深圳市众厦地产顾问有限公司www.joinsun.com.cn本报告严格保密1用心，创造价值Creatingvaluebyhearts本报告严格保密2中国策划代理五十强实用型地产营销专家深圳市十大品牌中介跨区域地产行销专家本报告严格保密3中国·郑州。中部崛起本报告严格保密4谨呈：河南业之华房地产开发有限公司郑州时代国际广场定位报告版权声明：本项目是众厦地产顾问有限公司研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2014-4-25本报告严格保密5一、经济发展及房地产宏观概况本报告严格保密6一、宏观概况及市场调研一、经济发展及房地产宏观概况经济进入加速增长阶段稳步跨入国内“第二经济集团”2008年郑州经济保持稳定增长，截止到08年底，郑州市GDP总量达到2219亿元，增长率26.58%，高于历年同期，呈加速发展趋势。郑州国内生产总值历年走势（数据来源：郑州统计局）本报告严格保密7一、经济发展及房地产宏观概况乡镇居民可支配收入：达到较高水平继续保持较高增长速度郑州城镇居民可支配收入历年走势图（数据来源：郑州统计局）本报告严格保密8一、经济发展及房地产宏观概况郑州月度批准预售面积分析郑州房产网公布数据房地产商品房供应近几年较为平稳，受08年金融危机影响，09年1-5月份，商品房品准预售面积低于往年同期。本报告严格保密9一、经济发展及房地产宏观概况商品房成交走势郑州房产网公布数据从上表可以看出，09年2-5月份成交量较往年均有大幅增长，楼市回暖迹象明显。本报告严格保密10一、经济发展及房地产宏观概况不同物业类型成交均价对比郑州房产网公布数据截止到09年5月份，郑州市商品住宅成交均价为4773元/平方米，环比上涨7.14%，办公用房成交均价4941元/平方米，环比下降18.59%，主要原因是高档写字楼市场供应同比减少,商业用房成交均价为9722元/平方米，环比大幅上涨，是自07年11月以来的最高价格。本报告严格保密11一、宏观概况及市场调研一、经济发展及房地产宏观概况不同物业类型预售情况郑州房产网公布数据写字楼销售走出了自08年11月后的低迷状态，09年5月份预售面积达到3.35万平米，仅次于住宅。市场客户对写字楼的关注逐渐得到提升。本报告严格保密12一、宏观概况及市场调研本部分市场小结与市场预测①郑州整体经济形式乐观，未来经济将会持续快速发展，为房地产发展提供坚强经济后盾；②居民收入稳定增长，购买力持续增强；③在经过08年金融危机的冲击后，09年开始逐渐回暖，量价齐升，未来发展趋势良好；④写字楼市场在经历了半年多的沉寂之后，突然发力，近期写字楼市场较为活跃；本报告严格保密13二、区域写字楼市场特征及调研本报告严格保密14郑州城市发展重心、方向：东—北，随着郑州城市建设与发展，郑州整体经济发展区域相对失衡，东北发展快，西南发展慢！?东区：将成为未来郑州的新中心。规划聚集了全市最高端的住宅和商务办公物业，目前处于启动阶段。?北区：以大规模、好环境、高品质的中高档住宅为主。?中区：老城区，目前全市的政治经济中心。以小规模中高档物业为主，商住参半。?西区：作为老城区，区域经济发展相对滞后，购买力较低。房地产开发不成规模，以多层、经济适用房等中低档次的项目为主。东区重点承担商务功能?南区：经济发展相对缓慢，房地产开发相对落后，北区重点承担居住功能主要以经济适用房、多层物业开发为主。本报告严格保密15各区域物业档次以及发展水平物业档次平均租金区间平均售价区间(元/天/m2）(元/m2）?依托省机关，区域配套成熟，商务氛围浓，?交通便利，是办公楼最集中区域?入住企业行业影响力大，实力雄厚1.2-2.85000-9500金水区?高端纯写字楼供应的热点区域?政策导向和城市发展趋势5000-6500?目前商务氛围较差郑东新区1.0-1.5?落成较早，规划功能落后；二七区品质不高，硬件设施和?物业服务都不完善管城区4000-5000?入住企业规模较小0.5-1.2?在商住两用为主中原区本报告严格保密16金水区板块——郑州高端写字楼最为集中的的商务圈。北环北环北环核心驱动力?行政导向，依托省机关?商业、交通配套成，商务氛文围浓化路租金/售价花经园三?租金：1.2-2.8元/m2/天，农业路路路2?售价：5000-9500元/m?物业管理费：1-1.5元/m2/月未租售状况来来高品质的物业招租良好，出租率?大大在85％以上；金水路道道?销售客户以自用客户为主；金水路行业：多集中于高增长性和高附加值行业如投资咨询、信息未来发展趋势?通讯、房地产、保险、文化传播等；?未来5年内将继续保持领先地位；客客户：国际国内知名企业驻郑机构、河南省及郑州市著名企?土地供应稀缺，后续供应量有限；户?业；以行业内的大中企业为主特选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品征?