策划部2014-1-16，【唯一官网，谨防假冒】2014年渔人码头营销策略方案《房地产营销策划大全》【唯一客服】：【免费更新】房商网：2014QQ1053527879http://www.fdcsky.net谨呈：长沙渔人码头置业有限公司，【唯一官网，谨防假冒】《房地产营销策划大全》【唯一客服】：【免费更新】房商网：2014QQ1053527879http://www.fdcsky.net方案整体思路1、2013年营销总结；2、2014年策略d纲要；3、全年策略执行铺排。，【唯一官网，谨防假冒】第一部分：2013年营销总结《房地产营销策划大全》【唯一客服】：【免费更新】房商网：2014QQ1053527879http://www.fdcsky.net备注万㎡万㎡万㎡万㎡万㎡万㎡万㎡万㎡万㎡4.40/3.20/4.87/3.08/5.06/5.18/4.50/4.76/3.14/销售均价万万，【唯一官网，谨防假冒】894943万万万万万万321940632684203199661837万13834销售总价0%0%4%7.3%81.5%31.8%53.7%23.4%44.8%35.8%34.2%57.7%17.6%去化比例48.57537.28㎡2095.5348.57㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡731.44279.51834.04257.77530.05392.123073.5去化面积877.741552.2665.79531.021101.921182.851072.321095.918976.723631.973051.981196.81㎡896.97推售面积4319712021116952去化铺位9822341710241119803718154推售铺位12123123-1楼楼楼123整体楼层《房地产营销策划大全》【唯一客服】：【免费更新】房商网：2014QQ1053527879http://www.fdcsky.net31615沿江合计楼栋销售总结：对外释放的推售房源为、号栋，而实际在首批销售过程中推售的为、、以及沿江的号栋，总共推售面积约㎡，套商铺。316315161-29000154①号单位为中联重科和医药企业高管，看中①号单位的地理位置，看中①号铺本身物业的升值潜能。看中项目的规划、高端定位，在价格对比情况下购买。主要用于财富保值和继承给下一代。②看好楷林国际而来片区投资，经过比较发现渔人码头项目在地段、资源、规划等方面比楷林国际好。房地产高管，业内朋友转介，凭借看好渔人码头良好的地段、资源而认购，纯拿来投资。?客户分析：，【唯一官网，谨防假冒】已售可售可售已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售2已售已售已售已售已售已售1已售《房地产营销策划大全》【唯一客服】：【免费更新】房商网：2014QQ1053527879http://www.fdcsky.net已售去化分析：号栋楼总共个商铺，去化了个商铺，去化面积㎡，去化价格为万㎡，去化率。去化情况除价格之外相当理想。3122207314.4/82%㎡??3号栋2楼在201号铺的南边赠送了一个约80的露台，一个客户整体消化了4个铺。民生银行行长，主要是为了财富的保值和传承，由渔人码头运营成功之后转交给下一代。去化情况分析：客户分析：，【唯一官网，谨防假冒】可售可售可售可售可售已售已售已售《房地产营销策划大全》【唯一客服】：【免费更新】房商网：2014QQ1053527879http://www.fdcsky.net已售去化分析：号栋楼总共个商铺，共㎡，去化了个商铺，去化面积㎡，去化价格为万㎡，去化率。32987742393.2/32%已售可售已售可售已售已售已售可售，【唯一官网，谨防假冒】已售可售可售可售已售已售已售已售已售已售已售已售可售可售已售已售售售已可售已已售售可售可售可售可售已售已《房地产营销策划大全》【唯一客服】：【免费更新】房商网：2014QQ1053527879http://www.fdcsky.net去化分析：号栋楼总共个商铺，共㎡，去化了个商铺，去化面积㎡，去化价格为万㎡，去化率。161341552.221834.044.87/53.7%私营企业老板，自己做实业；看中了16号栋的这个商铺的商橱窗口昭示性，看中二三楼整体上未来经营的可行性而认购。?客户分析：已售已售，【唯一官网，谨防假冒】已售已售可售已售已售可售可售可售可售可售可售可售可售16号栋3楼可售售可售可售售可售可可售可16号栋2楼可售售可售可售《房地产营销策划大全》【唯一客服】：【免费更新】房商网：可售2014QQ1053527879http://www.fdcsky.net可去化分析：号栋、楼总共个商铺，共㎡，去化了个商铺，去化面积㎡，去化价格为万㎡，去化率。