商业地产前期定位与招商北京和美商地投资管理有限公司董事长穆健玮目录Chapter1Chapter2Chapter3Chapter4Chapter5Chapter6定位深化业态规划泛主力店品牌规划运营规划物业规划开发战略规划目的基本原则竞争分析招商管理规划说明商圈定位业态主题主力店选择品牌选择运营管理总平规划经营定位主题规划次级主力店选择竞争关系收益模型动线规划策略定位业态布局集成店选择品牌组合运营成本功能规划推广定位酒店建议辅助配套店选择品牌优选风格、主材、照明综述景观小品建筑立面机电设备系统▌招商和运营的全▌各业态、品类之▌进一步确保招商到▌确保各品类、品牌▌专业化的招商▌充分且必要的物面成功，以及持间有机结合，促达率和开业成功之间有机结合，强运营全过程管业规划，满足招续的、快速的增进整体、全面的率，体现特有的竞化商品、服务整合理，实现物业保商、运营的切实长和发展。共荣发展。争力和号召力。优势。值、增值。需要。成功的项目?准确的建筑机电设计?明确的市场定位失败的项目?全球化眼光及本地化的专业?粗陋的设计管理?错误模糊的市场定位?整体的商铺租赁策略?缺乏市场的认知力?专业的驻场操作管理?以返租形式出售店铺获取?良好的租户关系维护短?优良的专业硬体维护期利益?发掘各个潜在的收入以增加?缺乏突出元素及品牌号召整个项目回报率力?凝聚人气的市场推广活动?业态比例不科学?通过专业的经营管理手段不?缺乏统一招商策略断提高人流?单纯物业管理的管理架构?创造互动的重复消费模式?经营管理团队缺乏实战经?高度的风险管理意识验?缺乏系统的推广意识?人流量低第一阶段：项目前期（工程开工前的准备阶段）?设计前阶段?概念设计?扩初设计?施工图设计第二阶段：项目中期（工程建设阶段）?建设阶段?竣工验收阶段第三阶段：项目后期（项目营运阶段）?开业前准备?开业后营运阶段商业地产开发流程及主要时间节点项目前期项目中期项目后期设概扩施项竣开开计念初工目工业业前设设图建验前后阶计计设设收准营段计备运市调招商策略招商品牌招商实施及控制品牌优化定位招商前准备租户协调租户协调二装管理协调租务管理标识、广告位制定整体市场营销计划执行市场推广招商市场推广场地策划开业前市场营销策略执行及控控制制物业工程设计咨询设计方案变更咨询工程交接验收物业工程运行管理功能设计咨询前期物业准备物业营运开业前准备开业后营运管理建筑结构、平面空间交付前筹备招商第一阶段项目前期（工程开工前的准备阶段）市调对项目进行详细的市场研究，按市场形势和展望进行商业策划与规划，并且以经营层面的角度，再度研判定位及业态分布，进一步深化和优化财务分析，使整个策划和收益测算更接近实际。1.宏观经济及环境分析2.项目周边竞争者研究3.人口及收入分析4.居民消费习惯分析5.项目定位及规划分析6.初步确定业态组合7.向设计院提供设计元素招商第二阶段项目中期（工程建设阶段）项目招商根据项目定位、商业规模及业态规划，在重新评估前期策划和市场调查的基础上，为项目提供切实可行的招商策略和实施品牌招商。内容主要涵盖：1.品牌招商?品牌落位调整2.前期招商市场推广?建立并培训市场推介队伍?招商中心设计与布置?制作沙盘模型?制作其它有关项目招商之所需材料，如招商手册、多媒体光盘、网页及道具展示等?招商策略/包装招商第二阶段项目中期（工程建设阶段）3．品牌招商实施（竣工验收前18个月）?建立并培训招商队伍?对主力租户及品牌租户招商?招商审批行政管理方案?制订代理中介费用及管理方案?整体品牌招商实施方案招商第三阶段项目后期（项目营运阶段）租务管理/品牌调整1.品牌优化策略?品牌定位的准确性研究?业态优化调整组合方案?租户调整提升方案2.品牌调整实施?整体品牌调整提升实施方案?业态调整市场推广方案?目标租户持续提升方案?招商进程管理市场推广第一阶段项目前期（工程开工前的准备阶段）1.导向标识指引系统规划2.户外室内广告位及宣传设施规划3.促销及活动区域的规划4.公共区域特色租赁（花车）的规划市场推广第二阶段项目中期（工程建设阶段）1.配合前期招商进行市场推广（招商推介会、软文造势）2.配合设计布置招商中心3.配合制作沙盘模型4.配合制作有关项目招商之所需材料，如招商手册、多媒体光盘、网页及道具展示等市场推广第三阶段项目后期（项目营运阶段）1.制定及实施项目的开业前市场预热计划及开业计划2.制定及实施年度市场战略和推广计划3.制定及实施年度市场推广预算4.制定及实施项目的媒体宣传策划5.制定及实施促销及活动场地销售及合作计划6.制定及实施项目广告设施营收计划7.制定及实施花车租赁计划租户协调第二阶段项目中期（工程建设阶段）1.筹备租户协调队伍2.制定协调租户进场流程及制度3.协助租户进场裝修及开业4.协助有关开业验收工作5.协助租户申办各项经营所需证照6.