吴江苏州湾水街商业定位优化建议三益中国提供2014-6-30版权归三益中国所有苏州湾水街本报告内容严格保密1目录第一部分本项目定位要点分析第二部分项目引擎第三部分引领区域第四部分品质制胜第五部分业态初步建议苏州湾水街本报告内容严格保密2分析苏州湾水街本报告内容严格保密3Part1本项目定位要点分析-基础客群定性分析-消费人口渗透分析-商业选址的机会点-项目的挑战及应对苏州湾水街本报告内容严格保密4消费客群——定性分析苏州湾水街有潜力辐射市区和周边县市，并覆盖多种消费群体。其中核心客群将是周边范围的中高收入群体，并以办公人群和商旅人群形成补充，同时通过目的性消费吸引高端人群。按商圈辐射半径分类：针对家庭居住群体，满足周边5公主题体验馆等目的性消费人群，将里范围的需要，其次辐射周边10最有可能改变其原先购物场所周边商务白领及居民公里居民第一商圈关键字：商务休闲、生活配套关注点：便利、完善、丰富区域家庭居民第二商圈关键字：亲子广场、家庭娱乐关注点：儿童、教育、体验长三角旅游客群覆盖多样化的消费群体，辐射周边第三商圈区域和城市关键字：休闲度假、旅游目的地用办公人群和商旅人群补充客流；吸引高端群体，形成目的关注点：特色、文化、享受性消费苏州湾水街本报告内容严格保密5消费人口渗透——定量分析太湖新城常住总人口20万人5km竞争力系数按30%假设预计未来导入人口37万人5km竞争力系数按30%假设吴江太湖新城规划区域1）超过5km范围最大可覆盖人口：20万×30%+37万×30%=16万2）项目1.5km范围内暂无直接消费人口3）3km范围内存在竞争项目吾悦广场、华润五彩城苏州湾水街本报告内容严格保密6消费人流量——支撑需求项目消费人次年目标推算：根据苏州省旅游局官方数据显示，苏州旅游市场相对平稳，随着周边城市旅游项目开发量增加，2013年小幅回落，黄金周及小长假旅游市场火热，潜力巨大。目标人口规模（万人次）1600150015001400130012001200110010009009002.5万人次/天800年2016年2018年2020年资料来源：DTZ报告推假设坪效：15,000元/平方米/年渗透率推导：预期年营业额=商业面积120000平方米×坪效15000元/平方米算30%×120000=3.6万人次/天，约1,500万人次/年=18亿人民币根据苏州目前旅游市场基础数据，假设2016年本项目以人均消费200元/人计算开业时，可接待人数为900万人次/年，培育期结束目标年消费人次=营业额18亿÷200元/人=900万人次/年后可望达到1,500万人次/年。苏州湾水街2.5万人次/天本报告内容严格保密7本项目选址的机会点及挑战客区位：吴江初步结论：观商业级别：低商业发展基础，不支持商家资源引进基项目所在地段：无基础消费人流础创主题：休闲旅游+区域引领+品质挑战：造商业级别：提升—〉高?创造人流的引擎/引领—〉独一无二的条创造支撑：吸引消费人流（扩大辐射半径，年?区域引领—〉品质+综合实力件均900万人次客流目标）如何从0900万人次？苏州湾水街本报告内容严格保密8定位战略以项目品质巩固制胜优势品质制胜引领区域以品味及丰富多彩的经营战略引领区域驱动引擎创造项目独有驱动引擎苏州湾水街本报告内容严格保密9驱动引擎苏州湾水街本报告内容严格保密10Part2项目引擎-商业整体定位-项目引擎-主题定位-功能定位-主力业态分析苏州湾水街本报告内容严格保密11商业定位——打造项目引擎关键词：资[CocoPark]?主题娱乐料打破了传统的封闭式来?2days源构造，有12条折叠式：内街，九大自由进出?旅游D口，6,000平方米的下T沉式露天广场，5大自Z然光中庭，100米空报告中天桥引[乐天世界]主题娱乐为鲜明特色擎的综合商业体，包括室外主题公园、百货、创shoppingmall、超市、酒店等，每年吸造引客群3,000万人人流[MallofAmerica]以活动体验为主题，以丰富的特色主力店带动客流，注重儿童功能业态布局，每年可进行300多项活动，吸引客群4,250万人苏州湾水街本报告内容严格保密12商业整体定位商业定位功能主题市场定位客层定位定位?创造引擎?购物公园?苏州南部地区家庭型客层?引领区域?文化/娱乐体验主题馆?旅游休闲、度假?品质超前?精品酒店?本地客群?滨水夜景?儿童职业体验馆苏州湾水街本报告内容严格保密13项目主题定位项目引擎导入人流培育支撑滨水夜景精品酒店主题公园?亲水体验?主题酒店?旅游核心诉求引领区域、品质mall?科技景观?Boutiquehotel?儿童职业体验中心?项目整体联动?大型主题公园?体验娱乐一体购物中心特色餐饮旅游?就近消费?滨水特色?品质升级?情侣约会?业态丰富?商务宴请?功能完善?