，【唯一官网，谨防假冒】|DELTA达美茶园项目组20140620|致：秀苑华俊地产秀苑华俊茶园项目定位及物业发展建议优化《房地产营销策划大全》【唯一客服】：【免费更新】房商网：2014QQ1053527879http://www.fdcsky.net23前置说明本次沟通内容是在双方首次良好沟通的基础上对前一次方案的深化。方案主要在产品设计及规划落地可行性上进行了深度把握，英联达美基于对重庆及茶园市场充分理解的前提下，结合优秀案例项目，为秀苑华俊在渝首发项目建言献策。经济效益评估核心问题聚焦开发机会及打造建议整体规划落实及开发时序建议PART1PART2PART4PART3Content/目录，个盘需要在此基础上。共性卖点核心城市版块寻找新的突破点愿景一个价值标签。?便捷：十年后，茶园迎来新的转身，便捷将成为茶园下?稀缺：区域功能不断完善，助力茶园从区域性居住中心转变为城市功能完善的?生态：作为茶园最初面市、最核心的区域价值标签，如今生态已成为茶园操盘的。?带来大量人流，进一步助推茶园成熟。?茶园管委会主任轨道8号线坚定了茶园快速发展的脚步。?包括奥特莱斯、各开发商共同发力茶园支撑今年12月份通车，将打通茶园交通瓶颈，茶园通达解放碑、江北的时间缩短至15分钟车程。?远期规划有轻轨6号线区政府搬迁朝天门批发市场搬迁百花齐放：同景国际城大盘、生态环境、配套鲁能领秀城大盘、生态环境、风格融创伊顿庄园生态环境、品质金科中央御院生态环境、品牌??茶园的未来将是一座花城、水城与树城——?典型项目：便捷稀缺生态区域声音：华丽转身背景下的城市核心板块，区域价值升级，产品设计打造必须跳脱区域具有前瞻性。1-思考原点开发难点认知???容积率为1.47，具备打造低密度物业的先天条件，但地块内部及周边景观资源相当匮乏，后期需要更多的考虑人工借景手段。地块高差大，低于地平线，呈凹陷状态，背靠变电站，不远处即为高压走廊，均对后期物业排布，产品组合有较大影响。作为项目欲打造的亮点之一，商业可实现更高的价值，但如何判定商业形式以打造具有亮点特色的商业，成为本次开发的重点环节。1、低密度指标，但项目先天景观资源相当匮乏2、地块内部存在几处硬伤，后期规划设计的难点4、较长一段时间均会是尽端路，同时周边商业氛围不浓厚而潜在项目潜在商业体量大，30%的商业配建要求将是项目面临的有一大开发难题?本案体量20万方，区域竞争环境严峻，且不乏中铁、奥园、渝开发等知名开发商，而本案属于企业在渝房开首发项目，面临竞争突破。3、区域竞品云集且不乏大盘与名盘，本案品牌与规模均不占优势项目属性：小规模低强度开发项目，但资源先天不足，需要通过自身后期努力解决景观问题。2-思考原点0?0?0?0?0?5?3?7?3?5?16?30?58?32?18?23?30?28?10?31?16?54?135?——未开发体量（万方）总开发?10791079已开发?575575未开发?504504361?461?628?528?221?584?459?640?877?769?——————2949?2109?2985?2936?2816?2901?1854?1819?1866?2076?2089?楼面价（元㎡）/1.5?1.5?1.2?1.6?2.2?1.4?1.3?1.8?1.8?2.3?3.4?1.8?1.8?1.8?1.8?1.6?1.5?3.0?3.0?2.0?1.7?1.5?1.6?——容积率元/㎡7?6?9?3?5?29?41?31?30?10?28?68?32?33?23?30?28?10?31?16?54?792413?143?元/㎡——建筑面积（万方）楼面地价楼面地价196985?46?83?77?28?50?37?286?409?300?333?179?298?268?269?221?294?140?269?161?513?——2813?1644?占地面积（亩）2004‐12004‐12006‐22004‐32005‐32006‐82008‐72010‐82011‐12011‐12011‐12009‐92011‐62011‐62012‐42012‐92006‐122010‐122012‐122012‐122012‐12庆隆转让广万转让广万转让拿地时间丰业中维泽瑞光华旭阳前期拿地在售地块：总开发?：878万方已开发体?：574万方未开发体?：304万方前期拿地未开发地块：总开发?：56万方2012?获取地块：总开发?：144万方远景实业经开投资项目名称中铁局20天龙长青湖银翔翡翠谷鲁能领秀城泽瑞琥珀居金科世界城同景国际城、中铁山水广万坡岭顿小镇金隅大成时代都汇金科中央御院融创伊顿庄园123456789序号101112131415161718同景中铁中维SHENZHENWORLDUNIONPROPERTIESCONSULTANCYCO.,LTD,CHONGQINGMUNICIPALITY?