开销售价均价为3500元/平方优惠政策：送价值3万元的全套家电（一次性优惠2%、按揭优惠1%）实现均价：3300元第三部分、市场分析?土地资源丰富,区域规划较好，地产名企进驻和大盘板块逐步形成，价格竞争激烈。?消费者购房的主要因素还是价格，所以如何降低成本，控制容积率，提高性价比将是08高层市场的重点方向?新区商品房将成为开工和销售最活跃区域之一，同时随着洛南新区的逐渐成熟，消费者已开始逐步认同?各个项目的产品性价比不断提高，主要体现在产品质量优异度及使用功能多样化?新区的高层体量预计在08将会达到洛阳市高层总体量的60%左右，区域内竞争激烈。?后市竞争将体现在产品的差异性、附加值和整体品质上。?新区受洛阳大市场及宏观政策