佘山·曼荼园项目整盘营销推广方案嘉凯城集团（上海）有限公司www.calxon-group.com《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http://www.fdcsky.net，【唯一官网，谨防假冒】佘山·曼荼园项目整盘营销推广方案纲要一、读-市场环境分析二、理-项目现状梳理三、思-项目现状分析及其解决思路四、解-整盘营销推广策略五、做-2014年度营销推广执行六、附录-视觉形象及现场包装和整改建议《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http://www.fdcsky.net，【唯一官网，谨防假冒】佘山·曼荼园项目整盘营销推广方案读一、市场宏观环境PART1—二、豪宅市场解读市场环境分析三、别墅市场情况四、曼荼园竞品分析《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http://www.fdcsky.net，【唯一官网，谨防假冒】PART1·读——一、市场宏观环境读政策2013年整个上海地产市场火热，达到新一轮高点。国家控制房价出台了“新国五条”细则及年底“沪七条”，但落地严格程度不如市场预期，市场上行压力仍较大，在股市大盘走低、通胀预期、人民币升值等压力下，高端别墅市场不容乐观。2014年，高端别墅市场依旧不容乐观《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http://www.fdcsky.net，【唯一官网，谨防假冒】PART1·读——一、市场宏观环境读市场规模巨大的首置首改群体将使刚需类项目在2014年继续热销，但豪宅类项目抗周期性一贯较强，其所对应的客户往往资金实力充足，价格敏感度低，因此小范围的政策收紧对这一细分市场影响不大，上海的远郊型别墅等仍可能滞销。《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http://www.fdcsky.net，【唯一官网，谨防假冒】PART1·读——二、豪宅市场解读上海天价豪宅市场成交情况：2010-2013年上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅成交整体振幅不大，一直维持在低位运行，四年总计成交458套，其中别墅豪宅122套。在2013年天价豪宅中别墅豪宅成交只有14套。而2012年同期别墅豪宅成交为18套。通过近四年年均销售套149数，可以看出天价豪宅119112受政策影响小，但总体78去化有限，存量基本稳定。《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http://www.fdcsky.net，【唯一官网，谨防假冒】PART1·读——二、豪宅市场解读上海5000万以上豪宅市场成交情况：2010、2013年北上广深四大城市豪宅项目成交总量分别为95套、124套；2013年上海市场仅仅成交44套，其中绿城玫瑰园成交17套，中粮海景壹号9套，超过整体成交半数以上份额。5000万以上的豪宅市场容量相对衡定，规模也相对较小，整体成交均集中在个别项目上。《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http://www.fdcsky.net，【唯一官网，谨防假冒】PART1·读——二、豪宅市场解读豪宅市场关注层面滨江豪宅板块以陆家嘴滨江板块、黄埔滨江板块成为众多富豪们青睐的新兴区域，2013年仅仅陆家嘴滨江板块一个板块成交天价豪宅49套，占到全市成交套数的44%。从富豪们偏好来讲，他们注意力集中于市中心区域的高档住宅，陆家嘴市中心保值增值的区位优势及滨江的资源力，促使该区域成为豪宅投资的首选板块之一而非郊外或阳光充足地带的休闲度假物业。同总价豪宅产品分流严重，热点转移《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http://www.fdcsky.net，【唯一官网，谨防假冒】PART1·读——二、豪宅市场解读2013年天价豪宅板块关注集中在陆家嘴滨江、黄埔滨江、淮海路滨江等市中心区域板块成交套数成交面积成交总价（万元）成交均价陆家嘴滨江板块4914830209586141328黄浦滨江板块15498858104116481淮海中路板块16453856785125126不夜城板块10290833252114362马桥板块2225924650109139张江板块4162421337131417长风板块3142618248127984金虹桥板块394514477153128新华路板块38438842104906衡山路板块36396668104432新江湾城板块14134962120268古美罗阳板块14