博登湖博登湖··瑞峰地产金地价格制定及策略分解说明金地价格制定及策略分解说明www.cg35.cn专业房地产资料价格测试市场评测市场背景付款方式、出价策略定价说明体系定价说明体系定价说明体系塘厦市场近况深圳市场扫描项目基本情况回顾东莞市场阶段发展格局1234市场背景www.cg35.cn专业房地产资料万万套占地万，总建万，共栋会所，平米湖域，米水岸1832.535001.858%47.2850002000总占地总建筑面积总套数容积率绿化率一期规划配套市场背景项目回顾——项目基本概况：户型卖点2梯2户,湖景园景双景观,入户花园可改成房间,面积免费增多首层送57m2的花园首层送57m2的花园拼凑后,2梯两户,宽阔的双园景观2梯2户,湖景园景双景观,入户花园可改成房间,面积免费增多首层送44---47m2的花园首层送44---47m2的花园拼凑后,2梯两户,宽阔的双园景观首层送32---51m2的花园首层送51---52m2的花园拼凑后,2梯两户,宽阔的双园景观层高5.5米的中空客厅,可改造超大居室，最高可变五房,改动后有最大可增加约25m2的使用空间5222822522282222604727272数量面积（m2）156.24--157.71150.69169.02163.36--164.83209.39--216.36254.60--254.12156.24--157.71150.69169.02163.36--164.83209.39--216.36254.60--254.12150.69169.02161.43-164.76254.60--254.1293.34--96.8493.34--96.8493.34--96.8493.34--96.8472户型三房二厅二卫三房二厅二卫（拼凑）四房二厅二卫（拼凑）四房二厅二卫（拼凑）四房二厅三卫(复式)五房二厅四卫(复式)三房二厅二卫三房二厅二卫（拼凑）四房二厅二卫（拼凑）四房二厅二卫（拼凑）四房二厅三卫(复式)五房二厅四卫(复式)三房二厅二卫（拼凑）四房二厅二卫（拼凑）四房二厅二卫（拼凑）复式创意复式93.34--96.8472户型统计表12345678楼号www.cg35.cn专业房地产资料三房的单位，与上周差不多，三房单位仍是市场的需求主流。5、虽然电视广告在电视台播放的广告虽然也是在黄金时段播放，但由于广告被安排在几个广告后才播放，导致对于项目电视广告的认知的人并不多，这也造成了现场极少人到的问题所在。2～150m261146564677736113950143120143120本月总计总体累计日期广告发布进线电话客户上门量总数新客旧客周日2月17日周一2月18日周二2月19日周三2月20日周四2月21日周五2月22日周六2月23日住宅本周小计1、本周来电39个（平均每天5个），入场后累计143个。2、本周来访50个（平均每天7个），入场后累计120个。3、本周50批来访客户当中，塘厦本地人占了76％，深圳占14％。4、本周客户对户型的需求主要是90m分析315051521339871012104701047010470本周小计本月总计周日2月10日周一2月11日周二2月12日周三2月13日周四2月14日周五2月15日周六2月16日住宅总体累计现阶段进场客户分析1、由于时处过年期间，且受天气影响，本周客户的来访量不多，年初六售房处开始对外接待后，入场咨询人数陆续提升。2、本周来电104个（平均每天5个），入场后累计104个。3、本周来访70个（平均每天4个），入场后累计70个。4、本周70批来访客户当中，塘厦本地人占了77％，深圳占16％，说明项目知名度开始在当地迅速崛起。5、本周客户对户型的需求主要是90m2～150m2三房的单位，这与本项目的大部分单位极为相近。6、从本周入场客户认识项目途径中了解，电视广告起到了较大的成效，占了26％，而户外广告也吸引了不少路过的客户的眼球，有30％，但由于导视系统的不足，造成相当一部分人来电咨询项目位置。分析客户所咨询及感兴趣户型与本项目极为接近，证明产品与市场需求的契合度较高；——本项目前期宣传获得较理想反响；户外及电视媒体推广后受关注度明显增高，证明本项目的区域效应能提高项目的形象占位；——必须关注：深圳客户所占比例严重偏低，如最终深圳客户缺席，必将影响本项目高位产品的价格支撑及后期售价的拉升；客户对目前卖场形象不满意以及感觉与金地往史开盘手法大相径庭而表现出强烈的心理暗示，此方面会为定价制造约束门槛；湖，水等景观体系未能高端亮相，损失部分核心价值点；现时上门多为塘厦老农民一族，对金地品牌认知度有限；关键词：区域价值关键词：产品契合度????“”??