德源·华诗雅地2014年下半年营销策划总体方案呈：安徽德源房地产开发有限公司2014华诗雅地下半年营销策划方案红房子地产2014年7月22日德源·华诗雅地2014年下半年营销策划总体方案华诗雅地三期认筹及开盘方案——王者归来收官之作德源·华诗雅地2014年下半年营销策划总体方案目录引言1宏观市场5项目认筹21阜阳市场6活动营销3竟品分析7广告设计4项目概述8活动费用德源·华诗雅地2014年下半年营销策划总体方案第一部分：宏观市场1、认购流程2、VIP操作流程3、VIP发放时间和地点4、认筹诚意金流程5、优惠政策6、VIP卡和认购须知德源·华诗雅地2014年下半年营销策划总体方案引引言：言：华诗雅地已经销售了经历了相当长一段时期，给消费者印象价格高、销售漫、增值空间少。等诸多人气不旺，销售状况不佳。有鉴于此，本策划案重点放在三期住宅的推广销售上。以期通过引爆住宅的销售带旺区内的人气，从而促进之销售。故本案以营销、推广、销售为环节，侧重打造华诗雅地区域明星楼盘形象。就该项目推广思路案遵循“准确、合理、领先、系统及可操性”等原则，以求使该项目一推出市场即赢得“满堂红”。由于时间急，不周之处，尚望谅解。最后预祝华诗雅地三期认筹成功！红房子地产2014年7月22日德源·华诗雅地2014年下半年营销策划总体方案一、宏观市场：一、宏观市场：在楼市大改革的环境下，2014年楼市房价还能否持续2013年的“一路高歌”？“限购、限贷”等政策还在存在，不动产登记，房地产税、新型城镇化、住房公积金、央五条等成为了2014上半年搜索的热门词汇。2014年开年以来，全国各地都有发生政府救市。更有业内人士预测，各地方政府在下半年，对房地产的救市动作将有增无减。2014年上半年，全国房地产市场呈现出交易量下跌、价格调整幅度加大的特征。6月份70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，持平的城市有7个，上涨的城市有8个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降1.8%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。6月份，同比价格变动中，最高涨幅为9.4%，最低为下降5.3%。德源·华诗雅地2014年下半年营销策划总体方案1一6月全国房地产开发投资情况1一6月全国房地产开发投资情况2014年1-6月份，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%（扣除价格因素实际增长13.1%），增速比1-5月份回落0.6个百分点。其中，住宅投资28689亿元，增长13.7%，增速回落0.9个百分点，占房地产开发投资的比重为68.3%。德源·华诗雅地2014年下半年营销策划总体方案1一6月全国商品房销售情况1一6月全国商品房销售情况1-6月份，商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，降幅比1-5月份收窄1.8个百分点。其中，住宅销售面积下降7.8%，办公楼销售面积下降2.8%，商业营业用房销售面积增长7.7%。商品房销售额31133亿元，下降6.7%，降幅比1-5月份收窄1.8个百分点。其中，住宅销售额下降9.2%，办公楼销售额下降12.1%，商业营业用房销售额增长9.8%。德源·华诗雅地2014年下半年营销策划总体方案房地产调控政策发展历程房地产调控政策发展历程德源·华诗雅地2014年下半年营销策划总体方案两会定调2014年房地产调控方向两会定调2014年房地产调控方向德源·华诗雅地2014年下半年营销策划总体方案上半年全国楼市政策要点上半年全国楼市政策要点1、城镇化：6年内一亿人进城落户2、房产税：与不动产统一登记3、保障房：共有产权或纳入体系4、土地改革：农村土地改革试点5、不动产：不动产登记条例出台在即6、养老用地：分期分阶段纳入计划7、首套房贷：避免调控误伤刚需8、以人查房：禁止官员瞒报房产德源·华诗雅地2014年下半年营销策划总体方案政策解读：政策解读：2014年上半年，房地产市场政策面风生水起，继“两会”上中央提出“分类调控”后，很多银行上调了房贷利率，甚至对首套房贷也开始利率上浮，个别银行甚至暂停了房贷的业务。地方政府纷纷自主出台调整政策，集中在放松限购、落户、提高公积金贷款额度等层面。放眼安徽省内，自5月起已有铜陵、六安、宣城、芜湖、淮北、蚌埠等城市纷纷出台救市政策。5月中旬，央行召开座谈会，要求商业银行确保住房消费贷款的资源配置、提高按揭贷款发放效率并合理定价、不许停止个人购房贷款等。6月16日，央行年内第二次实施“定向降准”措施。4月和6月两次“定向降准”对房产市场产生了微刺激作用，银行业机构的房贷业务有改善迹象。