石景山项目定位报告石景山项目定位报告2014-1-15目录一、环境分析二、地块情况三、市场分析四、目标客群五、项目定位六、产品建议七、营销周期·1·【一】环境分析石景山区域概况?石景山区总占地面积84.38平方公里，常住人口60万人。地处长安街延长线，交通便利，到中关村核心区20分钟，到CBD商务区30分钟，到国际机场40分钟。?现阶段，随着首钢的搬迁，石景山区从北京的重工业区，逐渐转型为拥有最大后备发展空间的创新区。在首都文化娱乐休闲区（CRD）规划提出后，石景山区举全区之力，积极引进相关龙头企业，重塑区域形象，推动城市经济转型升级。?十二五期间，石景山将依托国家和北京市产业结构调整、加快经济发展方式转变的有利契机，着力推进“一个科技园区、两个休闲旅游区、三个产业基地、六个商务功能区”12大产业功能区建设。（图例：石景山区十二五规划图）【一】环境分析石景山区域发展空间布局n多区域发展格局成形商务氛围渐趋成熟一轴：长安街西延线综合发展轴一带：永定河绿色生态发展带一核：新首钢高端产业综合服务区一园：中关村石景山园多支点：银河综合商务区、台湾文化创意商务区、西五环现代娱乐区、京西会展商务区、苹果园交通枢纽商务区、天泰旅游休闲区、中国动漫游戏城本案位于银河综合商务区——是石景山区域最成熟的商务区，已经吸引部分大中型企业入驻，是区域商务活动的核心区【一】环境分析石景山区域概况|重点功能区规划?天泰旅游休闲区??银河综合商务区?西五环现代娱乐区?开发生态旅游、?建设集商务办?整合东部现代娱乐文化旅游线路，公、现代商业、区、西五环体育休促进生态休闲与休闲娱乐为一体闲产业带、京燕酒历史文化旅游融的区域性商务商店商务区、TSM商合互动，打造都业中心务区，高标准高品市生态文化旅游质打造西五环现代胜地娱乐区?台湾文化创意商务??中国动漫游戏城?京西会展商务区区?建成集动漫创?构建两岸文化交?建设集会议展作、生产、展流和经贸合作的览、现代金融、示、交易于一新平台，不断扩商务办公等为一体，覆盖完整产大和深化两岸交体的现代化会展业链的国家级文流合作商务中心化创意产业示范园区。【一】环境分析石景山主要功能区——新首钢高端产业服务区距本案直线距离3公里现有规划规划占地8.63平方公里，规划总建筑规模1060万平方米，规划“五区两带”空间格局；工业主题园：突出首钢工业遗址发展文化会展、休闲娱乐和以钢铁产业为主的工业文化旅游；文化创意产业园：首钢总部聚集资源推动打造创意企业集群，重点吸引工业设计、文化传媒、现代传媒等行业；综合服务区：带动律法、金融、交易所、商务服务等第三产业；总部经济区：吸引国内大中型能源、制造、高新技术等产业建立集团总部、研发中心，带动北京西部发展；新首钢高端产业综合服务区示意图综合配套区：围绕后进驻的企业总部及其他行业，建设高端商务配套、教育医疗、文化娱乐、餐饮购物等生活型服务设施。【一】环境分析石景山主要功能区——银河综合商务区银河商务区位于石景山鲁谷地区，区域北至石景山路，南到鲁谷西小区，东至鲁谷大街，西至鲁谷北路。区域整体规划面积18.8公顷。区域发展定位：发展服务金融产业和总部经济为重点，建设成为区域政治、经济、文化核心区。地铁1号线石景山路西五鲁鲁环谷谷北大路街鲁谷路【一】环境分析石景山主要功能区——银河综合商务区开发现状地铁1号线万BHG瀚海商中铁建大长石景山城设大厦目前区域为石景山区最为厦区政府石景山万达广场大成熟度额商务区；厦中铁集团2013年伴随K商务地块本的入市，区域土地开发已案经区域饱和；位北方国际大厦置目前区域还有南侧地块还大唐地块北方中惠未入市。国际中心空地未入市紫御国际【一】环境分析石景山主要政策分析主要政策针对楼宇办公的政策分析?对商业楼宇业主引进符合区主导产业的企业，奖励商务楼?享受国家、北京市相关文化创意、商务金融宇业主入驻企业财政年度额的10%奖励并酌情给予楼宇业、高新技术、体育等产业发展政策外，区内主一定房租补贴主要扶持政策为《关于促进中关村科技园区?经认定新注册符合石景山区域发展的企业在石景山区租用石景山园产业集聚和企业发展的办法》、办公用房的，对区财政贡献额在50万元（含）以上的,《石景山区服务重点企业暂行办法》、《石自注册之日起两年内给予每天每平方米0.5元补贴；对区景山区促进商务楼宇经济发展的暂行办法》财政贡献额不足50万元的,自注册之日起两年内给予每天、《石景山区促进商务金融产业发展的暂行每平方米0.3元补贴。办法》、《石景山区促进文化创意产业发展?对于在我区新设立或新迁入我区、且在我区注册纳税的各的暂行办法》类总部型金融机构，购买自用办公用房，可以享受每平方米1000元人民币的一次性补贴。【一】环境分析石景山区域发展趋势?