客户进场情况与定价关联的综合评价：www.cg35.cn专业房地产资料塘厦市场近况项目基本情况回顾东莞市场阶段发展格局深圳可竞争片区市场扫描1234市场背景元㎡元㎡元㎡3000-4000/4000-6000/6000-8000/2003－2007年东莞商品房均价年度走势上涨启动价值回归非理性上涨03年04年05年06年07年东莞楼价从年开始经历上涨启动、价值回归、非理性上涨三个阶段；2005市场背景东莞市场情况——年初年上半年年下半年年下半年年2005-20052005-20062007www.cg35.cn专业房地产资料；央行频繁加息：07年央行6度提高房贷利率;十次提高银行存款准备金率执行政策：《物权法》等；.07.10.107.9.27第二套房贷新政地产新政……：POLICY金色华庭二期三正财富新地新世纪领居·长安号时尚岛蓝钻湖景壹号滨江花园1进入月均价回调，月均价在优质盘拉动下反弹，成交量回稳。结构性调整特征明显。年月价跌量升，杀跌出货迹象明显。1112200811.14-1.201.4-11..6131-.12322.117-.12.912.3-12近期东莞住宅成交量价周走势图010002000300040005000600070008000521.19-.11111.11.5-11820.122-.10.1410.8-1030.94-29.9.1619.－019.8.27-9.29.7-28.198.3-18.58.0-37.进入年月价跌量升，杀跌出货迹象明显。20081www.cg35.cn专业房地产资料010002000300040005000600070008000金色华庭二期三正财富新地新世纪领居·均价08-1-271-08-02成交量2008-1-221-008-271-18-00208-1-121-08-027-1-08202008-1-1-12008近期东莞住宅成交量价日走势图010020030040050060027日27月21日22月2117日1712月12日12月21日72月1日2月21日7211月22日22月1117日17月112日111月日7月11日2月1128日2810月日32月0118日18月0113日13月01日8月10进入年月价跌量升，杀跌出货迹象明显。20081成交量供应量东莞商品房成交月度走势（单位：万㎡）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月08-1月050100150春节前，楼市冰冷，供需环比缩减一半，市场观望仍在持续；住宅供应同比增加三成，需求同比缩减一半，后市消化压力持续加大。自2007年9月27日房贷新政出台后，东莞楼市经历了开发商护盘力挺房价、个盘分化结构性上涨、取消购房入户政策楼市遭遇短期阵痛等阶段，目前遭遇寒冬天气更使得楼市进入短期的低迷期。短期东莞楼市前进方向并不明朗，置业者、投资者仍在持币待购；开发商不断试探市场相应在调整应对策略；买卖双方仍在僵持，但同时卖方市场正在向买方市场慢慢转变。???www.cg35.cn专业房地产资料降幅-6.2%-6.2%-6.2%-6.0%-5.6%-5.0%-5.0%-4.2%-3.6%-3.4%-2.6%-2.5%-2.2%-1.9%-1.8%-1.8%-1.7%-1.5%-1.4%-1.3%-1.2%-1.2%71444379465095406763679982734661475160178314800344163583557172947622238063824401764545851月份均价上周6699410943638965638264597863446445815813809778034319351754737166749223446292434375534530区域南城常平横沥长安南城万江东城石龙常平常平南城南城寮步莞城南城南城寮步万江石碣南城塘厦大岭山楼盘名称江南雅筑二期金田花园二期罗马景苑长安1号晶城风临美丽湾一期卡布斯国际广场聚豪名轩碧湖花园二期东田丽园三期第一国际三期时尚岛蓝钻新世纪领居银湖花园(二期)城市星座三期御花苑二期城市假日三期比华利山庄理想0769三期盈翠豪园中信德方斯丽骏豪庭···-29.1%-25.9%-25.2%-24.3%-18.8%-15.8%-14.8%-12.6%-10.5%-10.2%降幅-9.2%-8.9%-8.9%-8.7%-8.0%-7.7%-7.2%-6.6%-6.5%-6.4%499154245129558767036986698842983734496880764945463164184311589372453885698064371月份均价35374020383942325440588459543757334144617336450642215858396754396724362765276025上周谢岗凤岗寮步万江黄江石龙长安清溪虎