1623271767.716306.343.08/17.3%已售已售，【唯一官网，谨防假冒】可售可售可售可可售售可售已售可售已售可售已售已售已售可售已售已售已售可可可可售售售售已售《房地产营销策划大全》【唯一客服】：【免费更新】房商网：2014QQ1053527879http://www.fdcsky.net去化分析：号栋楼总共个商铺，共㎡，去化了个商铺，去化面积㎡，去化价格为万㎡，去化率。151241182.8511530.055.06/44.8%已售已售可售已售可售，【唯一官网，谨防假冒】已售已售可售可售可售可售已售可售可售可售已售可售可售可售《房地产营销策划大全》【唯一客服】：【免费更新】房商网：2014QQ1053527879http://www.fdcsky.net去化分析：沿江栋号栋总共个商铺，共㎡，去化了个商铺，去化面积㎡，去化价格为万㎡，去化率。1-2191095.919392.125.18/35.8%，【唯一官网，谨防假冒】㎡㎡㎡㎡㎡首批推售的15、16号栋是项目最优质的资源，3号栋是除去15、16号栋最优质的资源。现阶段销售去化的单元又是项目最优楼栋的最优单位（一层）。其中以3号栋的一层去化情况最好，16号栋的一层次之，15号栋的一楼又次之。3号栋的一层去化均价4.4万/，16号栋一层去化价格4.87万/，15号栋一层去化均价5.06万/。3号栋一层整体上是项目的较优的资源，在15、16号栋的价格杠杆的情况下，以4.4万的价格得到基本上全部去化。因为3号栋的质素较16号栋差不多，较15号栋稍微劣势点，但价格相差15号栋4700元/，较16号栋一层均价相差6600元/。现阶段的客户大多是企业的中高管，购买项目目的是为了保值、增值、传承，看中的是项目的地段、资源。《房地产营销策划大全》【唯一客服】：【免费更新】房商网：2014QQ1053527879http://www.fdcsky.net1、推售资源。2、去化资源。3、去化价格。4、销售客户。销售现状：，【唯一官网，谨防假冒】渔人码头第一阶段是面对市场的中小客户，在尚未完成认可项目商业价值的基础上，纯粹的看好现阶段推售的产品的地段、资源，然后以相对优惠的价格让市场割去了渔人码头最优质的资源。主要表现在以下几个方面：《房地产营销策划大全》【唯一客服】：【免费更新】房商网：2014QQ1053527879http://www.fdcsky.net㎡㎡1.渔人码头现阶段整体价格卖不上去，因为同比其他项目如万达、泊富、德思勤等商铺的一楼价格达到8-10万元/，优质单位甚至达到12万元/。2.去化速度相对不理想，主要表现在前期积累的来访客户数量和成交客户数量之间的比例较低，以及后续客户资源不足，即第一阶段的销售并未对市场造成刺激作用。3.下阶段营销工作将出现艰难的情况，因为现阶段去化了整个项目最好楼栋的最好单位，第一个方面会对后续一段时间内在资源上不能很有力的吸引客户，其次因为资源的问题，后续销售的价格上升难度会比较大。即后续资源价格上升的理由或者支撑点将成为下阶段的营销重点以及难点。4.从二楼的去化情况来看，购买二楼的客户大多数是看好物业本身良好的招商能力以及经营能力，在未看到物业本身的招商现状情况下而购买的大面积物业。?整体上：销售总结：，【唯一官网，谨防假冒】??中小客户认可项目的房地产价值，而不认可项目的商业价值，导致销售价格和销售速度处于一个瓶颈状态！目标聚焦：2014年提升项目本身的商业价值，促进下阶段的销售价量！工作聚焦：2014年的重点工作就是招商，通过招商完成项目的业态落位，为项目的开业做好准备。《房地产营销策划大全》【唯一客服】：【免费更新】房商网：2014QQ1053527879http://www.fdcsky.net关键词：年的重点就是招商！2014?现状聚焦：销售问题聚焦：，【唯一官网，谨防假冒】2013年12月28日第二批商家签约活动2013年9月13日先导区峰会签约仪式《房地产营销策划大全》【唯一客服】：【免费更新】房商网：2014QQ1053527879http://www.fdcsky.net??渔人码头在2013年9月13日在先导区的主导下，和合纵文化、锦泉香港奢侈品、海南恒翔游艇举行了意向签约仪式。2013年12月28日在渔人码头的主导下，和爱江山漫咖啡、MIBC奢侈品俱乐部、台海岸活虾餐厅、蝴蝶树、新长福等进行了第二批意向签约。关键词：项目虽然进行了两次的意向签约，在短时间内取得了较好的效果，但是在长时间内未取得客户的认可，对项目的持久论战效果不明显。招商现状梳理：，【唯一官网，谨防假冒】《房地产营销策划大全》【唯一客服】：【免费更新】房商网：2014QQ1053527879http://www.fdcsky.net???201420142014渔人码头虽然在201