总体来说，“微刺激”、“双向调控”将成常态，政府大规模刺激措施或者全面降准这种大力度措施出台的可能性不大，而地方政府自主多样化“救市“手段数量和力度将加大。德源·华诗雅地2014年下半年营销策划总体方案以价换量已成房企共识以价换量已成房企共识房企花样百出促成交：北京珠江四季悦城推出“购房保值计划”，其中包括“买房降价险”和“无理由退房”两项。与此同时，大连、北京、西安、广州等多地推出“零首付”“一成首付”优惠活动。西安方面，恒大、天朗等知名房企加推特价房入市，最高优惠20万元。某些楼盘甚至宣称推出史无前例的巨大优惠，“0首付，0月供”。房地产是资金密集产业，没有资金的支持就寸步难行，这不仅对开发商来说是这样的，对购房者来说也是如此。恰恰“钱荒”就一直贯穿2014年上半年的房地产市场。低迷的市场前景无疑进一步加剧了房企资金链紧张格局。在年度销售业绩、信贷持续紧缩以及现金流等因素影响下，开发商必须采取“加快出货、现金为王”的高周转策略。德源·华诗雅地2014年下半年营销策划总体方案安徽13城住宅销售下滑安徽13城住宅销售下滑2014年上半年安徽17城住宅市场分析，仅六安、宿州、池州、亳州与淮南5城住宅销量同比上涨，最高涨幅为六安，涨幅21.1%；合肥、铜陵、黄山等12城销售下降，其中黄山降幅最高，同比降幅达63.6%，其次为铜陵，降幅达39.7%，合肥降幅5.55%；17城均价涨幅阜阳最高，同比涨12.9%，合肥均价同比涨9.79%。相比较来说，皖南城市销量下滑较为明显，皖北地市前景尤可期待。德源·华诗雅地2014年下半年营销策划总体方案关于“白银时代”的思考：关于“白银时代”的思考：基于当期经济形势和房地产市场特点，中央或将继续采取金融措施支持自住需求，合理引导和稳定市场预期，地方政策微调也将短期刺激市场，下半年需求或将缓慢回升。不过，在整体市场处于下行通道时，开发商只有两种选择，一是横盘惜售、静待市场复苏，二是调整价格预期，用低价杠杆撬动销量。面对本轮调整，多数开发商除了放缓开发节奏之外，做出的选择就是以价换量，毕竟生存才是第一位的。在白银时代，地产商该做什么？一是遵循商业基本逻辑，为客户提供性价比最高的产品与服务。二是认真做好城市配套服务商。如今的城市不仅需要住宅，也需要优质的配套服务。德源·华诗雅地2014年下半年营销策划总体方案第二部分：阜阳市场1、认购流程2、VIP操作流程3、VIP发放时间和地点4、认筹诚意金流程5、优惠政策6、VIP卡和认购须知德源·华诗雅地2014年下半年营销策划总体方案二、二、阜阳市场阜阳市场1、上半年成交情况2、上半年市场价格情况3、上半年阜阳项目开盘情况4、上半年房地产开发用地成交情况5、上半年入市项目6、营销方式分析7、总结及市场预判德源·华诗雅地2014年下半年营销策划总体方案阜阳区域市场重点项目分部：阜阳区域市场重点项目分部：德源·华诗雅地2014年下半年营销策划总体方案?现阶段在售及尚未入市项目分布图西区中心板块?1.城市资源丰富。市政配套完善。?2.客群接受度较高?3.多为品质大盘。目前该区域在市场中属于领涨板块七彩世界欢乐城德源·华诗雅地2014年下半年营销策划总体方案?现阶段在售及尚未入市项目分布图老城区板块?1.有较为浓厚的生活氛围。生活较为便利?2.城市规划不完善，交通拥堵?3.该区域内楼盘多以旧城资源为卖点?4.楼盘品质以中端为主。德源·华诗雅地2014年下半年营销策划总体方案?现阶段在售及尚未入市项目分布图新城区板块?1.与西区中心板块较近。?2.作为阜阳未来居住区，该区域内现阶段竞争较为激烈?3.多为品质大盘?4.该区域在阜阳市场中属于跟涨板块德源·华诗雅地2014年下半年营销策划总体方案?现阶段在售及尚未入市项目分布图河东板块?1.与市区板块较近。?2.作为后续重点开发区域，该区域内今后阶段竞争较为激烈?3.目前仅有三大品牌大盘?4.该区域未来在阜阳市场应属于领涨板块德源·华诗雅地2014年下半年营销策划总体方案1、上半年成交情况：1、上半年成交情况：阜阳2014年上半年累计成交住宅类商品房7896套，同比2013年上半年住宅成交降了25.6%！累计成交面积82.0万㎡，同比下降26.8%。累计成交金额47.1亿元，同比上涨17.9%；成交均价为5752.6元/平米，同比增长622.6元/平米，涨幅为12.1%。2013年是阜阳房地产市场大跨越的一年，万达、海亮、高速等知名房企成为市场的主流，阜阳本土房地产企业受到巨大冲击。根据2014上半年阜阳房地产市场销售排名情况来看，万达、高速、海亮分别夺冠亚季军，其中万达华府和高速时代华府均突破千套，万达华府三次开盘此次热销，7月19日四期公开认筹；高速时代上半年劲销6.1亿元。本地一些实力较强的房企也毫不示弱，如万霖房地产、万隆置业、七彩世界、巨丰置业、乐富强地产、置诚房地产等，但相当一部分实力较弱的本地小房企面临较大去化压力。德源·华