依托中关村石景山园的特色产业发展，新媒体、动漫产业、电子数码、游戏产业的创新型产业格局初步形成，并成功接纳中关村溢出和转移企业，上下游产业链处于初步完善阶段，未来将成为石景山区首要扶持发展对象；产区域石?“智慧石景山”的概念提出后，石景山区明确将业政策规景高新技术产业发展为支柱性第三产业，并全面山划规划鼓励创新型高新科技产业入驻；?政府规划和产业布局中，现代金融服务和旅游会展业将成为十二五期间帮扶对象，电子商务、金融服务业、旅游、会展等将得到一定发展。总结：加快推进传统工业石景山向绿色生态石景山转型，未来将吸纳更多行业的龙头企业进驻商务办公市场中高端产品稀缺前景广阔【二】地块情况项目宗地北侧：万商花园（东门）内街；南侧：鲁谷路；东侧：银河大街；西侧：万商花园（南门）内街；占地：21071㎡，容积率5%，总建面159447.01㎡其中：地上105886㎡，地下53561㎡还建：写字楼面积21000㎡，供电大厅返还面积1000㎡·2·【二】地块情况4.670m5.040m项目地块条件：1、地块自北向南高差红线外59.997m4.67m，红线内5.04m；2、自北向南196.464m;3、北侧自东向西59.955m；4、南侧自东向西210.786m;196.464m20.95m59.974m55.801m73.467m210.786m+52.58m-0m【二】地块情况周边配套地铁1号线、325路;472路空调;546路;597路;1.公交出行598路;598路区间;663路;959路空调2.酒店万达铂尔曼大饭店、北京万商花园酒店、中础宾馆等3.银行中国银行、中国建设银行、中国工商银行等4.购物华联商厦、万达广场、家乐福等5.餐厅巴贝拉意式休闲餐厅、海底捞火锅、麻辣诱惑等6.运动场馆良子健身、万商运动中心、吉跳龙羽毛球运动中心等·2·【二】地块情况总结：总建筑158916㎡，地上建面105355㎡，地下53561㎡；其中写字楼面积63445㎡，商业（地上三层+地下一层）27000㎡；可售面积占比总建面53.5%·4·【三】市场分析宏观经济1212101088664422002012年国民生产总值17801亿元，三产总值13592亿元，人均国内生产总值87091元，城市化进程90%以上，广义型商业升华转型，主题性购物公园及具个性化消费场所出现。·4·【三】市场分析?北京市人口总数2069万，其中户10籍人口1298万，同比上升2.48%；8642012108?全市居民人均可支配收入36469元6，人均消费性支出24046元，年末42居民储蓄余额21419亿元，同比上0浮13.18%·4·【三】市场分析?全市固定资产投资额6463(亿10元)，其中房地产投资3507(亿8元)，占比54.26%；642012?全年（办公+商业用房）总10体投资总额661亿元环比2011年持平，两项施工面积82949万㎡环比2011年上升612.95%，新开工面积863万㎡环比2011年上升8.55%，4竣工面积467万㎡环比20112年下降2.1%。0·4·【二】市场分析2010.1Q-2013.2Q北京市写字楼新增供求走势2010.1Q-2013.2Q北京市写字楼季度平均成交面积套万数平米2010.1Q-2013.2Q北京市写字楼季度平均供应面积?2010.1Q~2013.2Q北京市写字楼市场季度平均供应面积为34.5万平米，平均成交为50.16万平米，全市供求比为1:1.45；?自2012年1季度起，受住宅市场和宏观经济发展影响，全市写字楼成交市场表活跃，办公供求比进一步攀升；?2013年上半年北京市共计供应办公面积62.72万平米，成交121.74万平米，全市办公供求比攀升至1：1.94。【三】市场分析2013年二季度北京办公市场供求套均面积走势套均面积：平米?2010.1Q~2013.2Q北京市总计供应新增办公面积388.35万平米，全市平均供应单套面积为194.2平米；?2010.1Q~2013.2Q北京市总计成交新增办公面积707.27万平米，全市平均成交单套面积为90.34平米；?全市成交套均面积整体小于供应套均面积，且成交套均面积整体趋稳，在90平米上下浮动；?2013年二季度，全市办公供应套均面积为223.53平米，成交套均面积为104.7平米。·4·【三】市场分析2013年二季度北京办公市场成交区域分布2013.2Q北京市写字楼成交区域分布万元平/米平米?2013年二季度，朝阳区在望京地区大盘成交带动下，仍是全市写字楼市场成交的主力区域；?二季度石景山区以7.04万成交面积位列全市第二大写字楼成交区域，区域市场表现活跃；?后期伴随苹果园交通枢纽部分项目入市销售后，石景山区办公市场的成交面积将会进一步攀升，成为全市写字楼成交市场的主力区域之一。【三】市场分析2012-2013年北京市