075456134074老西门板块13965823147019龙华板块13724206112992《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http://www.fdcsky.net，【唯一官网，谨防假冒】PART1·读——二、豪宅市场解读名称区域板块成交套数成交面积成交总价（万元）成交均价2013年凯旋滨江园浦东陆家嘴滨江板块31701594112134154畅销豪鹏利海景公寓浦东陆家嘴滨江板块14568679791140330茂名公馆卢湾淮海中路板块16453856785125126宅以中华润外滩九里苑黄浦黄浦滨江板块9307932372105148苏河湾华侨城广场闸北不夜城板块10290833252114362心区域绿城玫瑰园二期闵行马桥板块2225924650109139的大平汤臣一品大厦浦东陆家嘴滨江板块4212935683167638华浙外滩黄浦湾公寓黄浦黄浦滨江板块6191025732134754层为主，东郊花园浦东张江板块4162421337131417过去的中海紫御豪庭普陀长风板块3142618248127984臻园闵行金虹桥板块394514477153128贵族佘嘉御庭徐汇衡山路板块36396668104432山别墅新华路1号长宁新华路板块25986356106362中建府邸杨浦新江湾城板块14134962120268板块受万源城B街坊闵行古美罗阳板块14075456134074露香园黄浦老西门板块13965823147019关注力尚海湾豪庭徐汇龙华板块13724206112992弱。嘉里华庭长宁新华路板块12452486101358《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http://www.fdcsky.net，【唯一官网，谨防假冒】PART1·读——二、豪宅市场解读小结:a、高端别墅市场历年来表现一直不好，市场压力很大；b、未来市中心大平层将成为重要竞争对手，市场分流严重；高端别墅销售将面临严重冲击昔日的上海顶端别墅区域代表“佘山板块”正在没落《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http://www.fdcsky.net，【唯一官网，谨防假冒】PART1·读——三、别墅市场情况顶尖独栋别墅供求走势《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http://www.fdcsky.net，【唯一官网，谨防假冒】PART1·读——三、别墅市场情况佘山别墅市场概况2013年，上海楼市成交明显回暖，整体呈现上升的趋势。但与相对活跃的楼市相比，上海传统豪宅区佘山板块却陷入困境。截至12月10日，佘山板块成交别墅23套，同比增加9.5%；但新房均价为4.7万元/平方米，同比下滑24%。佘山板块内至今和去年同期均有成交的别墅项目仅3个，市场表现不佳。同时，首置及首改型产品的大量涌入，导致佘山的含金量降低。《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http://www.fdcsky.net，【唯一官网，谨防假冒】PART1·读——三、别墅市场情况小结:去化不多、存量基本保持全市别墅市场供应量基本恒定2014年高端别墅市场将更加严峻《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http://www.fdcsky.net，【唯一官网，谨防假冒】PART1·读——四、曼荼园竞品分析地段：上海旗忠板块品牌：绿城形态：独立别墅物业：绿城物业教育配套：上海虹桥国际学校、上海美国学校等商业配套：好又多闵行店、欧尚闵行店、家乐福等医疗配套：上海瑞金医院集团闵行医院、上海市第五人民医院等建材装修：全框架结构，进口石材贴面、国际籍大师定制内配价值：玫瑰园会所，集运动、养生、社交为一体的顶级豪华会所点评：超低密社区，庄园式规划，市场口碑佳，但存量不多《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http://www.fdcsky.net，【唯一官网，谨防假冒】PART1·读——四、曼荼园竞品分析地段：美兰湖板块品牌：远洋地产形态：独立别墅物业：高力国际物业教育配套：待建商业配套：美兰湖高尔夫俱乐部、美兰湖国际会议中心、奥特莱斯等医疗配套：罗店医院建材装修：欧洲文艺复兴时期的欧式古典建筑风格内配价值：社区内还含1.6万平方米的中央景观花园、户户GLOF景观点评：城堡式建筑，容积率较高，开盘至今去化缓慢，类似困境对本案形成潜在冲击《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http://www.fdcsky.net，【唯一官