山水天城2014年营销策略沟通案承德山水天城项目组2014-4-20《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http://www.fdcsky.net，【唯一官网，谨防假冒】了解我们项目解析项目定位整合营销策略服务内容及佣金2了解我们服务团队核心成员简介曾就职于顺驰中国房地产开发公司，任职大区营销总监；就职于天津纵横房地产经纪有限公司，任职营销副总；曾服务于：天津伴景湾、国信紫云国际、天津开发区秀谷商业等。本地项目：腾达小区、宝鼎花园一期、鑫顺家园一期、泰丰时代城、天顺托斯卡纳、王府世家等。李娜了解我们了解我们正在合作的项目了解我们了解我们正在合作的项目了解我们了解我们正在合作的项目了解我们了解我们正在合作的项目了解我们了解我们正在合作的项目了解我们了解我们正在合作的项目目标客户储备目标客户储备客户综述客户多为承德及周边地县，预计强化河北及北京的开拓现有地产客户主要为承德及周边，但随着客户及自身发展的需要，有增加力度拓展河北及北京区域客户朋友介绍的渠道有效提高随着现有地产项目的营销服务，得到甲方及越来越多的其他开发企业的好评；2014年更多的朋友推荐项目，使我们倍感压力也决心做到更好通过对地产项目的甄别，加大服务的深度因为更多的地产项目对我们产生了合作意向，为保证服务质量并从甲方的利益考虑，我们仔细的甄别项目-并提高合作饱和度10了解我们开发企业金融、财务顾问和开发前期顾问把控市场和防范风险的能力和经验用操作经验规避资金风险，利用长期扎根承德、双滦市场，积累多年对市场和受众的从宏观到微观的感知经验，从而有效的洞察市场，从而降低操盘及销售风险关注市场及同行，更紧跟国家宏观地产政策国家地产大势随着各种政策出台而日新月异，公司安排专门小组紧盯政策，思考政策，并及时与服务的地产项目做分享了解我们了解我们我们怎么干？我们在充分考虑开发商利润最大化原则的前提下，最大限度的提高销售速度，保证开发商现金流，实现快速回款。以上这些目标不单是价格策略和产品结构的合理规划所能够完成的，应该是产品、价格、渠道、推广、销售控制等五方面协调统一的聚焦结果；因此在本项目初始就应该严格按照项目的发展思路、项目定位和销售体系的逻辑思考模式完成项目的整体营销策略的战略性考虑。了解我们项目解析项目定位整合营销策略服务内容及佣金13项目解析项目解析一、理解城市回顾2013年房地产主要政策2013年2月21日“国五条”出台。提出了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管等五个方面的政策措施，并强调加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。2013年3月2日,国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，通知要求，继续严格执行商品住房限购措施，同时进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，按转让所得的20％计征。2013年11月,十八届三中全会公报中提到要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革以及要加快构建新型农业经营体系…虽然在党的十八届三中全会全面深化改革若干重大问题的决定中，对于房价、房地产调控等热点话题虽未置一词，但有关建立城乡统一的建设用地市场、把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系，以及加快房地产税立法并适时推进改革等重大基础性改革举措，被专家视为顶层设计下的住房政策新路。项目解析项目解析一、理解城市承德房地产市场整体情况自国家出台相关政策后，全国房地产市场受政策影响较大，整体成交量下滑明显，尤其像北京、上海等一线城市，成交量下滑较为严重；承德作为三线城市，政策打压力度较小，但政策影响依然存在。承德市区9年内开发面积约1580万平米，累计去化量约825万平米，剩余约755万平米，整个市场现状供大于求按市场正常去化速度需要销售约7年。因目前国家政策处于犹移阶段，虽然国家打压势头放缓，有地方相关性扶持政策崭露头角，但政府依旧高喊坚持打压，但就目前承德市场情况看，迅速形成大面积成交现象几率较低，销售量受政策及市场环境制约，整体成交量逐年下滑，2013年稍有缓解。项目解析项目解析一、理解城市承德房地产市场产品构成分产品构成：主要项目户型面积集中在90-130㎡高层住宅，少数楼盘有200㎡以上的别墅产品，嘉和广场、泰丰时代城出现小户型精装房。