科市场特征：茶园市场整体繁荣下的激烈斗争奥园中铁渝开发?隅大成鲁能广万旭阳7P3-思考原点天龙?科光华融创————5637?6481?5969?6004?5519586458094839（元㎡）/成交均价高层————1407?79429?5086955859830081757572.66万方（㎡）116576?188471建筑面积市场容量：成交均价：63.93万方5726元/　琥珀居项目名称金科世界城鲁能领秀城坡岭顿小镇同景国际城银翔翡翠谷金科中央御院融创伊顿庄园中铁山水舍金隅大成时代都汇洋房11.83万方——————6643?6866?7737?6135?747674747621（元㎡）/成交均价供应量泽瑞琥珀居泽瑞琥珀居泽瑞琥珀居108?——————81664883?28696?33358?1947212873（㎡）建筑面积别墅银翔翡翠谷中铁山水一舍同景国际城银翔翡翠谷中铁山水一舍同景国际城金隅大成时代都汇16.33万方市场容量：成交均价：11.63万方7260元/　金科世界城金科世界城金科世界城琥珀居项目名称金科世界城鲁能领秀城坡岭顿小镇同景国际城银翔翡翠谷金科中央御院融创伊顿庄园中铁山水舍金隅大成时代都汇——————————72098591（元㎡）/11233?11941成交均价鲁能领秀城银翔翡翠谷中铁山水一舍同景国际城坡岭顿小镇金隅大成时代都汇鲁能领秀城同景国际城坡岭顿小镇整体——————————2505101.57万方10187?40237?35971（㎡）建筑面积金科中渝御院金科中渝御院金科中渝御院融创伊顿庄园融创伊顿庄园融创伊顿庄园融创伊顿庄园8.99万方市场容量：成交均价：11008元/　琥珀居项目名称金科世界城鲁能领秀城坡岭顿小镇同景国际城银翔翡翠谷金科中央御院融创伊顿庄园中铁山水舍SHENZHENWORLDUNIONPROPERTIESCONSULTANCYCO.,LTD,CHONGQINGMUNICIPALITY金隅大成时代都汇5670?7167?7593?7277?5092?79026840683084998591（元㎡）/成交均价87.56万方250585617?3403951187208795811311638（㎡）159500?128144?267066?建筑面积整体供大于求，各条产品线竞争激烈，区域大盘林立,产品形态线相近，加剧了项目8成交均价：6867元/　P琥珀居项目名称区域金科世界城鲁能领秀城坡岭顿小镇同景国际城银翔翡翠谷区域的各类型业态的竞争关系金科中央御院融创伊顿庄园中铁山水舍3-思考原点市场容量：金隅大成时代都汇最佳的产品组合最合适的营销组合??第一，只有符合市场需求的才能最终反哺项目与企业品牌，因而产品塑造就是基于市场条件下需求项目最佳的产品组合。第二，而为了将项目的理念传播出去，我们还还必须搭配最适合自身的营销组合。??产品塑造造势手段目标还原真相开发目标：基于特定的区域环境及项目条件，本案的开发目标还原真相——??。第一，首个开发项目的产品塑造在树立企业形象时起到非常大的作用。第二，除了练好内功，同时需要向市场传递项目及企业的声音??品牌落地品牌落地寻求最佳的产品组合作为秀苑华俊在渝开发的第一个项目，承担了企业品牌落地的目标。?4-思考原点。最佳的产品组合及最合适的营销组合。最佳的产品组合及最合适的营销组合本案的开发目标还原真相——寻求核心问题聚焦至关重要。本案的开发目标还原真相——寻求产品组合打造高竞争力产品线。小规模低密度开发项目，但面临先天不足乃至瓶颈限制，选择何种竞争策略高竞争力产品标准：1、符合市场需求的产品组合；2、贴合当地消费特征的产品塑造即将华丽转身背景下的城市核心板块，区域价值升级；但市场同质化运作仍将持续一段时间，项目需要项目核心问题聚焦：核心问题聚焦经济效益评估开发机会及打造建议整体规划落实及开发时序建议PART1PART4PART3PART2Content/目录|REALESTATE.BUSINESS.VALUE.THEPRACTITIONER|地产。商业。价值。践行者|P12|Developmentopportunityanalysis开发机会研判住宅机会探寻商业机会探寻??13洋房形态PK普通高层别墅形态PK传统洋房基于项目本体条件及市场表现，建议项目高层产品线暂不做考虑随着区域价值的转化升级，可以预见未来片区的客群辐射能力将进一步提升，核心区外溢人群入住区域可能性加大，让高层客户提前享受洋房形态针对客户关注物业形态的心理，利用别墅的物业形态，吸引洋房上跳型客户，树立项目别墅的核心卖点错位竞争田忌赛马住宅产品策略：田忌赛马，以优对中，舍弃