协助租户营运及推广部门了解商场运作租户协调第三阶段项目后期（项目营运阶段）1.协助租户进场裝修及开业2.协助有关开业验收工作3.协助租户申办各项经营所需证照4.协助租户营运及推广部门了解商场运作5.协助租户处理营运上所遇到之困难物业工程第一阶段项目前期（工程开工前的准备阶段）设计咨询在本阶段工程的主要任务是结合项目业态，从物业运营管理角度出发，对各系统设备设施的规划及布局安排等提出意见。主要包括：1.对设施设备配置容量的合理性进行评估2.对服务功能及设备设施布局的合理性提供意见3.根据业态差异对设施的配置提供意见4.从使用、维修及成本管理的角度，结合扩初设计，分析该项目的机电系统、空调系统、安防系统及自动控制系统等之优劣，提供专业意见5.非常规区域检修设施的配置意见6.特殊功能之公共区域的预留设施配置意见7.从后期运作管理的角度，对设计中的缺陷、遗漏项提供改善及补充意见物业工程第二阶段项目中期（工程建设阶段）设计变更咨询本阶段工作是前阶段工作的延伸，主要包括：1．对设备、设施的选型提出意见2．从后期运行管理的便利性及维护成本的角度对建材的选料提供意见3．对施工过程中发生的设计变更，从后期运行管理的角度提供意见4．对前阶段尚未定案的继续跟进并提供意见物业工程第三阶段项目后期（项目营运阶段）1.工程交接验收阶段?物业工程人员提前参与项目后期的设备调试工作?制定项目验收交接程序及项目工程档案管理制度?进行系统设备测试，和相关各方一起验收有关建筑、设备系统，制作移交清单?协助监督整改工程执行?制定后期营运相关的设备维护标准及运行管理制度物业工程第三阶段项目后期（项目营运阶段）2.工程营运阶段（工程与物业维修）?设施设备维护、管理和运行?专业设施的外包工作管理?落实设备设施的节能运行管理?优化各设备系统的运行规程、规章制度、管理办法、运行记录和维保计划?定期安排重点设备实施的测试工作?设备设施的技改工作?租户二次装修图纸审批、施工监督、验收?监督租户内设备设施的维护管理（电气柜、油烟净化装置、燃气探头、灯箱广告等）?工程图纸及设备档案的管理及更新物业营运第一阶段项目前期（工程开工前的准备阶段）1．建筑、结构设计?层高、柱距?装修材料?人流、车流的导向?物业管理用房?停车场及相关出入口的设置物业营运第一阶段项目前期（工程开工前的准备阶段）2．平面和空间设计?前场平面空间规划?后场规划?手扶梯、垂直梯和楼道的合理分配与布置?公共厕所的位置和数量?建议仓库及配送区，废物、垃圾区及餐饮区合适数量和位置分布?卸货区、垃圾房设置物业营运第二阶段项目中期（工程建设阶段）一．前期物业准备（竣工验收前6个月）物业管理体系的建立?制定物业管理手册（装修守册、租户守册）?制定物业管理（客服、保安、保洁）流程和制度?制定项目档案管理制度?制定外包/分包商管理制度?制定安全、防火、防盗、災难逃生等方案及紧急突发事件应对措施?制定全面的物业保险要求?制定物业管理预算、物业管理费及有偿服务费标准?制定为配合各类推广活动的物业监管制度?制定对物业管理人员进行持续性业务培训及指导的文件物业营运第二阶段项目中期（工程建设阶段）二．物业交付前筹备（竣工验收前4个月）1．筹建物业管理架构2．前期人员招聘及物资配备?制定岗位招聘要求、计划、考核制度及薪资标准?员工职前基本及专业培训?办公物品购置及制服制作3．物业移交及接管验收?确立接收小组?物业接管验收的范围?已接收区域成品保护与控制4．租户进驻前准备工作?完成物业外联工作(与工商、消防、公安、城管、税务、所属区﹑街道、房管局等政府有关职能部门建立良好联动)?开荒清洁?配合各类推广活动的安全、清洁、客服、管业等支持物业营运第二阶段项目中期（工程建设阶段）三．综合验收与工程交接（从物业管理角度）在工程竣工时，协助工程部对项目进行综合验收，此阶段的工作包括：1．制定项目验收交接程序及项目工程档案管理制度2．制作移交清单，验收有关建筑、设备系统3．监督整改工程执行4．进行系统设备测试5．制定运行设备的操作制度物业营运第三阶段项目后期（项目营运阶段）1．租户装修管理?监管租户按期完成装修工程?组织商铺装修竣工验收?租户退场后场地复原工程监管2．对外公共关系联系与维护3．外判合同发包与监管物业营运第三阶段项目后期（项目营运阶段）4．租户服务管理?根据租户实际需求优化各项服务规程及细则(有偿服务；额外能源供应等)?按照国家有关法律法规、租约、租户手册及物业规定对租户进行日常管理?餐饮租户特别管理排油烟管道清洗监管厨房下水防堵措施监管餐饮租户员工非高峰时段行为控管?经营业绩掌握?营业状况管理及巡检(商铺形象；租户雇员行为规范；安全及卫生等)?租户营业期间相关事宜的联系与协调?租户服务满意度分析?租户档案建立与管理(营业证照年检；