质及配套、交通的成熟度：本报告严格保密17未中州大道金水区农业路周边板块文化路中州国际饭店金版大厦国际企业中心花园路丹尼斯百货郑州国贸中心省汇中心豫博大厦经三路英特大厦银丰商务富凯大厦报业大厦益华大厦农业路豫星大厦海特大厦投资大厦本报告严格保密18项目名称郑州国贸中心锦荣商务大厦河南新田置业有河南豫发置业有开发商限公司限公司农业路与花园路交纬三路与经五路位置汇处西交汇处层数/层图示29层/3.35m层高21产权年限中央空调中央空调空调6部电梯6部规模大型综合体项目体量56万，其中办公用7万多㎡25066.12㎡8800元/㎡售/租价格9000元/㎡左右车位数量个地下停车位3000个，办公500个170毛坯，大堂等公用部位精装修装修状况毛坯，大堂等公用部位精装修核心卖点大型综合体项目，地处城市核心地段高端外立面材料，项目品质较高，五星极酒店，配套完善，本报告严格保密19项目名称省汇中心美盛中心河南大通置业有限郑州美盛房地产开开发商公司发有限公司金水东路与农业东农业路和政七街交位置叉口东北角路交汇处层数层层/待定28/3.3m高图示产权年限待定中央空调空调待定6部电梯规模总建筑面积8.5万㎡，办公面积6万㎡3栋，160000㎡6000元/㎡售/租价格未售待定车位数量地下停车位400个毛坯，大堂等公用部位精装修装修状况毛坯，大堂等公用部位精装修核心卖点核心商务区中央政务区（COD）核心区位本报告严格保密20金水区经三路周边板块经三路金城国际广场绿洲银郡移动大厦财富广场银丰商务思达数码大厦农业路冰熊大厦省财政厅办公楼本报告严格保密21项目名称金成时代广场财富广场郑州金成房地产鑫广置业有限公开发商开发有限公司司经三路与丰产路经三路东风路交位置叉口交叉口层数/层22层/3.3m26层高图示产权年50年产权50年限中央空调中央空调空调4部4部电梯规模占地面积亩，万平方103307栋高层，总面积18万平方米历史价格最高4200元/㎡历史价格4500元/㎡售/租价格，二手价格5400元/㎡车位数量500个销售情况已售完已售完，历史均价为4500元/㎡本报告严格保密22核心卖点核心商务区地处郑州核心地段，地理位置优势显著曼哈顿大厦未来路安钢大厦荣勋赢座楷林国际大厦浦发广场盛润白宫盛润国际空间金水路本报告严格保密23项目名称曼哈顿广场永和国际广场香港连捷股份投河南永和置业有开发商资有限公司限公司金水路与未来路金水东路与民生位置交汇处路交叉口层数/层图示26层/3.3m21层高产权年限中央空调中央空调空调6部电梯6部规模大型综合体项目体量近80万㎡14万㎡8800元/㎡售/租价格9000元/㎡左右车位数量352个1520个毛坯，大堂等公用部位精装修装修状况毛坯，大堂等公用部位精装修高端外立面材料，项目品质较高，五星极酒店，配套核心卖点超大型综合体项目，项目自身配套非常完善本报告严格保密24完善项目名称盛润白宫荣勋赢座河南荣勋实业有河南盛润置业有开发商限公司限公司金水路与中州大金水路与民航路位置道交汇处交叉口层数/层图示28层/3.35米26层/3.5米高产权年限中央空调空调中央空调6部电梯10部规模由2栋28层高的塔楼组成,共13.6万㎡6万㎡售/租价格7500元/㎡9000元/㎡车位数量1000个300个装修状况毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修郑东新区“CBD”区位优势明显,中庭挑高30核心卖点10部高速电梯由知名品牌世邦魏理仕提供管理服务本报告严格保密25米,1—5层为商业裙楼,项目配套完善项目名称楷林国际盛润国际空间河南楷林置业有河南盛润置业有开发商限公司限公司金水路与中州大金水路与英协路位置道双景观大道交交汇处汇处层数/层图示26层高28层/3.3米产权年限分户式中央空调空调分户式中央空调15部高速电梯电梯6部规模㎡78043.2013.5万平方米售/租价格8700元/㎡1元/㎡/月车位数量个5001000余车位毛坯，大堂等公用部位精装修装修状况毛坯，大堂等公用部位精装修核心卖点地理位置优越，周边配套完善6000平米的超阔景观广场，30米挑高中庭本报告严格保密26郑东新区板块——郑州最具发展潜力的商务圈，主要由会展业带动区域发展，代表郑州未来写字楼最高水平的CBD区核心驱动力?政府导向，会展业带动?成熟公建配套?高档住宅区租金/售价?租金：1-1.5元/m2/天?售价：5200-6500元/m2?物业管理费：1.2-2元/m2/月租售状况?交通不便，商业配套不成熟，出租率在50％左右；?销售状况较好，以投资客户为主；?行业：区域内国际会展中心的带动相关行业，如会展，贸易等；未来发展趋势客户?客户：国际国内知名企业驻郑机构、以行业内的大中企业为?未来5年内