两淮·融景苑项目咨询报告Lianghuai·RongjingyuanAdvisoryReport第一章市场分析第二章市场竞争分析第三章项目定位第四章整体营销策划第五章项目推广建议市场分析城市概况行政区划宿州下设埇桥区一个市辖区，辖砀山县、萧县、灵璧县、泗县四个县及宿州经济技术开发区、宿马现代产业区、宿州高新区、宿州循环产业开发区、埇桥区经济开发区等9个省级开发区。区域面积（平方公里）人口数（万）埇桥区2868188.09砀山县1193100.46萧县1885142.91灵璧县2054125.8泗县178794.41合计9787651.67两淮·融景苑项目咨询报告Lianghuai·RongjingyuanAdvisoryReport市场分析城市概况经济状况宿州市2009-2013GDP趋势图宿州市年均GDP增长率达到10%以上保持较高增长速度，2013年GDP总量突破千亿大关，但受整个宏观经济形势影响自2013年开始增长速度放缓。两淮·融景苑项目咨询报告Lianghuai·RongjingyuanAdvisoryReport市场分析城市概况经济状况宿州市人均2009-2013GDP趋势图3480美元从城镇人均GDP看宿州城镇居民购买力较强，从GDP与房地产发展关系看，目前宿州市房地产市场处于高速增长阶段城镇人均GDP与房产发展关系图启动高速增长平稳增长衰退增长0-800US$800-6000US$6000-8000US$8000-20000US$两淮·融景苑项目咨询报告Lianghuai·RongjingyuanAdvisoryReport市场分析城市概况经济状况宿州市固定资产投资2009-2013趋势图2013年宿州市固定资产投资达到773.3亿元，自2009年开始固定资产投资增长速度从40.20%直降到2013年的26%，反应投资信心不足。两淮·融景苑项目咨询报告Lianghuai·RongjingyuanAdvisoryReport市场分析城市概况经济状况宿州市社会消费品零售总额2009-2013趋势图宿州市社会消费品零售总额持续保持两位数增长保持较高增长速度，但从2010年开始增长速度从19%持续跌至14.14%，反应消费力有所疲软。两淮·融景苑项目咨询报告Lianghuai·RongjingyuanAdvisoryReport市场分析城市概况经济状况宿州市2013年三大产业分布从宿州市三大产业分布来看，宿州市三大产业分布较为均匀，宿州市经济以工业为主占到总比重的41.70%，农业比重相对较大占到24.8%，服务业的发展需要持续引导。两淮·融景苑项目咨询报告Lianghuai·RongjingyuanAdvisoryReport市场分析城市概况交通状况宿州市承东启西，是安徽的北大门。临江近海，境内铁路公路交织，基本形成了“两纵三横”的铁路网和“三纵两横”的高速公路网，特别是京沪高铁通车，标志着宿州昂首迈入高铁经济时代，1小时到达南京、2小时到达上海、3小时到达北京。距出海口连云港码头200公里，是安徽距离出海口最近的城市。随着交通网络的不断完善，宿州通江达海、连东贯西的枢纽地位将更加突出皖北重镇，连贯东西城市群枢纽城市。两淮·融景苑项目咨询报告Lianghuai·RongjingyuanAdvisoryReport市场分析城市概况交通状况宿州境内拥有多条高速公路，交通便利，京沪线、陇海线以及在建中的京沪客运专线（京沪高铁）、郑徐客运专线（高铁）穿行而过，并分别设立宿州高铁站、砀山高铁站、萧县高铁站，还有在建的宿淮铁路与规划中的亳宿铁路，宿州内没有机场，但距离观音机场只有70公里，构成一个便捷的立体交通网络。两淮·融景苑项目咨询报告Lianghuai·RongjingyuanAdvisoryReport市场分析城市前景城市属性城市性质：京沪铁路沿线重要的加工业基地和商贸物流中心，苏鲁豫皖四省交界地区的中心城市，安徽省新兴的煤电化产业基地。发展目标：创新发展模式，增强城市综合承载能力，全面提升城市整体竞争力，将宿州建设成为一个充满生机与活力，适宜创业与居住的区域中心城市。1．中国中部地区新兴的制鞋业和纺织服装业基地；2．京沪铁路沿线重要的现代加工业和商贸物流业基地；3．面向华东地区的能源和原材料生产供应基地；4．省际区域性综合交通枢纽和商贸流通中心；两淮·融景苑项目咨询报告5．皖北地区重要的战略性新兴产业基地。Lianghuai·RongjingyuanAdvisoryReport市场分析城市前景城市空间结构“一主两星三园”大宿城空间结构。“一主”：一个主城，包括中心城区、朱仙庄、桃园，规划用地规模200平方公里；“两星”：两个卫星城镇，包括符离、蒿沟(宿马现代产业园)；“三园”：三个生态园，包括濉河唐河、芦岭湖、桃园湖生态园。