成都商业地产销售模式专题研究在经济快速运转的市场大潮中，如何加快资金回笼、降低风险，成为投资者重点关注的内容。作为房地产投资，销售无疑是资金回笼的最好方法。商业地产发展至今，市场上主要有四种销售模式，根据不同的操作模式，所引进的业态及长期经营效果也各不相同，其中最常见的是前三种销售模式。一、直接销售二、产权式销售三、带租约销售四、REITS产权销售一、直接销售定义：一般是通过炒作，在商业还未经营运作前，以销售铺位潜力的方式，诱惑投资者与经营者购买商铺，达到资金回笼与利润回报的目的。适用于社区底商铺或体量不大的商业中心销售。按销售的对象划分直接销售模式的优劣对比典型项目——南城都汇新街里新街里是南城都汇打造的一条商业街，第五街总长约1公里，建面9.3万方，分一街、二街、三街、五街；其中二街又分第三街内街和外街。商业街主要为项目自身和玉林中学周边项目提供商业配套服务。府城大道第二街成溪中路第一街和硕东街依靠大盘发展，区位优势突出南城都汇是香港和黄地产在成都城南新中心打造的首个集居住、购物、休闲为一体的大型复合型地产项目。项目占地132万㎡、建面约250万㎡，总户数约15000户。“新街里”位于和记黄埔重点打造的南城都汇项目内，紧靠南三环，临近新南天地商圈，距地铁1号线高新站约300米；邻主干道及机场路，可直通市中心，约10分钟即可达成都双流机场。项目区位图项目总平图南三环公共绿化及公建设施二期汇雅园售楼部剑四期三期幼儿园盛御南汇馨园三期汇曦大园道北益段一期六期八期州汇翠园大道五期i都会二期小市一医院七期汇智学中学五街府城大道2013年全域成都商业销售备案金额销冠南城都汇是香港和黄地产在成都城南新中心打造的首个集居住、购物、休闲为一体的大型复合型地产项目。项目占地132万㎡、建面约250万㎡，总户数约15000户。2013年商业销售备案面积3.74万方，月均去化3117㎡，全域成都前六强；备案金额11.47亿，月均销售9558万，全域成都销冠；实现均价30668元/㎡。商业街效果图整体定位：城南国际版春熙路城南天府大道沿线大型集中商业众多，如欧尚、奥克斯、宜家、茂业中心等。但是大型的商业步行街缺乏。本项目定位为商业街，与大型集中商业形成差异化竞争。各商业街区体量和规划第一街定位：居家精致生活区开售时间：2012年10月28号一去化情况：一个星期售罄街第二街二街定位：国际美食街区开售时间：2012年11月底三去化情况：还剩三间200㎡商铺。街五第三街街定位：潮屋休息区开售时间：2012年9月28号去化情况：当天售罄第五街定位：铂金百货开售时间：未开售去化情况：未开售商业组团规划分析（一街组团）一街组团：居家型商业区改变传统社区商业在楼宇底部所造成对居住的影响，在一街布置集中式社区商业，既保证社区内部纯居氛围，又便利的为业主一次性解决生活、休闲等生活需求。一街的产品1-2F均为一跃二产品，产品面积在150-250㎡左右，成交均价在3-4万㎡，总价500-1000万左右；负一楼面积段在100-400㎡，成交均价2.5万/㎡，总价250-1000万左右。商业组团规划分析（一街组团）一街居家型商业区铺面共49间，-1F广场层为独立商铺、1F、2F两层商业相互连接。商业部分西面是成汉中路，南面是和硕东路，东面是荟锦路，地形方整，底商建筑两层，地下一层，商业面积6473㎡。一街创新引入上海、香港等流行的复式商铺，空间感和利用率都有很大的提高，更利于提升店铺档次，尤其受软装、餐饮等业态的偏爱。商业组团规划分析（二街组团）二街组团：国际美食休闲商业街?规划上，二街规划了城南最大的商业天台花园，将园林享受与购物、逛街、饮食文化等时尚巧妙融合；回廊式的格局，创造立体化的动线图，便于购物者参观，保障了每一个铺面的商业价值。?产品上，每一条街道都形成独立的商业广场，二街产品线更加丰富，包括独立商铺、一跃负一、一跃二、二跃三等产品；内街商铺面积在30-100㎡，单价5-7万/㎡，商业跃层产品主要集中在100-300㎡。商业组团规划分析（二街组团）二街商铺共256间，其中二跃三铺面的套数占比最大，其次是底商商铺。商业组团规划分析（三街组团）三街组团：餐饮商业街?规划上，整条街只能做餐饮用途，将购物和餐饮分离。商业入口紧邻大型shopping-mall，人气汇集长达300m街区，打造潮流、动感的现代商业区。?产品上，共3层，地上2层，地下1层，大部分是跃层铺面，共62间；单价3-5万/㎡。产品设计特点：?多面临街，商铺展示面良好；?复式商业规划设计：空间感和利用率提高，更利于提升商铺形象。?连廊、回廊、商业天台花园设计：规划了城南最大的商业天台花园，将园林享受与购物、逛街、饮食文化等时尚巧妙融合；回廊式的格局，创造立体化的动线图，便于购物者参观，保障了每一个铺面的商业价值。?