析户型面积（㎡）主流户型面积市区双滦别墅200别墅别墅三居150三居三居三居三居洋房120三居二居二居三居三居三居三居二居三居三居三居100二居二居二居二居二居二居二居二居二居二居8060天山嘉和一居汇水一居一居世城纪天玺广场湾一居0凤凰御景和润御瀚府龙福溪宝鼎龙玺王府中央泰丰新城帝苑花园御园世家华府时代项目解析项目解析承德房地产市场小结?1、承德市重点在售项目储备量较大约755万平米；供大于求。?2、承德市整体价格明显上升，老城区均价6700元左右/㎡，开发区均价5100元左右/㎡，双滦区均价4400元左右/㎡；整个市场均价5800元/平米；?3、2013年1-6月周边竞争项目以销售上年剩余房源为主，出货量较小；2013年7-12月份，竞争项目陆续推出新房源，竞争局势较为激烈?4、2013年承德各房地产项目主要以销售高层住宅为主，产品主要为80-100平米两居及115-150平米三居，市场同质化产品竞争严峻，承德市场库存量80%以上是高层住宅，所以对项目未来高层入市有较大的冲击力；?5、2012年全年承德市住宅总去化面积为50万㎡，而2013年去化面积为65万㎡，2013年销售量明显提升，整体市场情况相对可观。?6、部分外地开发企业已经开始进入，房地产市场已经从原来地段、环境、规划等竞争阶段发展到了营销推广手段的竞争，故本项目推广策略需与其他项目形成明显差异化，达到领先营销市场的目的。项目解析二、理解区域2014年度双滦商品房潜在供应量18项目解析从区域理解项目--竞品项目（欢乐江山）19项目解析从区域理解项目--竞品项目（宝鼎花园）项目地址承德市双滦区双塔山镇诚信大鼎西侧开发商承德荣信房地产开发有限公司总占地面积二期69812平方米建筑面积172851.29平方米物业公司荣信物业容积率2.5绿化率31.5%得房率83%--84%总栋数一期17栋二期16栋共33栋总户数1304户车位数量二期地下车位482个车位价格5.9万一期高层三居均价4100两居剩余均价4300现均价格多层均价4550小高层均价475020项目解析从区域理解项目--竞品项目（御景新城）项目地承德双滦区金滦国际大酒店南行500米（原销售许可址老啤酒厂）证号无开发商承德康达房地产开发有限公司产品类型小高层电梯洋房独栋总占地面积8.47万平米主力户型92--114平米建筑面一期1#16#27#28#为32943.48平米共3%37.6%33.5%积总建面20.97万平米一居两居三居户型配比洋房25.9%物业公司康达物业交房时间2015年8月交房建筑公河北热河建设集团（27#、28#）、河北第司二建筑工程公司（1#、16#）月去化率25套左右容积率2购房优惠找经理谈优惠幅度在9.6-9.8折绿化率32.5%总栋数31栋物业费未定总户数1157户不含独栋供暖系统地暖车位数量1159个交房标准毛坯车位价格未定安防系统24小时监控系统现均价格小高层4000洋房5600-5800品牌（电梯，设施首次开防盗门等）未定盘时间2013年9月21项目解析从区域理解项目--竞品项目（泰丰时代城）22项目解析从区域理解项目--竞品项目（龙玺御园）23项目解析从区域理解项目--竞品项目（托斯卡纳）24项目解析三、理解项目--项目现状25项目解析三、理解项目--SWOT分析26项目解析三、理解项目--项目建议为了最大化利用我们自身区位和地质优势（前靠滦河、后临山），为了更好的拜托周边项目的同质化竞争、并且脱离区域低端的整体印象观。我们理当强势推出，“墅质住宅”概念，并将“国际化”“高端大盘”植入承德人的观念里。为了最大限度的保障，可售部分高端、不群的整体形象。我们可以将棚户区改造项目与其他住宅分离，甚至应该将其重新命名入市。27了解我们项目解析项目定位整合营销策略服务内容及佣金28项目定位结合以上市场分析及项目现状，做出如下区隔于市场又符合项目特质的项目定位：29且慢，结合以上市场分析及项目现状，做出如下区隔于市场又符合项目特质的项目定位：在我们定位之前，让我们再看一眼我们的地块30卫星俯拍31且慢，结合以上市场分析及项目现状，做出如下区隔于市场又符合项目特质的项目定位：在我们定位之前，让我们再看一眼我们的地块32地块解读天生丽质，活脱脱一个河湾生活示范区的美人胚子33案名建议有山、有河、有湾，故案名（建议）：山河湾别墅组团，高端产品线分案名：山水天城34湾区生活解读35湾区生活解读36湾区生活解读37湾区生活解读38湾区生活解读水，示范区39湾区生活解读水，示范区40湾区生活解读河湾、山水、美境41湾区生活解读河湾、夜景42湾区生活解读河湾、水景43项目定位形象篇跳出承德且高于市场的品牌形象44项目定位我们的目标别墅、顶级洋房、高层住宅、商业街……迷惑了众人模糊了自己面对多条差异化产品线，我们的核心策略：稳扎稳打，先品牌后产品专注品牌营销，产品多线齐发随之而来！45项目定位我们的目标战略1：形象上需要跳出承德高于市场2012年，在承德双塔山和滦河市场，几家新盘风头正劲。作为区域地产的领跑者，承德山水天城·山河湾需要以匹配项目在市场地位的形象面市