（1）宿州市中心城区，在汴河以北地区建设汴北新区，沱河以东地区建设城东新区，在南部经济开发区建设城南新区。强化中心城区与周围符离镇、蒿沟(宿马现代产业园)及朱仙庄镇、桃园镇的联系和分工协作，加强基础设施的共享和衔接，从区域整体的角度进行产业和功能布局。（2）蒿沟(宿马现代产业园)，中心城区东部的卫星城镇，充分利用交通区位优势，以发展机械电子和现代商贸物流产业为主的新城，积极发展配套服务业。（3）符离，中心城区北部的卫星城镇，是以特色农产品深加工、板材加工、新型建材业和商贸物流业为主的城镇。（4）朱仙庄、桃园，加强与中心城区的协调发展，与城区的道路网、公共服务设施、市政公用设施等统一规划，统一建设，积极发展现代加工制造业和配套服务业。（5）三个生态园，规划以水资栽培与城市绿地建设相结合、村庄搬迁与新农村建设相结合、农业产业化与旅游开发相结合建设生态园。源综合利用与水体功能开发相结合、植物种植两淮·融景苑项目咨询报告Lianghuai·RongjingyuanAdvisoryReport市场分析城市前景城市规划宿州城市总体规划调整方案2007-2020年，将宿州划分三大主要功能区，城市功能布局为：“一城、三区、三轴”的空间布局。三区：老城区、汴河新城区、符离集镇区。形成“南部老城区—中部新城区—北部符离镇区”的空间结构形态，城市呈现南北相向团聚发展。同时，由老城区的汴河区共同构筑成宿州市城市主城区。三轴：汇源大道、拂晓大道和汴河路构筑的三条城市发展轴线本案位于汴河新区、汇源大道主轴线位置两淮·融景苑项目咨询报告Lianghuai·RongjingyuanAdvisoryReport市场分析城市前景城市规划城市发展方向限制老城区超强度开发，降低人口和建筑密度，增加绿地率，改善环境质量。优化老城区南部为城市水源地和未来采煤波及区，不适宜进行大规模的城市开发。北部南抑北拓展地势高爽，靠近河流，用地条件良好，能充分利用新汴河、沱河城市水域空间，改善城市环境。东部重点是进行空间内部结构的调整，优化用地结构，疏解部分城市功能，东调西扩改善居住与产业空间的关系，提高环境质量。西部随着合徐高速公路、西部路网和政务新区开发建设，是城市近中期重点发展建设的地区。城市组团式发展通过城市分区功能的调整，将形成老城区、西北新区、汴北和符离组团。两淮·融景苑项目咨询报告Lianghuai·RongjingyuanAdvisoryReport市场分析城市前景城市规划重点区域规划老城区：以现状建成区为主，以商贸金融、文化教育和工业、交通及居住等功能为主。汴河新区：沿城市南北主轴线发展形成汴河新城区。以行政办公、文化休闲、商贸服务和科技信息、居住等功能为主。符离镇区：以商贸、文教和工业、交通及居住等为主的区级综合功能区城市主城区重点向北、西北方向发展，适当向东发展，控制向南发展。促进人口从老城区疏散，建设向新城区集中，工业向开发区集中。两淮·融景苑项目咨询报告Lianghuai·RongjingyuanAdvisoryReport市场分析城市前景城市规划人口及用地规模规划人口规模近期（2010年）60万人中期（2020年）73万人远期（2050年左右）控制在90万人以内用地规模近期控制在65平方公里，远期控制在70-75平方公里（近期城市实际居住人口按60万人，用地按65平方公里，中期人口按73万人，用地按73平方公里进行平衡）。人口规模中期至2020年达到73万人，用地规模控制在65平方公里两淮·融景苑项目咨询报告Lianghuai·RongjingyuanAdvisoryReport市场分析城市前景城市规划土地用途规划居住用地规划：本案规划除老城区和符离老镇区外，新辟8个居住片区。即：城东居住片区、东南居住片区、城南居住片区、西北居住片区、沱北居住片区、符南居住片区、符北居住片区。工业用地规划：规划安排4大工业区，即东南工业区、城西工业区、汴北工业区和符离工业区。仓储用地规划：除在规划工业区分别配套4处仓储用地外，规划在城市西南部，新辟1处物流产业园区，建成皖北地区具有社会化、专业化、现代化的运输仓储配送基地。两淮·融景苑项目咨询报告Lianghuai·RongjingyuanAdvisoryReport市场分析房产概况城市住房现状和需求宿州市常住人口50万人，13万户，城市化率27.1%，人均住房建筑面积30平方米，其中人均住房面积低于10平方米的低保家庭1000户，人均住房面积低于18平方米的困难家庭11300户。依据《宿州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和城市规划，宿州市2015年规划建成区内常住人口达到70万人，建成区面积65万平方公里；远期城市建成区面积100平方公里，人口100万人；城市化率年均增长２.5个百分点。2015年人均住房