朋友聚会苏州湾水街本报告内容严格保密14项目功能定位滨水夜景项目引擎品质Mall景观及吸引周边休闲群体创造客流引领区域滨水夜景餐饮会所儿童主题馆体验中心滨水餐饮品质购物中心人流导入人流导入（方式之一）（方式之一）项目引擎——休闲旅游人群导入?支撑购物中心培育?购物中心带动区域人流增长苏州科文中心开业场景苏州湾水街本报告内容严格保密15创造引擎——支撑点?BBC室内主题乐园?Discovery?北极冰雪世界苏?哈利波特之消失的密室州体验中心地?昆曲长生殿国际交流中心区?安徒生之冰雪奇缘最?国际文化衍生品交易中心儿童职业体大验馆购?“比如世界”物体验精品酒店?浅水游船公?音乐喷泉园滨水夜景?水幕演出?首个水上购物公园?“浮体”建筑苏州湾水街本报告内容严格保密16体验中心功能定位|方向1-电影主题馆BBC主题体验中心立体眼镜动感科技座椅数字音响系统苏州湾水街本报告内容严格保密17体验中心功能定位|方向1-电影主题馆业态参考：4D特种电影体验馆LED雕塑影视主题餐厅影视主题乐园影视周边产品商店苏州湾水街本报告内容严格保密18体验中心功能定位|方向1-电影主题馆影视主题餐厅以知名电影为主题模拟片中场景影片特色的标识内墙装饰美食阿甘鲜虾餐厅苏州湾水街本报告内容严格保密19体验中心功能定位|方向1-电影主题馆影视周边产品商店以小型集合店为主周边产品电影道具苏州湾水街本报告内容严格保密20体验中心功能定位|方向2-昆曲国际交流中心1F-大型剧院：举办音乐剧、歌舞剧、戏剧（昆剧）表演，弘扬苏州文化，打造城市名片，国际文化艺术交流中心2F-开放式舞台、顶面酒吧：开放式表演空间，人气聚集地，屋顶酒吧环节雅致，同时可观赏外部表演建筑表现要点：降低该区域建筑高度，1F+局部2F，形成项目核心谷，增强整体透视及层次感屋顶天幕：中间通过透明的屋顶天幕，区分动静区，同增加1F剧场特色开放式舞台屋顶天幕屋顶酒吧剧场苏州湾水街本报告内容严格保密21体验中心功能定位|方向2-昆曲国际交流中心苏州湾水街本报告内容严格保密22本项目特色——滨水夜景功能说明：在“八字形”水景设置“好运”游船，沿河岸往返，将东西两个地块联动起来，乘船可一览项目全景，并欣赏中央岛屿的外广场表演苏州湾水街本报告内容严格保密23本项目特色——滨水夜景灯光与外立面形成特色音乐喷泉博多运河城-仿自然水景欢乐海岸-水幕电影?有家庭及游客参与的水景表演，聚集人气?区域具有水系特色的购物公园，形成独特竞争力苏州湾水街圆融时代广场-景观河本报告内容严格保密24本项目特色——人流辅助交通电瓶小火车电瓶小火车动线上下载客点苏州湾水街本报告内容严格保密25Part3区域引领-购物公园功能定位：?品质购物中心功能定位?滨水餐饮功能定位?儿童主题馆功能定位-主力店研究?区域竞争市场分析?主力业态论证苏州湾水街本报告内容严格保密26品质购物中心功能定位——优选品牌IMAX电影院真冰娱乐广场生活超市苏州湾水街本报告内容严格保密27品质购物中心功能定位——品质生活区域配套mall：功能丰富的区域购物中心业态建议：B1-生活超市、大食代、零售L1-品牌集合店、轻餐饮、零售L2-零售、服务L3-影院、餐饮L4-影院、真冰场、餐饮苏州湾水街本报告内容严格保密28品质购物中心功能定位——国际时尚外部、内部空间打造：增加科技体验项目，LED屏幕与灯光广场注重休憩区与水的互动，设置音乐喷泉，水帘小品等苏州湾水街本报告内容严格保密29儿童主题馆功能定位儿童教育早教培训儿童职业体验馆功能说明：?对儿童进行德育、智育、体育等方面的培养和训练?儿童职业体验馆内一般设有医院、交通队、警察局、消防队、银行、飞机场、餐厅灯社会设施，为儿童提供高仿真设施道具、模拟社会环境苏州湾水街本报告内容严格保密30儿童主题馆功能定位零售童装玩具功能说明：?包含服装、鞋帽、食品、玩具、书本绘画?将童装、食品、玩具、软体游乐等整合在一起的为婴幼儿童服务的一站式卖场苏州湾水街本报告内容严格保密31儿童主题馆功能定位儿童服务儿童摄影婴儿游泳主题餐厅功能说明：?在生活上给予婴幼儿童专业上或主题类的服务，如儿童摄影、婴幼儿游泳、宝宝理发、儿童主题餐厅等?儿童摄影的主要竞争力在于摄影师、服务和后期制作?婴儿游泳适用于0-2岁的婴幼儿在水中进行健康保健活动?儿童主题餐厅可以动画片或一些著名的童话故事为背景，运用明亮的色彩激发儿童及家长消费者的购买欲望苏州湾水街本报告内容严格保密32儿童主题馆功能定位儿童娱乐儿童游艺中心室内娱乐亲子中心功能说明：专门为0-10岁儿童提供成长所需的各类休闲娱乐活动，以儿童的安全为第一位苏州湾水街本报告内容严格保密33儿童主题馆功能定位|比如世界?比如世界是是专为3-12岁少年儿童设计的、由少年儿童自主管理的儿童城市?目前已入驻城市：北京、天津、成都、青岛医疗3-12岁