每个商业街都是独立的商业广场，形成了不同的商业组团。营销推广入市入市入市新街里第三街目前去化100%新街里第一街目前去化100%新街里第二街目前去化新街里第五街95%2012年9月2012年10月2012年12月新街里的成功因素南城都汇新街里，是在区域成熟度以及住宅区入住率达到一定程度的情况下，直接销售，实现热销的典型。1、抓住商业物业在区域内的稀缺性，准确定位。南城都汇是居住为主的项目，因此，商业街对本项目显得珍贵，而纯居项目的商业体量占比小于10%。在此前提下，项目商业定位首先考虑满足自身，适当对外。即一街、五街满足项目自身基本商业配套，二街、三街定位城南稀缺商业街区。同时，在业态上，主要考虑可基本生活服务业态和餐饮，休闲业态，补缺区域商业缺失。2、产品特点突出，客户接受度高。项目的产品设计上，避开传统底商、2F、3F独立，大量设计复式商铺，通过增加临街面、连廊、回廊、天台商业等设计增加商铺的实用性和现代色彩，被广大投资者接受。3、站南区域的成熟和项目较高的入住率，说明成都商业消费者，对于成熟区域的热衷。二、产权式销售定义：通常是对整体商铺进行分割后对外发售，为确保统一经营，市场上一般采用返租形式收回商铺一定期限的经营权，给予投资者一定比例的租金回报。产权式返租的租金回报由7％上升到8％、9％，目前部分还出现了12％的承诺，开发商通过高回报吸引小投资客购买，实现资金快速回笼与利润回报。适用于集中商业和大型购物中心。按返租时间划分为短期返租销售（一般1-3年）和长期返租销售（一般8-10年）。短期返租销售（1-3年）模式的优劣对比长期返租销售（8-10年）模式的优劣对比长期与短期返租比较相同点：?有利于提高物业出售价格；加快销售速度；迅速回笼资金?需承受较大的返租资金压力；需承担的法律风险较高不同点：?从销售角度看，短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别。?从风险角度看，短期返租相对于长期返租，后期返租压力小，后期风险非常小；同时也更能趋向政府相关政策，避免政策风险。典型项目——龙湖时代天街龙湖时代天街占地458亩，容积率4.0，总建面183万方，规划户数9900户。涵盖住宅、soho、Loft、酒店、商业等多业态的超级商业综合体。区域发展不成熟，区位价值不突出，未来潜力大。区位：项目位于高新西区西源大道（IT大道）与西芯大道之间，东临电子科技大学清水河校区，西邻富士康集团，毗邻高新西区国家综合保税区。绕城外1公里，距离三环10公里，区域10公里范围内无大型商业。链接：高新区综合保税区（总面积4.68平方公里）?A区——原成都物流保税中心，规划面积0.47平方公里，东至天健路，南至双柏路，西至天勤路，北至檬柏路；?B区——原四川成都出口加工区，规划面积为2.59平方公里，东至天润路，南至成灌高速，西至天健路，北至西区大道；?C区：新建区域（以富士康项目为主）规划面积1.62平方公里，东至天欣路，南至合作路，西至天源路，北至成灌高速。2013年-2014年上半年备案数据稳居成都商业销售排名前列。项目整体定位：涵盖全客层、多业态的超区域大型购物公园包括一站式家庭购物中心、餐饮、娱乐、家居及数码等业态。先锋数码港精装住宅MOCO家居馆全球美食天地精装soho时代金街商铺loft天街购物中心高档主力百货项目商业规划用于自持的超大型主力店，龙湖天街购物中心、moco家居馆、先锋数码港、美食天地等集中商业总体量约50万方。用于销售的情景街区商铺、底商商铺和部分集中商业总体量26万方，其中情景商业23.7万方。项目商业规划SOHO精装公寓LOFT3精装住宅232144万豪酒店156天街购物中心MOCO家居馆形态体量（万㎡）精装住宅14LOFT28先锋数码港精装SOHO20时代金街商铺26天街购物中心50（自持）时代金街商铺根据规划，时代天街是一个集超大型主力百货店、龙湖天街购物中心、MOCO家居馆、先锋数码港、美食天地等一体化的一站式消费中心，营业面积76万㎡。自持商业部分约50万方。引进大型百货商超、知名影院、超大型室内真冰场、先锋数码港及MOCO家居卖场；依托龙湖品，牌号召力及招商能力，汇聚数千家国内外知名商家，形成吃、喝、游、购、娱一体化的超级商业综合体。不同类型的商铺与街道融为一体，通过露天与半露天的庭院、小巷、小型广场等，提供开发空间，提高客群滞留性，带动商圈人气。情景商业街商铺总体量：26万㎡楼层：-1—5F30个下层庭院层高：6米;4F：5.8米；5F：7.95米8个商业广场面积区间：16-500余㎡配置：均配置VRV空调系统龙湖时代天街商业部分，呈环状围合布局，商业整体周长达到1.5公里，通过30组天桥，25组自动扶梯以及30组景观电梯将各楼层各商铺串联在一起，形成一张巨大的